Primer izračuna regulirane najemnine v Trstu, korak za korakom

Stanovanje v primeru

Stanovanje je izmišljeno, sestavljeno zato, da pokaže izračun: ni oglas. V celoti ga opisuje okvir spodaj: trisobno stanovanje v Rojanu s 70 m² pohodne površine, z balkonom in kletjo, v celoti opremljeno, z veljavno izkaznico APE (energetsko izkaznico) v razredu D. Pogodba je 3+2 (tri leta in dve).

1. korak — Območje

Za sporazum 2025 se izhaja iz območja OMI davčne uprave Agenzia delle Entrate (OMI pomeni Osservatorio del Mercato Immobiliare, njen opazovalnik nepremičninskega trga): naše stanovanje v Rojanu je v območju C3, C3 pa je območje 3. Za sporazum 2022 se pogleda načrte Občine: ta del Rojana je območje 2, modro. Isto stanovanje, dve različni številki. Zemljevid z iskanjem po naslovu je v članku o območjih.

2. korak — Preračunana površina

Izhaja se iz pohodne površine: tal znotraj stanovanja, brez zidov, brez balkona in kleti. Nato se prištejejo pomožni prostori, vsak s svojim koeficientom.

• Sporazum 2025: stanovanje šteje v celoti, 70 m², ker zvišanje za majhna stanovanja velja pod 65 m². Balkon šteje 35 % (6 × 0,35 = 2,10 m²), klet 60 % (5 × 0,60 = 3 m²). Skupaj: 75,10 m².
• Sporazum 2022: stanovanje šteje v celoti, 70 m² (tu zvišanje velja pod 60 m²). Balkon in klet štejeta oba 25 %: 11 × 0,25 = 2,75 m². Skupaj: 72,75 m².

3. korak — Raven stanovanja

Po sporazumu 2025 razred določijo točke: seštejejo se točke tistih 30 parametrov iz Priloge 1, ki jih stanovanje ima. Naše jih ima enajst: bivalna kuhinja z oknom (2 točki), kopalnica z oknom (2), balkon (1), centralno ogrevanje (2), dvojna zasteklitev (2), stanovanje oddano v celoti opremljeno (1), kategorija A/3 (1), klet (2), dvigalo (2), postajališče manj kot 250 m peš (1), trgovina z živili manj kot 250 m (1).

Skupaj 17 točk: srednji razred, ki sega od 14 do 18. Manjka na primer 5 točk prvega parametra, »vse napeljave v skladu s predpisi in s certifikati«: brez izjav o skladnosti se ne štejejo.

Po sporazumu 2022 točk ni: podrazred določi seznam iz Priloge 3. Recimo, da ima kuhinja vsaj 9 m² in da so odtoki skladni s predpisi. Stanovanje ima potem vse elemente tipa A (elektrika, voda, plin, popolna kopalnica), pet tipa B (kuhinja, dvigalo, odtoki, ogrevanje, dvojna zasteklitev) in dva tipa C (balkon in klet). Vsi elementi A, vsaj trije B in manj kot štirje C: podrazred 2.

4. korak — Zvišanja se seštejejo

Po sporazumu 2025 se zvišanja iz 9. člena seštejejo, vsota pa se uporabi enkrat samkrat, za najnižjo in najvišjo vrednost. Naše stanovanje ima dve:

• v celoti opremljeno: do 22 %, če ima kuhinja pečico, kuhalno ploščo in hladilnik ter je seznam pohištva priložen pogodbi in v njej omenjen;
• izkaznica APE v razredu D: 7 %, samo z veljavno izkaznico, katere številka, datum in razred so zapisani v pogodbi.

22 + 7 = 29 %: vrednosti se pomnožijo z 1,29, ne z 1,22 × 1,07. Oprema šteje dvakrat, in to ni napaka: gre za dve ločeni pravili sporazuma, eno točko med parametri in zvišanje iz 9. člena.

Po sporazumu 2022 je zvišanje eno samo: opremljeno, do 15 %. Energijski razred tam ne prinese zvišanja; šteje samo, če je A ali B, kot element tipa C.

5. korak — Izračun

Mesečna najemnina = preračunana površina × vrednost na kvadratni meter × zvišanja.

• Sporazum 2025, območje 3, srednji razred: najnižja vrednost 75,10 × 4,20 × 1,29 = 406,89 €; najvišja 75,10 × 9,10 × 1,29 = 881,60 €.
• Sporazum 2022, območje 2, podrazred 2, letne vrednosti od 82,00 do 107,13 €: najnižja vrednost 72,75 × 82,00 × 1,15 ÷ 12 = 571,69 €; najvišja 72,75 × 107,13 × 1,15 ÷ 12 = 746,90 €. S tabelo, usklajeno z inflacijo ISTAT do oktobra 2025, se najvišja vrednost zviša na 767,25 €.

