Regulirana najemnina v Trstu · Tabele

Tabele regulirane najemnine v Trstu: vrednosti na kvadratni meter

Vsak sporazum ima svojo tabelo: pove, koliko je lahko vreden kvadratni meter stanovanja v najemu, najmanj in največ. Tukaj najdete tabeli obeh sporazumov o regulirani najemnini (canone concordato), ki veljata v Trstu, koeficiente za štetje kvadratnih metrov in zvišanja. In zakaj ju ni mogoče postaviti eno ob drugo in primerjati na pogled.

Posodobljeno 26. 10. 2026

Napisano in prevedeno z UITo besedilo je bilo napisano s pomočjo umetne inteligence, na podlagi besedil sporazumov in virov, navedenih na koncu, in preverjeno na teh virih. Tudi prevod iz italijanskega izvirnika je nastal z UI: če se vam kakšen stavek zdi dvoumen, velja italijansko besedilo. Kako uporabljamo UI

Kako se bere tabela regulirane najemnine

Regulirana najemnina ni stalna cena. Je razpon: najnižja in najvišja vrednost, najemodajalec in najemnik pa izbereta številko vmes. Da ga najdete, potrebujete območje stanovanja, njegovo raven (razred ali podrazred), preračunano površino in zvišanja. Tabela pove, koliko je vreden kvadratni meter v tem območju in na tej ravni.

Izračun je vedno enak: vrednost na kvadratni meter × preračunana površina × zvišanja. Kalkulator ga naredi po obeh sporazumih; primer korak za korakom je v primeru izračuna.

Sporazum 2025: evri na kvadratni meter na mesec

Tabela je v 7. členu. Območja so štiri in se določijo iz območij OMI davčne uprave Agenzia delle Entrate (glejte območja). Razredi so trije: nizki, srednji in visoki. Najvišja vrednost je odvisna od območja in razreda, najnižja ne, ta je za vse enaka. Besedilo to utemeljuje s »socialno zaščito« in »mestno kohezijo«.

Sporazum 2025 — vrednosti v evrih na kvadratni meter NA MESEC
Območje	Območja OMI	Najnižja vrednost	Najvišja vrednost, nizki razred	Najvišja vrednost, srednji razred	Najvišja vrednost, visoki razred
Območje 1	B2, C1, D3	4,20	8,00	10,30	11,40
Območje 2	C4, C5	4,20	7,70	9,90	11,00
Območje 3	B1, C3, D2	4,20	7,10	9,10	10,10
Območje 4	C2, D1, R1	4,20	6,20	7,90	8,80

Najnižja vrednost je enaka za vsa območja in razrede. Najemnina se dobi tako, da se vrednost pomnoži s preračunano površino, nato pa se enkrat samkrat uporabi vsota zvišanj in znižanj (7.–9. člen).

Razreda ne izbere najemodajalec: določijo ga točke. Seštejejo se točke tistih 30 parametrov iz Priloge 1, ki jih stanovanje ima (napeljave, kopalnice, ogrevanje, dvigalo, trgovine v bližini …). Do 12 točk je razred nizki, od 14 do 18 srednji, od 20 naprej visoki.

Sporazum 2025 — 30 parametrov iz Priloge 1
n.	Parameter	Točke
1	vse napeljave v skladu s predpisi in s certifikati	5
2	bivalna kuhinja z vsaj enim oknom	2
3	kopalnica brez okna	1
4	kopalnica z oknom	2
5	dve kopalnici	2
6	balkon, terasa ali strešna terasa v izključni uporabi	1
7	centralno ogrevanje	2
8	samostojno ogrevanje	3
9	klimatska naprava	2
10	dvojna zasteklitev	2
11	ukrepi za varčevanje z energijo	2
12	obnovljivi viri energije	1
13	hišna avtomatizacija	1
14	varnost	1
15	pohištvo	1
16	videodomofon	1
17	kakovosten razgled	1
18	gradbeno-vzdrževalna dela v zadnjih 5 letih	3
19	katastrska kategorija A/1, A/2, A/3, A/7, A/8 ali A/9	1
20	enodružinska hiša	2
21	garaža	2
22	lastno parkirno mesto, tudi na prostem, vpisano v kataster	1
23	klet ali podstrešje	2
24	lastna ali skupna zelena površina	2
25	dvigalo	2
26	odprava arhitektonskih ovir	1
27	stavba v običajnem ali dobrem stanju vzdrževanja	1
28	javni prevoz v bližini	1
29	osnovne trgovine v bližini	1
30	površine za družine v bližini	1

Do 12 točk je razred nizki, od 14 do 18 srednji, od 20 naprej visoki. Pri 13 točkah si besedilo nasprotuje (nizki razred po 7. členu, srednji po opombi k Prilogi 2); pri 19 točkah ne eno ne drugo ne določa razreda: v teh dveh primerih vprašajte tistega, ki izda potrdilo o skladnosti. Dvigalo do drugega nadstropja šteje za prisotno; razdalje do postajališča, trgovin in zelenja se merijo peš.

Koliko lahko zahtevate?

Brezplačni kalkulator pokaže razpon po obeh sporazumih za vaše stanovanje, tudi če ne veste vsega.

Izračunajte regulirano najemnino

Sporazum 2022: evri na kvadratni meter na leto

Tabela je Priloga 2. Tudi tu so območja štiri, a z drugačnimi mejami in vsako s svojo barvo. Namesto razredov so trije podrazredi, vsak s svojo najnižjo in najvišjo vrednostjo. Vrednosti so na leto: za mesečno najemnino se deli z 12. Tabela enote ne navaja, a številke ne puščajo dvoma: če bi jo brali na mesec, bi tudi najnižja vrednost (37,04 evra) za 50 m² dala več kot 1.800 evrov.

Sporazum 2022 — vrednosti v evrih na kvadratni meter NA LETO (izvirna tabela, oktober 2022)
Območje	Podrazred 1	Podrazred 2	Podrazred 3
Območje 1 (rumenozeleno)	54,23 – 80,69	82,00 – 117,71	119,04 – 129,62
Območje 2 (modro)	50,26 – 80,69	82,00 – 107,13	108,46 – 113,75
Območje 3 (rožnato)	44,97 – 72,75	74,06 – 87,29	88,62 – 99,20
Območje 4 (oker)	37,04 – 49,13	50,26 – 64,82	66,13 – 85,98

Sporazum 2022 — iste vrednosti, usklajene z inflacijo ISTAT do oktobra 2025 (tabela, ki jo je objavil Confappi)
Območje	Podrazred 1	Podrazred 2	Podrazred 3
Območje 1 (rumenozeleno)	55,71 – 82,89	84,24 – 120,91	122,28 – 133,15
Območje 2 (modro)	51,63 – 82,89	84,24 – 110,05	111,41 – 116,85
Območje 3 (rožnato)	46,19 – 74,73	76,07 – 89,66	91,03 – 101,90
Območje 4 (oker)	38,05 – 50,47	51,63 – 66,59	67,93 – 88,33

Sporazum 2022 dovoljuje, da se vrednosti za nove pogodbe vsako leto uskladijo za največ 75 % spremembe po ISTAT (naslov A, točka 4). Usklajeno tabelo objavlja Confappi, eden od podpisnikov; združenje, ki vam izda potrdilo o skladnosti, vprašajte, ali uporablja to tabelo. Za mesečno najemnino se deli z 12.

Podrazreda ne določijo točke, ampak seznam iz Priloge 3 s tremi skupinami elementov: A, osnovne storitve (elektrika, voda, plin, popolna kopalnica); B, kuhinja, dvigalo, odtoki, ogrevanje in dvojna zasteklitev; C, vse drugo, od druge kopalnice do garaže, od balkona do kleti. Pravila:

Podrazred 1

Če manjka vsaj en element tipa A (razen če ga nadomešča drug ustrezen tehnološki element); ali kategorija A/4 ali A/5 (razen če je bila stavba v zadnjih 10 letih v celoti prenovljena, posamezno stanovanje v zadnjih 5 letih v celoti obnovljeno ali je stanovanje v območju 1); ali ogrevanje z ENO SAMO PEČJO za celotno stanovanje (razen ob vsaj štirih elementih tipa B); ali, kljub vsem elementom tipa A, manj kot trije elementi tipa B.

Podrazred 2

Vsi elementi tipa A, vsaj trije elementi tipa B in manj kot štirje elementi tipa C.

Podrazred 3

Vsi elementi tipa A, vsaj trije elementi tipa B in vsaj štirje elementi tipa C.

Poseben primer: če stanovanje nima kopalnice znotraj stanovanja, gre razpon od najnižje vrednosti podrazreda 1 njegovega območja do 10 % več.

Tabele 2022, usklajene z inflacijo ISTAT

Točka 4 naslova A sporazuma 2022 dovoljuje, da se najnižje in najvišje vrednosti vsako leto za nove pogodbe uskladijo za največ 75 % spremembe cen, ki jo izračuna ISTAT, italijanski statistični urad. Confappi, eno od združenj, ki so sporazum podpisala, objavlja tabele, usklajene do oktobra 2023, 2024 in 2025. Tabela iz oktobra 2025 je druga zgoraj: približno 2,7 % višja od izvirne.

