Poslušamo vaše cilje
Višji neto donos? Več stabilnosti? Manj zapletov? Občasna lastna uporaba? Vse se začne tukaj.
Za lastnike
Dobro oddati ne pomeni oddati za vsako ceno.
Pomeni izbrati pravo vrsto najema, dobro pripraviti nepremičnino, izbrati pravega najemnika in vse skupaj urejeno voditi.
Pot
Šest vprašanj in vemo, o kateri formuli govorimo
Najboljše formule nasploh ni. Obstaja prava za tisto stanovanje, v tisti legi, s tistimi ciljnimi najemniki in z vašimi cilji.
Odgovorite: na koncu vam povemo, katera od treh je v vašem primeru najbolj smiselna, zakaj in kdaj bi si premislili.
1Nepremičnina danes
2Opremljenost in velikost
3Lega
4Za koliko časa jo lahko vežete
5Kaj vam je najpomembnejše
6Davčna plat
Nepremičnina danes
Odgovori ostanejo v vaši napravi. Dokler sami ne naročite poročila, se ne pošlje nič: ne e-pošta ne podatki.
Ne delamo zato, da bi nepremičnino čim hitreje oddali. Delamo za urejen donos.
Naša metoda
Pregled nepremičnine
Lega, oprema, razporeditev, možni najemniki, pripravljenost in možnosti za izboljšave.
Vrsta najema
Povemo vam, ali je za vaš primer smiselnejši začasni najem (contratto transitorio), 3+2 ali 4+4.
Priprava in oddaja
Dokumenti, fotografije, predstavitev, stiki, izbor povpraševanj, ogledi, nadaljnji stiki.
Izbira najemnika
Verified Tenant System: zbiranje podatkov in preverjanje skladnosti.
Pogodba, predaja, upravljanje
Zapisniki, ključi, vselitev. Pravočasno pred iztekom pogodbe postopek znova sprožimo, če to želite.
Za katere lastnike smo pravi
- Lastniki, ki prehajajo s turističnega oddajanja in želijo več reda
- Lastniki opremljene nepremičnine v dobri legi
- Lastniki, ki iščejo stabilnost in manj menjav najemnikov
- Lastniki, ki živijo drugje in v Trstu potrebujejo zanesljivo kontaktno osebo
V čem se razlikujemo
Do tega dela smo prišli z najzahtevnejše strani turističnega oddajanja. Na terenu smo od leta 2013 in upravljali smo 300 nepremičnin: vemo, kako donosna se nepremičnina lahko zdi v teoriji in kako naporna postane v praksi.
Zato je naš pristop zrelejši: manj improvizacije, več metode; manj hrupa, več jasnosti; manj sloganov, več strukture.
“Nepredvidene težave so rešili zelo resno, situacijo hitro uredili in našli novega, zelo dobro priporočenega in zanesljivega najemnika. Zelo cenim njihovo sposobnost reševanja težav in skrb za kakovost izbranih kandidatov.”
“Hitri in profesionalni. Gospa Giada je bila natančna in pozorna ter je poskrbela, da smo dobili najboljšo in najbolj zadovoljivo rešitev.”
“Na to agencijo sem se obrnila po informacije o oddaji manjše nepremičnine v Trstu in naletela na veliko strokovnosti, ustrežljivosti in podrobnih rešitev za donosnost stanovanja. Prijetno me je presenetila tudi hitrost odgovorov.”
Mnenja, prevedena iz italijanščine.
Verified Tenant System
Resen izbor, pravilno ujemanje, manjše tveganje.
Postopek, s katerim beremo, filtriramo in presojamo prijave: dokumentacija, vzdržnost najemnine, skladnost z vrsto najema in dejanska primernost za posamezno nepremičnino. Ne pomeni obljube popolnega najemnika: pomeni izogibanje površnim in prenagljenim odločitvam ali takim, ki temeljijo le na prvem vtisu.
Predhodni pregled povpraševanja
Kdo išče stanovanje, za koliko časa, kako nujno in zakaj.
Skladnost vrste najema in osebe
Začasni najem ni 4+4 in 4+4 ni Flex.
Preverjanje dokumentov
Samo dokumenti, ki so res potrebni za identiteto, stabilnost in vzdržnost.
Finančna vzdržnost
Ne šteje le, koliko kandidat zasluži: šteje, ali je najemnina dolgoročno vzdržna.
Ujemanje z nepremičnino
Nekatere nepremičnine zahtevajo določen profil, določeno trajanje najema in določeno mero skrbnosti.
Sledljiva odločitev
Dosledna merila, ne simpatije, naglica ali trenutni pritisk.
Kaj je
- +metoda izbora in dokumentiran postopek
- +sistem ujemanja med nepremičnino, vrsto najema in kandidatom
- +filter, ki zmanjša hrup, izgubljeni čas in neskladja
Kaj ni
- −absolutno jamstvo pred neplačili ali prihodnjimi težavami
- −izbor na podlagi samovoljnih ali diskriminatornih meril
- −nekritično zbiranje dokumentov
Ready-to-Rent Setup
Pred pogodbo je na vrsti stanovanje.
Veliko nepremičnin ostaja praznih, ker jim manjka tisti majhen začetni zagon, ki jih zares pripravi za oddajo. Za izbrane nepremičnine lahko založimo do 2.000 € stroškov priprave in jih poračunamo s prvimi najemninami, pod vnaprej dogovorjenimi pogoji.
