Oddajanje študentom v Trstu: univerzitetna pogodba, najemnina in olajšave

Dve možni pogodbi

Za univerzitetni študij obstaja posebna pogodba. Predvideva jo zakon o najemih (5. člen, 2. in 3. odstavek zakona 431/1998), ureja jo ministrski odlok z dne 16. januarja 2017 (3. člen), v Trstu pa jo povzemata oba sporazuma: 4. člen sporazuma 2025 in naslov C sporazuma 2022. Napiše se po vzorčni pogodbi iz odloka, Prilogi C.

Za tiste, ki obiskujejo tečaj, ki ni univerzitetni (tečaj z datumom konca, pripravništvo, praksa, poklicno usposabljanje), se namesto tega uporabi prehodni najem: v sporazumu 2025 sta to najemnikovi potrebi številka 9 in 10.

Kdo jo lahko podpiše

• Najemnik je vpisan v univerzitetni ali podiplomski študij: magisterij, doktorat, specializacijo, izpopolnjevanje. Sporazum 2025 omenja tudi Erasmus.
• Študira v občini, ki ni občina njegovega prebivališča. To zahteva odlok, sporazum 2025 pa ponavlja.
• Podpiše jo lahko posamezen študent, skupina študentov ali ustanova za pravico do študija (azienda per il diritto allo studio).

Študent s prebivališčem v Trstu te pogodbe torej ne more uporabiti. Dvomljiv primer je tisti, ki ostane manj kot šest mesecev, na primer za izmenjavo v enem semestru. Zanj je pogodba za študente predolga, ker traja najmanj šest mesecev; pri prehodnem najemu po sporazumu 2025 pa se potreba po študiju nanaša na študij, ki ne spada pod pogodbe za univerzitetne študente (sporazum 2022 pravi le »selitev zaradi študija«). Besedila dvoma ne razrešijo: pred podpisom vprašajte združenje, ki potrjuje pogodbo.

Trajanje, podaljšanje in odhod

• Pogodba traja od 6 mesecev do 3 let.
• Ob prvem izteku se sama podaljša za enako obdobje, razen če jo študent odpove najmanj en mesec in največ tri mesece prej (1. člen vzorčne pogodbe).
• Pred iztekom lahko študent odide iz resnih razlogov, s priporočenim pismom najmanj tri mesece prej (9. člen).
• Če je najemnikov več, lahko odide tudi samo eden: pogodba se nadaljuje z drugimi, tisti, ki odide, pa skupaj z njimi še naprej odgovarja za mesece, ko je tam živel.
• Da na mesto tistega, ki odhaja, pride nov študent, po sporazumu 2025 zahtevo napišejo prvotni najemniki in novi, ki sprejme vse določbe. Najemodajalec jo, če se strinja, pisno sprejme in to sporoči italijanski davčni upravi (Agenzia delle Entrate).

Najemnina

Najemnina se izračuna kot pri drugih pogodbah z regulirano najemnino: območje, preračunana površina, razred, s tabelo uporabljenega sporazuma (najdete jih v tabelah). V Trstu veljata dva sporazuma. Kot beremo besedili, se pri novi pogodbi izbere, kateri sporazum se uporabi: uporabi se v celoti, potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza) pa izda združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo (Sporazum 2022 ali 2025). Razlikujejo se zvišanja:

• Sporazum 2025: veljajo zvišanja za vse pogodbe (oprema do 22 %, posebna vrednost do 8 %, razred iz APE, torej iz energetske izkaznice) in obvezno 10-odstotno znižanje v razredu G. Poleg tega do 10 %, če pogodba traja več kot 18 mesecev (točka 9.4). Ne veljata zvišanje za stanovanja, ki se vračajo iz kratkoročnega najema, ki je pridržano rednim pogodbam, in zvišanje za trajanje nad tri leta, ki ga pogodba za študente nikoli ne doseže.
• Sporazum 2022: opremljeno do 15 %. Za nepremičnine posebne vrednosti (spomeniško zaščitene ali v katastrski kategoriji A/1, A/8, A/9) do 15 %, in ne do 20 % kot pri drugih pogodbah (naslov C, točka 5). Zvišanja za prehodni najem ni.

Oddajanje po sobah

Oddate lahko tudi samo del stanovanja: vzorčna pogodba ima različico za »del« nepremičnine, s skupnimi prostori in napravami. Najemnina se ne računa sobo za sobo. Izhaja se iz najemnine celotnega stanovanja, ki se razdeli »sorazmerno s površino vsakega oddanega dela, ob upoštevanju tudi skupnih delov in naprav« (sporazum 2025, 6. člen). Sporazum 2022 ima enako pravilo.

Koliko štejejo skupni deli, besedilo iz leta 2025 ne pove. Obrazec za potrdilo po sporazumu 2022 zahteva dve številki: kvadratne metre sobe za izključno rabo in kvadratne metre skupnih delov. Pred podpisom vprašajte tistega, ki izda potrdilo, kako jih šteje. Naš kalkulator da razpon za celotno stanovanje: to je izhodišče za delitev.

Davki najemodajalca

Za davčne namene je pogodba za študente pogodba z regulirano najemnino, Trst pa je med občinami z velikim stanovanjskim pritiskom:

• pavšalni davek (cedolare secca) 10 % namesto 21 %: davek s fiksno stopnjo na najemnino, ki nadomesti dohodnino (IRPEF), dodatke k njej, davek na registracijo in kolek. Da velja tudi za pogodbe s študenti, piše italijanska davčna uprava (okrožnica 26/E iz leta 2011);
• kdor ostane pri dohodnini, ima 30-odstotno znižanje dohodka, od katerega se plača davek, in davek na registracijo od 70 % najemnine. Zakon te ugodnosti odvzema prehodnim najemom, ne pa pogodbam za študente (8. člen, 3. odstavek zakona 431/1998; od leta 2027 39. člen, 8. odstavek novega enotnega besedila o davkih od dohodka);
• ILIA, znižan na 75 %, s potrdilom o skladnosti, priloženim napovedi ILIA, vendar ne za dele stanovanja.

Če pogodba ni sklenjena s pomočjo združenj, je za pavšalni davek ter za ugodnosti pri dohodnini in davku na registracijo potrebno potrdilo o skladnosti; za znižani davek ILIA ga tržaški pravilnik zahteva, ne da bi razlikoval med pogodbami, sklenjenimi s pomočjo združenj ali brez nje. Izračuni so v članku Cedolare secca in ILIA.

Olajšave za študenta

Študent, ki študira zunaj kraja prebivališča, lahko od davka odbije 19 % plačane najemnine, od največ 2.633 € na leto: največ 500,27 €. To določa enotno besedilo o davkih od dohodka (TUIR, 15. člen, 1. odstavek, točka i-sexies; od leta 2027 14. člen, 1. odstavek, točka z) novega enotnega besedila). Pogoji:

• univerza je v občini, ki ni občina prebivališča, oddaljena najmanj 100 kilometrov in v drugi pokrajini: potrebno je oboje;
• stanovanje je v občini univerze ali v sosednji občini;
• najemnina se plača z bančnim nakazilom ali na drug sledljiv način.

Če oddajate študentom in želite vedeti, katero pogodbo uporabiti, kateri sporazum in koliko zahtevati, si lahko to ogledamo skupaj.