Regulirana najemnina v Trstu · Davki

Cedolare secca 10 % in znižani ILIA: koliko prihranijo najemodajalci z regulirano najemnino (canone concordato) v Trstu

Kdor v Trstu oddaja stanovanje po regulirani najemnini, plača manj davkov: pavšalni davek (cedolare secca) 10 % namesto 21 % ali pa manj dohodnine (IRPEF) in manj davka na registracijo, poleg tega pa nižji ILIA, davek na nepremičnine, ki v Furlaniji - Julijski krajini nadomešča IMU. Tukaj najdete pravila, primer in kaj se spremeni od leta 2027. To ni svetovanje: za svojo odločitev se posvetujte s svojim davčnim svetovalcem.

Posodobljeno 26. 10. 2026

Na kratko

V Trstu je regulirano najemnino mogoče obdavčiti s pavšalnim davkom (cedolare secca) 10 % namesto 21 %: to velja za pogodbo 3+2, prehodni najem in pogodbe za študente.
Kdor ostane pri rednem obdavčenju, plača dohodnino (IRPEF) od 66,5 % najemnine in davek na registracijo od 70 %. Običajni prehodni najem teh dveh ugodnosti nima.
ILIA, ki v Furlaniji - Julijski krajini nadomešča IMU, se plača v višini 75 %. V Trstu je stopnja za regulirano najemnino po dokumentih 0,65 %, kar je treba vsako leto znova preveriti.
Pri pogodbah brez pomoči je za vsako ugodnost potrebno potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza) združenja, ki je podpisalo izbrani sporazum ali je k njemu pristopilo; za ILIA ga tržaški pravilnik zahteva, ne da bi razlikoval med pogodbami s pomočjo združenj in brez nje.
Od leta 2027 imajo ista pravila druge številke členov, v novem enotnem besedilu o davkih od dohodka.

Napisano in prevedeno z UITo besedilo je bilo napisano s pomočjo umetne inteligence, na podlagi besedil sporazumov in virov, navedenih na koncu, in preverjeno na teh virih. Tudi prevod iz italijanskega izvirnika je nastal z UI: če se vam kakšen stavek zdi dvoumen, velja italijansko besedilo. Kako uporabljamo UI

Ugodnosti v tabeli

Ugodnost	3+2	Prehodni najem	Študenti	Kje je zapisano
Pavšalni davek 10 %	Da	Da, po mnenju Agenzia delle Entrate	Da	2. odst. 3. člena zakonodajnega odloka 23/2011; od leta 2027 203. člen enotnega besedila
Dohodnina (IRPEF) od dohodka, znižanega za nadaljnjih 30 %	Da	Ne	Da	1. in 3. odst. 8. člena zakona 431/1998; od leta 2027 7. in 8. odst. 39. člena enotnega besedila
Davek na registracijo od 70 % najemnine	Da	Ne	Da	kot v vrstici zgoraj
ILIA, znižan na 75 %	Da	Da	Da	10. člen deželnega zakona FJK 17/2022; tržaški pravilnik o ILIA, 17. člen

Pri pogodbah brez pomoči velja vsaka vrstica le s potrdilom o skladnosti; za ILIA ga tržaški pravilnik zahteva, ne da bi razlikoval med pogodbami s pomočjo združenj in brez nje. Pavšalni davek in redno obdavčenje z dohodnino se izključujeta.

Zakaj v Trstu

Državne ugodnosti veljajo v občinah z »velikim stanovanjskim pritiskom« (alta tensione abitativa), pavšalni davek 10 % pa tudi v nekaterih občinah, ki so jih prizadele naravne ali druge nesreče. Trst je na seznamu CIPE, medministrskega odbora za gospodarsko načrtovanje (sklep 87 s 13. novembra 2003), skupaj z Miljami in Devinom - Nabrežino. Posodobitev seznama po letu 2003 nismo našli.

Pavšalni davek 10 %

Cedolare secca je davek s fiksno stopnjo na najemnino, ki ga lahko najemodajalec kot fizična oseba izbere namesto običajnega obdavčenja. Nadomešča dohodnino (IRPEF), doklade, davek na registracijo in kolek na pogodbo, tudi pri podaljšanjih. Ne more ga izbrati, kdor oddaja v okviru podjetja ali poklicne dejavnosti.

Običajna stopnja je 21 %. Za pogodbe z regulirano najemnino v občinah z velikim stanovanjskim pritiskom se zniža na 10 %. Od leta 2020 je 10 % trajna stopnja, brez roka veljavnosti (zakon 160 iz leta 2019).

3+2: da, to je primer, ki je zapisan v zakonu.
Prehodni najem (do 18 mesecev): da, če je sklenjen po regulirani najemnini. To pravi Agenzia delle Entrate (okrožnica 8/E s 7. aprila 2017), ne črka zakona.
Univerzitetni študenti: da (okrožnica 26/E iz leta 2011).