Ne gre za »prenovo« nepremičnine, temveč za to, da jo v razumnem času dobro pripravimo za oddajo. Ne vključuje celotnih kopalnic in kuhinj, inštalacij, gradbenih del in večjih kosov pohištva.
- rahlo beljenje ali nujni popravki
- temeljito začetno čiščenje
- manjša popravila, ključavnice, drobni deli
- osnovna razsvetljava in preproste izboljšave
- manjkajoči elementi, da je nepremičnina pripravljena
Več nepremičnin
Ko je nepremičnin več, je izziv usklajeno upravljanje celotnega portfelja.
Analiziramo portfelj, vsako enoto razvrstimo in oblikujemo usklajeno strategijo med oddajo, novim pozicioniranjem in prodajo. Ne obljubljamo, da je treba vsako nepremičnino oddati: obljubljamo analizo, razvrstitev in bolj premišljeno upravljanje.
- Lastniki več stanovanj
- Družine z razpršenim premoženjem
- Dediči z nepremičninami, ki jih je treba urediti
- Lastniki, ki živijo zunaj Trsta ali v tujini
- Vlagatelji, ki želijo poenostavitev
Popis
Nepremičnine, dokumenti, stanje najemov, veljavne najemnine, stroški, težave, potencial.
Razvrstitev
Za vsako enoto: ohraniti v najemu, spremeniti vrsto najema, na novo pozicionirati, izboljšati, prodati ali odložiti.
Operativno vodenje
Oddaja, priprava za trg, dokumenti, preverjanje povpraševanja.
Selektivna prodaja
Ko nepremičnina več prinese s prodajo: TriesteVillas za višji cenovni razred, TriesteImmobiliare za ostalo.
Primer 1Družina s 7 stanovanji v Trstu: 2 ostaneta v stabilnem najemu, 3 se preusmerijo na začasni najem, 1 se izprazni in proda, 1 se pred odločitvijo prenovi.
Primer 2Lastnik, ki živi v tujini, s 4 podedovanimi nepremičninami: dokumentacija na enem mestu, preverjanje vrst najemnih pogodb, izbira, kaj obdržati in kaj prodati.
V sodelovanju z agencijami TriesteVillas, TriesteImmobiliare in FriuliVillas.
Pogosta vprašanja lastnikov
Ali se ukvarjate samo z začasnimi najemi?
Ne. Začasni najem (contratto transitorio) je eno naših močnih področij, vendar delamo tudi s pogodbami 3+2 in 4+4 in jih ne obravnavamo kot manjvredne. Naš pristop ni »vsiliti vrsto najema«, temveč ugotoviti, katera se posamezni nepremičnini res splača.
Kako ugotovite, katera vrsta najema je prava za mojo nepremičnino?
Presodimo lego, razporeditev, opremo, možne najemnike, stanje nepremičnine, cilje lastnika in želeno stopnjo upravljanja. Vprašanja zgoraj dajo prvo presojo.
Ali se začasni najem vedno bolj splača kot turistično oddajanje?
Ne vedno in ne za vsako nepremičnino. Toda za mnoge strokovno upravljane mestne nepremičnine lahko začasni najem ponudi precej bolj zdravo ravnovesje med donosnostjo, urejenim delovanjem in mirom.
Ali samo poiščete najemnika ali tudi upravljate nepremičnino?
Odvisno od obsega storitve. Lahko vam pomagamo samo pri oddaji ali vas spremljamo tudi v nadaljnji operativni fazi.
Kako izbirate najemnike?
S sistemom Verified Tenant System: s preverjanjem, ki je usmerjeno v skladnost, zanesljivost in kakovost prijave. Cilj ni hitro oddati, temveč vzpostaviti najem, ki se dobro začne.
Ali mora biti nepremičnina že pripravljena?
Ne nujno. Po potrebi vam svetujemo, kako jo bolje prilagoditi izbrani vrsti najema – za izbrane nepremičnine pa je na voljo Ready-to-Rent Setup.
Ali delate tudi z lastniki, ki ne živijo v Trstu?
Da. Za mnoge lastnike, ki živijo drugje, je zanesljiva kontaktna oseba na kraju samem eden glavnih razlogov, da izberejo nas.
Ali upravljate opremljena stanovanja za strokovnjake in raziskovalce?
Da. To je eden od segmentov, v katerih smo najmočnejši, zlasti pri dobro urejenih in pripravljenih nepremičninah.
Ali lahko nepremičnino v določenih obdobjih leta uporabljam tudi zase?
To je treba presoditi za vsak primer posebej. Zanima nas vaš dejanski cilj, da oblikujemo vrsto najema, ki najbolje ustreza želeni prilagodljivosti.
Kako poteka prvi stik?
Začnemo s pregledom nepremičnine in vaših ciljev. Nato lahko organiziramo strateški posvet (Strategy Session) ali ogled na kraju samem.
Kako pomembna je predstavitev nepremičnine?
Zelo. Dober najem se začne z jasno ponudbo: verodostojne fotografije, pregledna oprema, popis inventarja, skladno pozicioniranje in prava pričakovanja.
Ali poskrbite tudi za dokumentacijo?
Da. Dokumentacija in pogodbe so eno od področij, kjer naša metoda res naredi razliko.
Imam že slabe izkušnje z oddajo. Lahko z vami začnem znova?
Da. Pravzaprav najboljše delo pogosto nastane prav takrat, ko je treba popraviti neurejeno preteklo izkušnjo.
Povejte nam o svoji nepremičnini
Šest korakov, takojšnje predhodno poročilo in celotno poročilo, ko ga želite.