Najemodajalec in najemnik izbereta najemnino znotraj razpona. Tu ima sporazum 2025 nižjo najnižjo in višjo najvišjo vrednost; pri drugih stanovanjih da višjo najvišjo vrednost sporazum 2022. Pri novi pogodbi se, kot beremo besedila, izbere eden od sporazumov in se ga uporabi v celoti, s potrdilom združenja, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo: nikoli območja ali zvišanj enega z vrednostmi drugega (glejte 2022 ali 2025?). In najemnine ne določite točno na najvišji vrednosti: kdor izpolni obrazec za potrdilo in pri tem zaokroži vrednosti na kvadratni meter, lahko pride do najvišje vrednosti, ki se razlikuje za nekaj centov.

Če je pogodba prehodna ali za študente

Območje, površina in razred ostanejo enaki; spremenijo se zvišanja. Po sporazumu 2025:

• prehodni najem (od 1 do 18 mesecev, z dokumentirano potrebo): do 20 % več. 22 + 7 + 20 = 49 %, najvišja vrednost srednjega razreda pa se zviša na 1.018,28 €;
• univerzitetni študenti: do 10 % več, vendar samo, če pogodba traja več kot 18 mesecev. Pri 24 mesecih je najvišja vrednost 949,94 €; pri 12 mesecih ostane 881,60 €;
• daljša pogodba 3+2: pogodba za 4 leta doda 5 %, za 5 let 8 %, za 6 ali več 12 %.

Po sporazumu 2022 prehodni najem doda do 5 %. Besedilo pravi »za najnižje in najvišje vrednosti«; naš kalkulator ga iz previdnosti uporabi samo za najvišjo vrednost, ki se zviša na 779,37 €. Za študente se tu nič ne spremeni.

Napake, ki se jim je dobro izogniti

Katastrska površina namesto pohodne. Kvadratni metri v katastrskem izpisku (visura) vključujejo zidove: naš kalkulator ocenjuje pohodno površino na 75 do 90 % katastrske. Če bi v primeru vpisali 82 m² iz izpiska namesto 70 m² pohodne površine, bi se najvišja vrednost po sporazumu 2025 zvišala za približno 140 € na mesec, tam določena najemnina pa bi bila zunaj razreda. Če mere nimate, kalkulator kvadratne metre iz izpiska ali izkaznice APE pretvori v razpon.

Potekla izkaznica APE. Energijsko zvišanje velja samo z veljavno izkaznico APE, katere podatki so zapisani v pogodbi. Izkaznica APE velja največ deset let in preneha veljati prej, če se ne opravljajo redni pregledi ogrevalnega sistema. S poteklo izkaznico izgine 7 %, najvišja vrednost v našem primeru pa pade na 833,76 €. Pri razredu G je obratno: znižanje za 10 % je obvezno in besedilo ne zahteva, da je izkaznica veljavna, zato je previdno branje, da se uporabi tudi pri potekli izkaznici v razredu G. Po zakonu mora biti izkaznica APE najemniku na voljo že od začetka pogajanj: kdor odda brez nje, tvega globo od 300 do 1.800 €.

Dvakrat šteta kopalnica. Med parametri so »kopalnica brez okna« (1 točka), »kopalnica z oknom« (2) in »dve kopalnici« (2, če je druga kopalnica z vsaj straniščem in umivalnikom). Pri eni sami kopalnici se označi ena od prvih dveh postavk. Pri dveh kopalnicah, eni z oknom in eni brez, gotovo štejeta »kopalnica z oknom« in »dve kopalnici«; ali se doda tudi »kopalnica brez okna«, sporazum ne pove, zato vprašajte združenje, ki izda potrdilo.

Garaža, oddana posebej. Po sporazumu 2025 se garaže in parkirna mesta štejejo v površino samo, če niso oddani s posebno pogodbo, »čeprav istemu najemniku« (6. člen); parameter garaže pa zahteva garažo, oddano skupaj s stanovanjem. Če ima garaža svojo pogodbo, ne šteje ne v površino ne v točke.

Oprema brez kuhinje. Če kuhinja ni opremljena in nima pečice, kuhalne plošče in hladilnika, 9. člen pravi, da se ne uporabi »nobeno zvišanje«. Verjetno misli na zvišanje za opremo, dobesedno pa bi pomenilo nobenega: bolje je vprašati.