Brez pomoči združenj je potrebno potrdilo o skladnosti, ki ga izda združenje, ki je podpisalo izbrani sporazum ali je k njemu pristopilo. V Trstu veljata dva sporazuma, stališč Agenzia delle Entrate o tem, katerega uporabiti za novo pogodbo, pa nismo našli: naše branje in tveganja so v članku 2022 ali 2025. Kdor izbere pavšalni davek, se tudi odpove usklajevanju z ISTAT, torej prilagajanju najemnine cenam, ki jih meri ISTAT, italijanski statistični urad.

Koliko lahko zahtevate?

Brezplačni kalkulator pokaže razpon po obeh sporazumih za vaše stanovanje, tudi če ne veste vsega.

Izračunajte regulirano najemnino

Če ostanete pri rednem obdavčenju (IRPEF)

Brez pavšalnega davka najemnina postane del vašega dohodka in se obdavči z IRPEF, dohodnino fizičnih oseb, skupaj z dokladami. Zakon jo najprej pavšalno zniža za 5 %, kot pri vseh najemih, nato pa pri regulirani najemnini v Trstu še za nadaljnjih 30 % (8. člen zakona 431/1998). Obdavči se 66,5 % najemnine.

Zniža se tudi davek na registracijo. Običajno znaša 2 % letne najemnine, najmanj 67 € za prvo leto; pri regulirani najemnini se izračuna od 70 % najemnine, torej 1,4 %. Najemodajalec in najemnik zanj odgovarjata solidarno, sporazum 2025 pa med pravilnimi ravnanji navaja, da najemnik plača polovico (12. člen).

Katera pot se splača, je odvisno od vašega dohodka in položaja: to je izračun za davčnega svetovalca.

Primer z okroglimi številkami

Izmišljen primer: najemnina 800 € na mesec, torej 9.600 € na leto, v obeh primerih enaka, da se vidi le učinek pravil. V resnici se lahko obe najemnini istega stanovanja razlikujeta.

S pavšalnim davkom	Regulirana najemnina v Trstu	Prosta najemnina
Stopnja	10 %	21 %
Davek na leto	960 €	2.016 €
Razlika	1.056 € manj na leto	—

S pavšalnim davkom se na pogodbo ne plačata ne davek na registracijo ne kolek, najemnina pa se ne usklajuje z ISTAT. Pri nespremenjeni najemnini je razlika v petih letih pogodbe 3+2 skupaj 5.280 €.

Pri rednem obdavčenju, za isto najemnino:

Z dohodnino (IRPEF)	Regulirana najemnina v Trstu	Prosta najemnina
Dohodek, od katerega se izračuna IRPEF	6.384 € (66,5 % najemnine)	9.120 € (95 % najemnine)
Davek na registracijo na leto	134,40 € (2 % od 70 %)	192 € (2 %)

Koliko IRPEF boste plačali od tega dohodka, je odvisno od vaše dohodninske stopnje: tega tukaj ne izračunavamo.

ILIA: v Furlaniji - Julijski krajini namesto IMU

Od 1. januarja 2023 v Furlaniji - Julijski krajini namesto IMU velja ILIA, avtonomni lokalni davek na nepremičnine dežele (imposta locale immobiliare autonoma, deželni zakon 17 iz leta 2022). Za stanovanja, oddana po regulirani najemnini, se davek, izračunan po občinski stopnji, »zniža na 75 odstotkov« (10. člen): plačate tri četrtine.

Tržaške stopnje so v pojasnilih k občinskemu proračunu 2026-2028 (nota integrativa, december 2025): to so stopnje iz sklepa občinskega sveta št. 63 z dne 9. decembra 2024, ki veljajo, dokler jih Občina ne spremeni.

Stanovanje	Stopnja ILIA
Stanovanje, oddano po regulirani najemnini	0,65 %
»Prva stanovanjska enota« (primo fabbricato), ki ni oddana po regulirani najemnini: eno samo stanovanje na osebo v deželi, poleg glavnega stanovanja, prijavljeno na portalu ILIA	0,70 %
Druga stanovanja, ki niso glavno stanovanje	1,06 %

Stopnje veljajo za stanovanje, brez pritiklin. Obstajajo še drugi primeri, na primer »prva stanovanjska enota«, dana v brezplačno uporabo (comodato) sinu, hčeri ali staršu, pod določenimi pogoji po stopnji 0,53 %.

Pri regulirani najemnini se torej plača 0,4875 % davčne osnove (0,65 % × 75 %): to je izračun, ne sprejeta stopnja.

Izmišljen primer. Katastrski dohodek 600 €, kategorija A/2. Davčna osnova je katastrski dohodek, ki se poveča za 5 % in pomnoži s 160: 100.800 €. Če je stanovanje oddano po regulirani najemnini, ILIA znaša 100.800 × 0,65 % × 75 % = 491,40 € na leto. Isto stanovanje med »drugimi stanovanji«, po stopnji 1,06 %, bi plačalo 1.068,48 €.

Dve pravili Občine (pravilnik o ILIA, 17. člen):

znižanje velja za pogodbo 3+2, prehodni najem in pogodbe za študente, le s potrdilom o skladnosti, ki ga je treba priložiti napovedi ILIA. Pravilnik ne razlikuje med pogodbami s pomočjo združenj in brez nje: če je vaša sklenjena s pomočjo, vprašajte združenje, kaj priložiti;
ne velja, če je oddan le del stanovanja, na primer soba.

Pavšalni davek in ISTAT

Kdor izbere pavšalni davek, ves čas trajanja te izbire ne more zahtevati usklajevanja najemnine z ISTAT, tudi če ga pogodba predvideva (11. odstavek 3. člena zakonodajnega odloka 23/2011; od leta 2027 3. odstavek 206. člena enotnega besedila). Najprej mora to najemniku sporočiti s priporočenim pismom, v katerem se usklajevanju odpove. Kako deluje usklajevanje z ISTAT brez pavšalnega davka: obnova in ISTAT.

Od leta 2027 se spremenijo številke členov

Od 1. januarja 2027 se uporablja novo enotno besedilo o davkih od dohodka (Testo unico delle imposte sui redditi, zakonodajni odlok 117 z dne 19. junija 2026). Nadomešča TUIR (enotno besedilo o davkih od dohodka iz leta 1986), 3. člen odloka o pavšalnem davku in del 8. člena zakona 431/1998. Pravila s te strani preidejo v novo besedilo z enako vsebino:

Pravilo	Do 31. 12. 2026	Od 1. 1. 2027
Pavšalni davek 21 % in 10 %	2. odst. 3. člena zakonodajnega odloka 23/2011	2. odst. 203. člena enotnega besedila
Brez usklajevanja z ISTAT ob pavšalnem davku	11. odst. 3. člena zakonodajnega odloka 23/2011	3. odst. 206. člena enotnega besedila
Pavšalno znižanje za 5 %	odst. 4-bis 37. člena TUIR	5. odst. 39. člena enotnega besedila
Dohodnina, znižana za 30 %, in davek na registracijo od 70 %	1. odst. 8. člena zakona 431/1998	7. odst. 39. člena enotnega besedila
Izključitev prehodnih najemov	3. odst. 8. člena zakona 431/1998	8. odst. 39. člena enotnega besedila

Od istega dne novo enotno besedilo o davku na registracijo (zakonodajni odlok 123 z dne 1. avgusta 2025) nadomesti skoraj ves odlok predsednika republike 131 iz leta 1986.

In najemnik?

Pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino najemnik, če je stanovanje njegovo glavno stanovanje, uveljavlja olajšavo 495,80 € pri dohodku do 15.493,71 € in 247,90 € pri dohodku do 30.987,41 € (16. člen TUIR, od leta 2027 16. člen enotnega besedila). Ostalo je v članku za najemnike.

Bi se raje pogovorili z nekom od nas?

Nekdo iz ekipe TriesteAffitti z vami pregleda dokumente stanovanja in vam pove najemnino, pogodbo in potrdilo, ki ga potrebujete. Brezplačno in brez obveznosti.

Želim, da se mi oglasite

Pogosta vprašanja

Kolikšna je stopnja pavšalnega davka za regulirano najemnino v letu 2026?

V Trstu 10 %, nespremenjena od leta 2020. Običajna stopnja je 21 %.

Ali pavšalni davek 10 % velja tudi za prehodni najem?

Da, po mnenju Agenzia delle Entrate (okrožnica 8/E iz leta 2017), če je prehodni najem sklenjen po regulirani najemnini v občini z velikim stanovanjskim pritiskom, kakršna je Trst. Pri rednem obdavčenju pa prehodni najem nima ne 30 % nižje dohodnine ne znižanega davka na registracijo.

Ali imam ugodnosti brez potrdila?

Če pogodba ni sklenjena s pomočjo združenj, ne: brez potrdila ni pavšalnega davka 10 %, ni znižanj dohodnine in davka na registracijo, ni znižanega ILIA. Za ILIA tržaški pravilnik zahteva potrdilo, ne da bi razlikoval med pogodbami s pomočjo združenj in brez nje.

Koliko ILIA se v Trstu plača za stanovanje po regulirani najemnini?

Stopnja, ki izhaja iz dokumentov Občine, je 0,65 %, davek pa se plača v višini 75 %: v praksi 0,4875 % davčne osnove. Stopnje je treba vsako leto po 28. oktobru znova preveriti.

Se bolj splača pavšalni davek ali dohodnina?

Odvisno od vašega dohodka. S pavšalnim davkom plačate 10 % in nič davka na registracijo, a se odpoveste usklajevanju z ISTAT: izračun naredite z davčnim svetovalcem.

Viri

Viri pregledani in ponovno preverjeni 26. 10. 2026.

Ta stran pojasnjuje pravila, kot jih beremo v uradnih besedilih: ni pravno ali davčno svetovanje. Za resnično pogodbo velja besedilo izbranega sporazuma, potrdilo o skladnosti pa izda združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo.