Potrdilo o skladnosti za regulirano najemnino (canone concordato) v Trstu: kdo ga izda in kako zanj zaprosite

Čemu služi

Potrdilo o skladnosti je dokument, s katerim združenje lastnikov ali najemnikov izjavi, da vaša pogodba ustreza lokalnemu sporazumu: najemnina znotraj razpona, pravi vzorec pogodbe, pravilno uporabljena zvišanja. Združenje preveri podatke, ki mu jih posredujete, za podatke pa odgovarja tisti, ki jih izjavi.

Predvideva ga ministrski odlok s 16. januarja 2017, ki ga je minister za infrastrukturo izdal v soglasju z ministrom za gospodarstvo (D.M. 16/01/2017), za vse tri pogodbe z regulirano najemnino: za pogodbo 3+2 (8. odstavek 1. člena), prehodni najem (8. odstavek 2. člena) in pogodbo za univerzitetne študente (5. odstavek 3. člena). Nanaša se na pogodbe brez pomoči: na tiste, ki jih najemodajalec in najemnik sestavita brez pomoči združenj.

Kaj vam prinese

Po mnenju Agenzia delle Entrate, italijanske davčne uprave (risoluzione 31/E z dne 20. aprila 2018), je potrdilo pri pogodbah brez pomoči potrebno za:

• pavšalni davek (cedolare secca) 10 % namesto 21 %;
• če ostanete pri rednem obdavčenju, 30 % nižjo obdavčljivo osnovo dohodka od najemnine pri dohodnini (IRPEF) in davek na registracijo, izračunan od 70 % najemnine.

«pridobitev potrdila je nujen pogoj za priznanje ugodnosti»

V Trstu šteje tudi za ILIA, davek na nepremičnine, ki je v Furlaniji - Julijski krajini nadomestil IMU. Občinski pravilnik prizna znižanje le pogodbam s potrdilom, ki ga je treba priložiti napovedi ILIA, in ne razlikuje med pogodbami s pomočjo združenj in brez nje. Ugodnosti po vrsti so v članku cedolare secca in ILIA.

Viri, ki smo jih prebrali, potrdilo povezujejo z davčnimi ugodnostmi, ne z veljavnostjo pogodbe. Najemnina pa mora biti v vsakem primeru znotraj sporazuma: pri pogodbi 3+2 je dogovor o najemnini nad najvišjo vrednostjo ničen (4. odstavek 13. člena zakona 431/1998).

Kdo ga izda: odvisno od sporazuma

V Trstu veljata dva sporazuma. Pri novi pogodbi se, kot beremo besedila, izbere en sporazum in se ga uporabi v celoti; potrdilo izda združenje, ki je ta sporazum podpisalo ali je k njemu pristopilo. Pogodba, podpisana med 15. decembrom 2022 in 15. decembrom 2025, ostane vezana na sporazum 2022. Zakaj je mogoče izbirati in s kakšnimi tveganji (o Trstu se ni izreklo še nobeno sodišče), razlagamo v članku 2022 ali 2025.

Po sporazumu 2025

• Izda ga eno od podpisnih združenj lastnikov ali najemnikov ali pa dve skupaj (10. člen).
• Uporabi se lahko le vzorec, priložen sporazumu (Priloga 3). Zahteva se vloži s Prilogo 2.
• Združenje, ki sporazuma ni podpisalo, lahko potrdila izdaja šele po pristopu k sporazumu (19. člen) in šele od dne, ko pristop začne učinkovati. Pristop ne velja za nazaj. Tutelati.casa je pristopilo z učinkom od 11. avgusta 2026, kot navaja obvestilo Občini s 13. avgusta; 19. člen pa učinke pristopa veže na to obvestilo. Prej podpisane pogodbe potrjuje pet prvotnih podpisnikov; za pogodbo, podpisano med 11. in 13. avgustom 2026, prosite za potrditev.
• Velja le s kvalificiranim digitalnim podpisom izdajatelja. Potrdilo s skeniranim lastnoročnim podpisom po sporazumu ni veljavno.

Po sporazumu 2022

• Izda ga podpisno združenje lastnikov ali najemnikov ali pa dve skupaj, z vzorcem iz Priloge 4. Zahteva je Priloga 5.
• Za Občino podaljšanje z 11. decembra 2025 velja za devet združenj, ki so ga podpisala: danes ga izdajajo ona. FE.N.I.T., ki se je podpisnikom iz leta 2022 pridružil januarja 2023, podaljšanja ni podpisal, podpisal pa je sporazum 2025.
• Besedilo iz leta 2022 digitalnega podpisa ne zahteva.

Kako zaprosite, korak za korakom

1. Podpišite pogodbo na pravem ministrskem vzorcu in v njej navedite izbrani sporazum: Priloga A za pogodbo 3+2, Priloga B za prehodni najem, Priloga C za študente. Uporabiti jih je treba brez sprememb, ki bi posegle v njihovo zgradbo ali vsebino (sporazum 2025, 11. člen). Osnutek lahko pripravite z našim generatorjem pogodbe in ga pred podpisom primerjate z vzorcem.
2. Izberite združenje med tistimi, ki so podpisala izbrani sporazum ali so k njemu pristopila. Najprej ga vprašajte za stroške, čas izdaje in dokumente, ki jih zahteva.
3. Izpolnite zahtevo: za sporazum 2025 Prilogo 2, ki jo lahko vloži najemodajalec ali najemnik; za sporazum 2022 Prilogo 5, napisano za najemodajalca. Sporazum 2022 ima tudi list za podrazred (Priloga 3) s prostorom za podpis: vprašajte, ali ga želijo izpolnjenega.
4. Predložite dokumente s spodnjega seznama. Če ne zadostujejo, lahko združenje zahteva dodatne (sporazum 2025, 10. člen).
5. Shranite potrdilo: potrebujete ga ob morebitnem nadzoru, priložiti pa ga je treba tudi napovedi ILIA.

Dokumenti

Sporazum 2025 zahteva štiri stvari (10. člen):

• zahtevo za potrdilo (Priloga 2), izpolnjeno in podpisano;
• podpisano pogodbo, v celoti izpolnjeno, in že registrirano, če je rok za registracijo potekel;
• kopijo osebnega dokumenta vlagatelja;
• vsak drug dokument, ki pomaga preveriti, ali je pogodba skladna s sporazumom.

V Prilogo 2 vpišete podatke strank z davčno številko, podatke o stanovanju in pogodbi (s podatki o registraciji) in nato ves izračun: preračunano površino, zvišanja, 30 parametrov, območje, razred, razpon in dogovorjeni znesek. Na koncu podpišete nadomestne izjave: izjavite, da so podatki resnični, in zanje odgovarjate.

V praksi pripravite: pohodno površino v kvadratnih metrih (ne katastrske) in površino balkonov, kleti in garaže; katastrsko kategorijo; izkaznico APE (attestato di prestazione energetica, energetska izkaznica), če uporabite energetsko zvišanje (številka, datum in razred morajo biti v pogodbi); seznam opreme, priložen pogodbi, če uporabite zvišanje za opremo; pri prehodnem najemu dokazila o potrebi, ki ga upravičuje.

Za sporazum 2022 zahteva (Priloga 5) terja podobne podatke: stranke z davčno številko in prebivališčem, stanovanje s katastrsko kategorijo in razredom, pogodbo, površine, razred, zvišanja ter znižanja z obrazložitvijo. Obrazcu se priloži pogodba.

Čas izdaje in stroški

Sporazuma ne povesta, koliko stane potrdilo, v kolikšnem času ga dobite in ali se morate včlaniti v združenje, tega pa ne objavlja noben uradni vir. Združenje vprašajte, preden predložite dokumente.

Če je pogodba že registrirana

Zanj lahko vseeno zaprosite. Obrazca obeh sporazumov imata prostor za podatke o registraciji ali okence »in corso di registrazione« (registracija v teku). Sporazum 2025 zahteva že registrirano pogodbo le, če je rok za registracijo potekel.

Prilaganje potrdila pogodbi ob registraciji ni obvezno. Za Agenzia delle Entrate pa je »primerno« (opportuna), če uveljavljate davek na registracijo od 70 % najemnine. In nič dodatno ne stane: za priloženo potrdilo se ne plača ne davek na registracijo ne kolek (risoluzione 31/E iz leta 2018).

Ali je pri novem najemniku potrebno novo potrdilo?

Ne vedno. Od leta 2022 zakon določa, da potrdilo velja tudi za pozneje podpisane pogodbe, če imajo enako vsebino kot potrjena, dokler se ne spremenijo značilnosti stanovanja ali lokalni sporazum (7. člen uredbe z zakonsko močjo 73/2022).

Agenzia delle Entrate je to pojasnila v okrožnici 15/E iz leta 2023: drug najemnik ali drugačna najemnina ne štejeta, če najemnina ostane v mejah sporazuma. Štejejo nov lokalni sporazum o najemninah in spremembe stanovanja: površina, parkirno mesto, balkoni, terase, dvigalo. V Trstu to pomeni:

• potrdilo po sporazumu 2022 ne velja za novo pogodbo, izračunano po sporazumu 2025: gre za drug sporazum;
• če se nova pogodba spremeni v drugih točkah (vrsta pogodbe, trajanje, oprema, zvišanja), okrožnica tega ne pove: vprašajte združenje, ali jo potrdilo še pokriva;
• za novo pogodbo po sporazumu 2022 noben vir ne pove, ali kot »sprememba sporazuma« štejejo podaljšanje z 11. decembra 2025, tabele, usklajene z indeksom cen ISTAT (italijanskega statističnega urada), ali prihod sporazuma 2025, ki za Občino ni nadomestil sporazuma 2022. Tudi to je treba vprašati.

Če pride do spora: paritetna komisija

Za spore o uporabi sporazuma sporazum 2025 predvideva paritetno pogajalsko komisijo (18. člen). Najemodajalec se obrne na podpisno združenje lastnikov, najemnik na združenje najemnikov. Plačajo se le stroški dokumentov. Tudi sporazum 2022 ima spravno komisijo.