Regulirana najemnina (canone concordato) v Trstu · Prehodni najem

Prehodni najem v Trstu: trajanje, veljavni razlogi in koliko lahko zahtevate

Prehodni najem (contratto transitorio) je za tiste, ki za določen čas potrebujejo stanovanje ali spet potrebujejo svoje, največ za osemnajst mesecev. V Trstu to ni najem s prosto najemnino: najemnina je znotraj razredov lokalnega sporazuma o najemninah (accordo territoriale), pogodba pa mora z dokazili povedati, zakaj je prehodna. Tukaj najdete potrebe, ki veljajo, koliko lahko zahtevate, davke in tveganja.

Posodobljeno 26. 10. 2026

Napisano in prevedeno z UITo besedilo je bilo napisano s pomočjo umetne inteligence, na podlagi besedil sporazumov in virov, navedenih na koncu, in preverjeno na teh virih. Tudi prevod iz italijanskega izvirnika je nastal z UI: če se vam kakšen stavek zdi dvoumen, velja italijansko besedilo. Kako uporabljamo UI

Kdaj je mogoč

Prehodni najem določa zakon o stanovanjskih najemih (5. člen zakona 431/1998). Pravila določa ministrski odlok z dne 16. januarja 2017: pogodba traja največ osemnajst mesecev in je namenjena »posebnim potrebam lastnikov ali najemnikov«. V Trstu sporazum 2025 določa tudi najkrajše trajanje: en mesec.

Potreb ne izbira tisti, ki podpiše: našteva jih lokalni sporazum. V Trstu danes veljata dva sporazuma, z različnima seznamoma. Kot beremo besedili, se pri novi pogodbi izbere, kateri sporazum se uporabi, pod dvema pogojema: uporabi se v celoti (potrebe, najemnina, zvišanja), potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza) pa izda združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo. Skupaj s tveganji to razlagamo v članku Sporazum 2022 ali 2025. Pogodba se napiše po vzorčni pogodbi iz odloka, Prilogi B, in navaja izbrani sporazum.

Poseben primer so pogodbe do 30 dni: po odloku sta najemnina in delitev stroškov prosto dogovorjeni, dokazil o potrebi pa ni treba prilagati. Če oddaja zasebnik zunaj podjetniške dejavnosti, so za davčne namene »kratkoročni najemi« (locazioni brevi): o tem v članku od kratkoročnega najema do regulirane najemnine. Tukaj govorimo o daljših prehodnih najemih.

Potrebe, ki veljajo

Po sporazumu 2025

3. člen našteva petnajst potreb: pet najemodajalčevih in deset najemnikovih. Peta in petnajsta puščata prostor za primere, ki niso našteti, z dvema omejitvama: gotov dogodek in natančen datum, zapisana in dokumentirana v pogodbi.

Potrebe najemodajalca

Bivanje lastnika, zakonca, otrok ali družinskih članov, ki živijo z njim, zaradi poroke, partnerske zveze ali začetka zunajzakonske skupnosti; zaradi konca zaposlitve s službenim stanovanjem; zaradi študija ali dela v drugi občini; zaradi ločitve, razveze ali prenehanja partnerske zveze ali zunajzakonske skupnosti.
Uporaba za lastno delo ali za delo zakonca, otrok ali sorodnikov do drugega kolena, za začetek ali prevzem dejavnosti (strokovna praksa, delavnica, ambulanta, pisarna).
Dela, nezdružljiva z bivanjem, za katera je bilo zaprošeno gradbeno dovoljenje.
Lastnik je v bolnišnici ali biva v negovalnem domu.
Druga potreba, vezana na gotov dogodek in natančen datum, navedena in dokumentirana v pogodbi.

Potrebe najemnika

Delo za določen čas, premestitev ali začasna napotitev v občino, ki ni občina prebivališča.
Začasna preselitev zaradi samostojne dejavnosti ali naročila.
Zdravljenje ali oskrba zase ali za družinskega člana v občini, ki ni občina prebivališča.
Začasno izobraževanje zunaj univerze (tečaji, prakse z določenim koncem) zunaj občine prebivališča.
Usposabljanje, strokovno izpopolnjevanje, prakse ali pripravništvo v občini, ki ni občina prebivališča.
Nakup, dodelitev ali najem stanovanja, ki se sprosti v času trajanja pogodbe.
Dela v glavnem stanovanju najemnika, zaradi katerih ga za nekaj časa ni mogoče uporabljati.
Dokumentirana volilna kampanja v občini, ki ni občina prebivališča.
Ločitev, razveza, prenehanje partnerske zveze ali zunajzakonske skupnosti.
Druga potreba, vezana na gotov dogodek in natančen datum, navedena in dokumentirana v pogodbi.

Dovolj je ena potreba, tudi samo ene od strank, zapisana v pogodbi skupaj z dokazili. Dokazati jo je mogoče z nadomestno izjavo (dichiarazione sostitutiva), ki je obvezna, kadar bi dokumenti vsebovali zdravstvene ali druge občutljive podatke (3. člen).

Po sporazumu 2022

Sporazum 2022 ima drugačen seznam. Na kratko: najemodajalec lahko stanovanje potrebuje zaradi:

začasne premestitve delovnega mesta ali vrnitve iz tujine ali iz drugega mesta;
poroke ali registriranega partnerstva; ločitve, razveze ali konca registriranega partnerstva ali zunajzakonske skupnosti;
prenove, rušenja ali povečave;
lastnega zdravljenja ali oskrbe družinskih članov;
da bi v njem živel sam ali njegovi otroci; selitve zaradi študija;
konca zaposlitve, s katero je imel službeno stanovanje;
vsake druge potrebe, povezane z gotovim dogodkom in natančnim datumom, zapisane v pogodbi.

Najemnik lahko stanovanje potrebuje zaradi:

dela za določen čas, zadolžitve ali naročila v drugi občini; premestitve zaradi dela, predvidene ali začasne;
zdravljenja ali oskrbe;
kupljenega stanovanja, ki bo na voljo v 18 mesecih, ali dodeljenega stanovanja;
ločitve, razveze ali konca registriranega partnerstva;
del, zaradi katerih njegovo stanovanje ni uporabno;
volilne kampanje; selitve zaradi študija;
vsake druge potrebe, povezane z gotovim dogodkom in natančnim datumom, zapisane v pogodbi.

Pri potrebi, ki je seznam ne predvideva ali jo je težko dokazati, vsaki stranki pomaga njeno združenje, ki je podpisalo sporazum: najemodajalcu združenje lastnikov, najemniku združenje najemnikov. Združenji potrdita potrebo in dano pomoč, pogodba pa to navede (naslov B, točka 12). Tudi tu zadostuje ena potreba ene same stranke.

Kako se dokaže

Potreba se natančno zapiše v pogodbo in dokaže s priloženimi dokumenti. Pravi dokument je odvisen od potrebe: pogodba o zaposlitvi za določen čas, vpis v tečaj, vloga za gradbeno dovoljenje za dela.

Po sporazumu 2025 se lahko namesto dokumentov uporabi nadomestna izjava (dichiarazione sostitutiva, 46. in 47. člen predsedniškega odloka 445/2000): podpisana izjava, za katero odgovarja podpisnik. Obvezna je, kadar bi dokumenti razkrili zdravstvene ali druge občutljive podatke, na primer pri zdravljenju.

Najemnina: v Trstu znotraj razredov

V občinah z več kot 10.000 prebivalci najemnina pri prehodnem najemu ni prosta. Tako pravi odlok (2. člen, 2. odstavek): stranki jo določita znotraj najnižjih in najvišjih vrednosti razredov lokalnega sporazuma. Trst je nad tem pragom, kot navaja sporazum 2025. Izračun je enak kot pri pogodbi 3+2: območje, preračunana površina, razred, zvišanja (glejte tabele in primer izračuna).

Potem je tu še zvišanje, ki velja samo za prehodni najem. Odlok sporazumom dovoljuje, da vrednosti spremenijo za največ 20 %, tržaška sporazuma pa to možnost uporabljata različno:

Sporazum 2025: do 20 % več (točka 9.3). Prišteje se zvišanjem, ki veljajo za vse pogodbe (oprema, posebna vrednost, energijski razred iz APE, torej iz energetske izkaznice), in obveznemu 10-odstotnemu znižanju v razredu G. Vsota se uporabi enkrat samkrat, za najnižjo in za najvišjo vrednost.
Sporazum 2022: do 5 % več (naslov B, točka 3), poleg opreme, do 15 %, in posebne vrednosti, do 20 %.

Sporazum 2025 — zvišanja in znižanja (9. člen)
Postavka	Koliko	Za katere pogodbe
Spomeniško zaščitena stavba ali katastrska kategorija A/1, A/7, A/8, A/9	do +8%	vse
V celoti opremljeno (vsi glavni prostori; kuhinja s pečico, kuhalno ploščo in hladilnikom)	do +22%	vse
Delno opremljeno (vsaj en glavni prostor)	do +15%	vse
Trajanje 4 · 5 · 6 ali več let	+5% · +8% · +12%	samo redne pogodbe z olajšavami (3+2 in daljše)
Veljavna izkaznica APE v razredu A ali B	+12%	vse
Veljavna izkaznica APE v razredu C ali D	+7%	vse
Vrnitev s turističnega ali kratkotrajnega najema v preteklem letu	do +20%	samo redne pogodbe z olajšavami (3+2 in daljše)
Prehodni najem	do +20%	samo prehodni najemi
Študenti, pogodba nad 18 mesecev	do +10%	samo pogodbe za univerzitetne študente
Izkaznica APE v razredu G	−10%	vse — obvezno

Odstotki se seštejejo in vsota se uporabi enkrat samkrat, za najnižjo in za najvišjo vrednost. Zvišanja so neobvezna, znižanje za razred G je obvezno. Brez opremljene in popolne kuhinje oprema ne prinese nobenega zvišanja.

Koliko lahko zahtevate?

Brezplačni kalkulator pokaže razpon po obeh sporazumih za vaše stanovanje, tudi če ne veste vsega.

Izračunajte regulirano najemnino

Davki: pavšalni davek 10 % da, ostalo ne

Pavšalni davek (cedolare secca) je davek s fiksno stopnjo na najemnino. Nadomesti dohodnino (IRPEF), dodatke k njej, davek na registracijo in kolek na pogodbo. V občinah z velikim stanovanjskim pritiskom, in Trst je ena izmed njih, znaša pri regulirani najemnini 10 % namesto 21 %. Italijanska davčna uprava (Agenzia delle Entrate) ga priznava tudi prehodnim najemom z regulirano najemnino (okrožnica 8/E iz leta 2017).

Kdor ostane pri redni dohodnini, pri prehodnem najemu nima dveh ugodnosti pogodbe 3+2: 30-odstotnega znižanja dohodka, od katerega se plača davek, in davka na registracijo od 70 % najemnine. Zakon ju za prehodne najeme izključuje (8. člen, 3. odstavek zakona 431/1998; od leta 2027 39. člen, 8. odstavek novega enotnega besedila o davkih od dohodka).

V Furlaniji - Julijski krajini se namesto IMU plača ILIA, deželni davek na nepremičnine (imposta locale immobiliare autonoma). Pri regulirani najemnini je znižan na 75 %, v Trstu pa znižanje velja tudi za prehodni najem, vendar samo, če je potrdilo o skladnosti priloženo napovedi ILIA (občinski pravilnik, 17. člen).

Če je pogodba sklenjena brez pomoči združenj, je za 10-odstotni pavšalni davek potrebno potrdilo o skladnosti; za znižani davek ILIA ga tržaški pravilnik zahteva, ne da bi razlikoval med pogodbami, sklenjenimi s pomočjo združenj ali brez nje. Podrobni izračuni so v članku Cedolare secca in ILIA.

Iztek in tveganja

Prehodni najem se konča na datum, zapisan v pogodbi, brez odpovedi (1. člen vzorčne pogodbe). Najemnik lahko odide prej samo iz resnih razlogov, s priporočenim pismom in z odpovednim rokom, ki ga določa pogodba.

Vzorčna pogodba dodaja pravilo za najemodajalca. Če ob izteku stanovanje vzame nazaj z izjavo, da ga želi uporabiti na določen način, potem pa tega brez upravičenega razloga ne stori v šestih mesecih, ima najemnik pravico, da se vrne s pogodbo 4+4, ali do odškodnine, ki znaša šestintrideset mesečnih najemnin v višini zadnje najemnine.

Potreba, zapisana samo zato, da bi bila mogoča kratka pogodba, je najbolj občutljiv primer: če jo najemnik izpodbija, odloči sodišče. Kakšne posledice ima preoblikovanje za že plačane davke, tukaj ne povemo, ker je odvisno od primera: vprašajte davčnega svetovalca.

Prehodni najem s TriesteAffitti

Naš prehodni najem se imenuje Flex. Če želite, se o njem pogovorimo: z vami pogledamo, ali res obstaja začasna potreba, čigava je, kako se dokaže in katerega od obeh sporazumov uporabiti. Najemnino izračunamo na podlagi dokumentov stanovanja. Če raje začnete z osnutkom, je na voljo generator pogodb.

Bi se raje pogovorili z nekom od nas?

Nekdo iz ekipe TriesteAffitti z vami pregleda dokumente stanovanja in vam pove najemnino, pogodbo in potrdilo, ki ga potrebujete. Brezplačno in brez obveznosti.

Želim, da se mi oglasite

Pogosta vprašanja

Je prehodni najem v Trstu s prosto ali z regulirano najemnino?

Z regulirano. V občinah z več kot 10.000 prebivalci je najemnina znotraj razredov lokalnega sporazuma (odlok z dne 16. januarja 2017, 2. člen, 2. odstavek), z zvišanjem za prehodni najem: do 20 % po sporazumu 2025, do 5 % po sporazumu 2022. Proste so samo pogodbe do 30 dni.

Ali lahko pri prehodnem najemu uporabim pavšalni davek 10 %?

Da. V Trstu je prehodni najem znotraj razredov sporazuma, torej z regulirano najemnino (razen pogodb do 30 dni). Če pogodba ni sklenjena s pomočjo združenj, je potrebno potrdilo o skladnosti. 30-odstotno znižanje pri dohodnini in znižani davek na registracijo pa ne pripadata.

Kateri razlogi veljajo?

Samo tisti iz uporabljenega sporazuma: petnajst po sporazumu 2025, drugačen seznam po sporazumu 2022. Dovolj je en, najemodajalčev ali najemnikov, zapisan v pogodbi in dokumentiran. Razlogi, ki niso našteti, veljajo, če so povezani z gotovim dogodkom in natančnim datumom.

Se prehodni najem podaljša?

Ne. Konča se na zapisani datum, brez odpovedi. Za nadaljevanje je potrebna nova pogodba, s pravili njene vrste.

Lahko najemnik odide pred iztekom?

Iz resnih razlogov da, s priporočenim pismom in z odpovednim rokom, ki ga določa pogodba (10. člen ministrske vzorčne pogodbe).

Kaj tvegam, če potreba ne zdrži?

Odlok določa, da se pogodba preoblikuje v 4+4, kadar ne spoštuje pravil za sklenitev, med njimi navedene in dokumentirane potrebe. Če pa najemodajalec vzame stanovanje nazaj za navedeno rabo in ga potem brez upravičenega razloga v šestih mesecih tako ne uporabi, lahko najemnik zahteva vrnitev ali odškodnino v višini šestintrideset mesečnih najemnin.

Viri

Viri pregledani in ponovno preverjeni 26. 10. 2026.

Ta stran pojasnjuje pravila, kot jih beremo v uradnih besedilih: ni pravno ali davčno svetovanje. Za resnično pogodbo velja besedilo izbranega sporazuma, potrdilo o skladnosti pa izda združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo.