Regulirana najemnina (canone concordato) v Trstu: kako deluje v letu 2026

Dva sporazuma, oba veljavna

Občina Trst objavlja dva lokalna sporazuma o najemninah in oba navaja kot veljavna (stran posodobljena 26. avgusta 2026). Sporazum iz leta 2022 je devet njegovih združenj podaljšalo s protokolom z 11. decembra 2025; sporazum iz leta 2025 pa pravi, da ga je nadomestil. Pogodba, podpisana med 15. decembrom 2022 in 15. decembrom 2025, do izteka ostane vezana na sporazum 2022. Pri novi pogodbi se, kot beremo besedila, izbira po primerjavi obeh razponov: en sporazum v celoti, potrdi pa ga združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo. O Trstu se ni izreklo še nobeno sodišče; naše branje se opira tudi na sodbo deželnega upravnega sodišča (TAR) Lombardije iz leta 2024.

Kako se izračuna, v petih korakih

1. Območje: po sporazumu 2025 se določi iz območja OMI naslova (območja opazovalnika nepremičninskega trga davčne uprave Agenzia delle Entrate), po sporazumu 2022 iz ulic, naštetih v sporazumu, in njegovih načrtov. Razdelitvi na območja se ne ujemata.
2. Preračunana površina: pohodna površina stanovanja (notranja, brez zidov), ki se ji s koeficienti prištejejo balkoni, klet, garaža in vrt.
3. Razred: po sporazumu 2025 ga določajo točke 30 lastnosti (nizki, srednji, visoki); po sporazumu 2022 seznam lastnosti stanovanja (tipa A, B in C), ki ga uvrsti v enega od treh podrazredov.
4. Zvišanja in znižanja: oprema, APE, trajanje, prehodni najem, posebna vrednost. Po sporazumu 2025 se seštejejo in uporabijo enkrat samkrat.
5. Razpon: površina krat vrednost na kvadratni meter za območje in razred, z zvišanji. Najemnina se izbere znotraj njega.

Zemljevid območij

Vpišite naslov ali se dotaknite zemljevida: vidite območje po sporazumu 2025 in območje po sporazumu 2022. Z gumbom nad zemljevidom preklapljate med sporazumoma.

Kaj pridobita najemodajalec in najemnik

• Pavšalni davek (cedolare secca) 10 % namesto 21 %, nespremenjen od leta 2020: velja za pogodbo 3+2, prehodni najem in najem za študente, ker je Trst občina z velikim stanovanjskim pritiskom.
• ILIA, znižan na 75 %: v Furlaniji - Julijski krajini je davek na nepremičnine ILIA, ne IMU. V Trstu občinski pravilnik znižanje priznava le pogodbam s potrdilom o skladnosti, ki ga je treba priložiti napovedi ILIA: velja za pogodbo 3+2, prehodni najem in najem za študente.
• Pri rednem obdavčenju z dohodnino (IRPEF) se pri pogodbi 3+2 obdavči manjši del najemnine, davek na registracijo pa se izračuna od 70 % (ne pri prehodnem najemu).
• Najemnik s pogodbo 3+2 z regulirano najemnino ima, če je stanovanje njegovo glavno stanovanje, olajšavo pri dohodnini (IRPEF), večjo pri nižjih dohodkih.

Vsi članki vodnika

• Regulirana najemnina v Trstu · Dva sporazumaLokalni sporazum o najemninah za Trst: 2022 ali 2025? Zakaj danes veljata dvaObčina Trst objavlja dva veljavna sporazuma, iz let 2022 in 2025. Kdo ju je podpisal, kaj se spremeni v številkah in kako izberete sporazum za pogodbo.
• Regulirana najemnina v Trstu · ObmočjaObmočja regulirane najemnine v Trstu: poiščite svoje po naslovuŠtiri območja sporazuma 2025, določena iz območij OMI, in območja sporazuma 2022: po četrtih, s pravilom za meje in iskanjem po naslovu.
• Regulirana najemnina v Trstu · TabeleTabele regulirane najemnine v Trstu: vrednosti na kvadratni meterRegulirana najemnina v Trstu: vrednosti na m² po območjih in razredih, sporazuma 2025 in 2022 drug ob drugem, z mejnimi vrednostmi in zvišanji.
• Regulirana najemnina v Trstu · PrimerPrimer izračuna regulirane najemnine v Trstu, korak za korakomIzmišljeno stanovanje, korak za korakom: območje, preračunana površina, točke, razred, APE in oprema. Isto stanovanje po sporazumih 2025 in 2022.
• Regulirana najemnina v Trstu · PotrdiloPotrdilo o skladnosti za regulirano najemnino (canone concordato) v Trstu: kdo ga izda in kako zanj zaprositeKdo v Trstu izda potrdilo o skladnosti po posameznem sporazumu, kateri dokumenti so potrebni, kdaj zanj zaprositi in kaj izgubite brez njega.
• Regulirana najemnina v Trstu · DavkiCedolare secca 10 % in znižani ILIA: koliko prihranijo najemodajalci z regulirano najemnino (canone concordato) v TrstuKoliko prihranite z regulirano najemnino v Trstu: 10-odstotni pavšalni davek, znižani ILIA, dohodnina in davek na registracijo. S primerom in viri.
• Regulirana najemnina (canone concordato) v Trstu · Prehodni najemPrehodni najem v Trstu: trajanje, veljavni razlogi in koliko lahko zahtevateDo 18 mesecev, samo z dokumentirano potrebo: razlogi po obeh tržaških sporazumih, najemnina znotraj razredov, zvišanja in 10-odstotni pavšalni davek.
• Regulirana najemnina (canone concordato) v Trstu · ŠtudentiOddajanje študentom v Trstu: univerzitetna pogodba, najemnina in olajšavePogodba za študente od 6 do 36 mesecev ali prehodni najem? Pogoji, regulirana najemnina, zvišanje nad 18 mesecev, olajšave za študente od drugod.
• Regulirana najemnina (canone concordato) v Trstu · Roki in usklajevanjaPo 5 letih: obnova, odpoved in usklajevanje z ISTAT pri pogodbi 3+2 z regulirano najemninoKaj se zgodi s pogodbo 3+2 z regulirano najemnino ob izteku, kako jo odpoveste, kdaj se najemnina uskladi in zakaj s cedolare secca ISTAT ni dolgovan.
• Regulirana najemnina v Trstu · S kratkotrajnega najemaS kratkotrajnega najema na regulirano najemnino: +20 % po sporazumu 2025Sporazum 2025 nagrajuje vračanje stanovanj s turističnega oddajanja v dolgoročni najem: do 20 % več pri pogodbi 3+2. Komu pripada in kaj se spremeni.
• Regulirana najemnina v Trstu · Za najemnikeRegulirana najemnina: kaj z njo pridobi najemnik v TrstuZgornja meja najemnine, olajšave, trajanje in pravice: kaj najemnik pridobi z regulirano najemnino v Trstu in kaj preveriti pred podpisom.
• Pogodbe · Najem za podjetja (uso foresteria)Najem za podjetja (uso foresteria) v Trstu: kako deluje za podjetja in lastnikeKako v Trstu deluje oddaja stanovanja podjetju za njegove zaposlene: pogodba, trajanje, najemnina, davki, prebivališče in kaj preveriti pred podpisom.