Ostaja dvom. Občina objavlja samo izvirno tabelo in ne vemo, ali vsa združenja iz leta 2022 uporabljajo usklajeno tabelo in od kdaj. To velja tudi za najnižjo vrednost: z usklajeno tabelo se zviša tudi ta in nizka najemnina se lahko znajde pod razponom. Preden določite najemnino blizu najnižje ali najvišje vrednosti, vprašajte združenje, ki izda potrdilo, katero tabelo uporablja.

Sporazum 2025 pa usklajevanja svoje tabele ne predvideva. Nekaj drugega je uskladitev najemnine po ISTAT pri pogodbi, ki že teče: o tem govori članek o obnovi in ISTAT.

Zakaj tabel ni mogoče primerjati na pogled

Če ju postavite eno ob drugo, to ne deluje, iz petih razlogov:

Mesec proti letu. Največ, kar dovoljuje sporazum 2025, je 11,40 evra na mesec, torej 136,80 evra na leto. Največ, kar dovoljuje sporazum 2022, je v izvirni tabeli 129,62 evra na leto, torej približno 10,80 na mesec.
Različna območja. Območje 1 iz leta 2025 ni območje 1 iz leta 2022: isto stanovanje ima lahko dve različni številki.
Različni kvadratni metri. Sporazuma različno štejeta balkone, kleti in garaže: isto stanovanje ima dve preračunani površini.
Različne ravni. Točke iz leta 2025 in podrazredi iz leta 2022 istega stanovanja ne postavijo na isto raven.
Različna zvišanja. Po sporazumu 2025 štejejo energijski razred, oprema do 22 % in prehodni najem do 20 %; po sporazumu 2022 oprema prinese do 15 %, prehodni najem pa do 5 %.

Tudi spodaj se stvari spremenijo: najnižja vrednost iz leta 2025, 4,20 evra na mesec, znaša 50,40 evra na leto; po sporazumu 2022 je najmanj, kar dovoljuje tabela (območje 4, podrazred 1, izvirna tabela), 37,04 evra na leto. Posledica je, da za nekatera stanovanja več prinese sporazum 2022, za druga sporazum 2025. Za pravo primerjavo potrebujete celoten izračun po obeh.

Preračunana površina

Vrednosti iz tabele se pomnožijo s preračunano površino. Izhaja se iz pohodne površine, tal znotraj stanovanja brez zidov, in se prišteje del kvadratnih metrov balkonov, kleti, garaž in vrta. Koeficienti obeh sporazumov:

Preračunana površina: koeficienti obeh sporazumov
Postavka	Sporazum 2025	Sporazum 2022 (območje 1 / 2 / 3 / 4)
Stanovanje, pohodna površina	100 %; pod 45 m² +20 % (do 49,50 m²); od 45 do manj kot 65 m² +10 % (do 65 m²)	100 %; pod 60 m² +10 % (do 60 m²)
Balkoni in terase	35%	25%
Klet, podstrešje	60%	25%
Garaža	90%	100% / 70% / 50% / 50%
Pokrito parkirno mesto	80%	80% / 60% / 40% / 40%
Parkirno mesto na prostem	60%	60% / 40% / 30% / 30%
Lasten vrt ali dvorišče	20%	do 15%
Skupna zelena površina (delež v tisočinkah)	15%	do 10%

Po sporazumu 2025 imata vrt in skupna zelena površina zgornjo mejo, vezano na površino stanovanja: kalkulator površino upošteva največ do toliko kvadratnih metrov, kolikor znaša pohodna površina stanovanja, kar je branje besedila, ki da nižjo najvišjo vrednost. Garaže in parkirna mesta štejejo samo, če niso oddani s posebno pogodbo.

Po sporazumu 2025 štejeta vrt in skupna zelena površina samo do površine stanovanja (6. člen). To mejo je mogoče brati na dva načina. Naš kalkulator uporablja branje, ki da nižjo številko: pri velikem vrtu vprašajte združenje, ki izda potrdilo.

Zvišanja in znižanja

Razponu iz tabele se prištejejo zvišanja in odštejejo znižanja. Po sporazumu 2025 so v 9. členu: so »vsa kumulativna«, seštejejo se in vsota se enkrat samkrat uporabi za najnižjo in najvišjo vrednost. Zvišanj najemodajalcu ni treba uporabiti; znižanje za razred G je obvezno.

Sporazum 2025 — zvišanja in znižanja (9. člen)
Postavka	Koliko	Za katere pogodbe
Spomeniško zaščitena stavba ali katastrska kategorija A/1, A/7, A/8, A/9	do +8%	vse
V celoti opremljeno (vsi glavni prostori; kuhinja s pečico, kuhalno ploščo in hladilnikom)	do +22%	vse
Delno opremljeno (vsaj en glavni prostor)	do +15%	vse
Trajanje 4 · 5 · 6 ali več let	+5% · +8% · +12%	samo redne pogodbe z olajšavami (3+2 in daljše)
Veljavna izkaznica APE v razredu A ali B	+12%	vse
Veljavna izkaznica APE v razredu C ali D	+7%	vse
Vrnitev s turističnega ali kratkotrajnega najema v preteklem letu	do +20%	samo redne pogodbe z olajšavami (3+2 in daljše)
Prehodni najem	do +20%	samo prehodni najemi
Študenti, pogodba nad 18 mesecev	do +10%	samo pogodbe za univerzitetne študente
Izkaznica APE v razredu G	−10%	vse — obvezno

Odstotki se seštejejo in vsota se uporabi enkrat samkrat, za najnižjo in za najvišjo vrednost. Zvišanja so neobvezna, znižanje za razred G je obvezno. Brez opremljene in popolne kuhinje oprema ne prinese nobenega zvišanja.

Po sporazumu 2022 je zvišanj manj in skoraj vsa so manjša; zvišanje za posebno vrednost pa gre do 20 %, v primerjavi z 8 % po sporazumu 2025. Zapisana so v naslovih A (redne pogodbe), B (prehodni najem) in C (univerzitetni študenti):

opremljeno: do 15 %, za vse pogodbe;
posebna vrednost (spomeniško zaščitene stavbe ali nepremičnine, ki so v katastru uvrščene med A/1, A/8, A/9): do 20 %, pri pogodbah za študente pa do 15 %;
trajanje nad tri leta, samo pri rednih pogodbah: 4 % za 4 leta, 7 % za 5 let, 8 % za 6 let ali več;
prehodni najem: do 5 %;
znižanje do 20 %, če se stranki o njem dogovorita: zaradi »posebnih in ugotovljenih okoliščin stanovanja« ali če ima stanovanje več kot 80 m² pohodne površine. Po sporazumu 2025 tega znižanja ni več.

Besedilo iz leta 2022 pravi, da so zvišanja »kumulativna«, a ne pove, kako: naš kalkulator jih sešteje, kar da nižjo številko. Obstaja pa neskladje: obrazec za zahtevo (Priloga 5) govori o zvišanjih »najvišje ravni« in znižanjih »najnižje ravni«, besedilo sporazuma pa zvišanja uporablja »za najnižjo in najvišjo vrednost«. Pri teh točkah šteje branje združenja, ki izda potrdilo.

Bi se raje pogovorili z nekom od nas?

Nekdo iz ekipe TriesteAffitti z vami pregleda dokumente stanovanja in vam pove najemnino, pogodbo in potrdilo, ki ga potrebujete. Brezplačno in brez obveznosti.

Želim, da se mi oglasite

Pogosta vprašanja

Ali so vrednosti mesečne ali letne?

Odvisno od sporazuma. Po sporazumu 2025 so v evrih na kvadratni meter na mesec, po sporazumu 2022 na leto: za prehod z leta na mesec se deli z 12.

Ali je mogoče zahtevati manj od najnižje vrednosti?

Ne. Najemnina v pogodbi mora biti med najnižjo in najvišjo vrednostjo razreda, z zvišanji in znižanji vred: tako pravita oba sporazuma (7. člen sporazuma 2025, točka 5 naslova A sporazuma 2022). Najemnina pod najnižjo vrednostjo je zunaj razpona prav tako kot tista nad najvišjo.

In več od najvišje?

Ne. Pri pogodbi 3+2 (tri leta in dve) z regulirano najemnino je določilo z najemnino nad najvišjo vrednostjo sporazuma nično, najemnik pa lahko preplačani znesek zahteva nazaj v šestih mesecih po vrnitvi stanovanja (13. člen zakona 431/1998).

Ali se tabele usklajujejo vsako leto?

Tabelo iz leta 2022 je mogoče za nove pogodbe uskladiti za največ 75 % spremembe po ISTAT: Confappi objavlja usklajene tabele. Tabele iz leta 2025 ne. Najemnino pogodbe, ki že teče, je mogoče uskladiti z inflacijo ISTAT za največ 75 %, vendar samo, če najemodajalec ni izbral pavšalnega davka (cedolare secca).

S 13 ali 19 točkami: v katerem razredu sem?

Besedilo sporazuma 2025 si nasprotuje: 13 točk je po 7. členu nizki razred, po opombi k Prilogi 2 pa srednji; 19 točk ni po nobenem od obeh v nobenem razredu. Naš kalkulator pokaže najvišjo vrednost obeh razredov. Kateri velja, vprašajte tistega, ki izda potrdilo o skladnosti.

Viri

Viri pregledani in ponovno preverjeni 26. 10. 2026.

Ta stran pojasnjuje pravila, kot jih beremo v uradnih besedilih: ni pravno ali davčno svetovanje. Za resnično pogodbo velja besedilo izbranega sporazuma, potrdilo o skladnosti pa izda združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo.