Območja regulirane najemnine v Trstu: poiščite svoje po naslovu

Poiščite svoje območje po naslovu

Vpišite ulico in hišno številko ali se dotaknite zemljevida tam, kjer je stanovanje. Odgovor pove območje po sporazumu 2025, z območjem OMI, iz katerega izhaja, in območje po sporazumu 2022, z njegovo barvo. Z gumboma nad zemljevidom izberete, katera območja vidite: tista iz leta 2025 ali tista iz leta 2022.

Sporazum 2025: območje se določi iz območij OMI

Agenzia delle Entrate vsako občino razdeli na območja OMI (OMI pomeni Osservatorio del Mercato Immobiliare, njen opazovalnik nepremičninskega trga): to so območja, za katera objavlja cene stanovanj. Trst jih ima enajst, vsako s svojo oznako in imenom. Sporazum 2025 jih združuje v štiri homogena območja (5. člen):

Kdor pozna mesto, ga presenetita dve stvari. Centro urbano (B1) je območje 3, Centro storico (zgodovinsko središče, B2), Sv. Vid (San Vito, C1) in pas Barkovelj, Obalne ceste in dela Grete (Barcola, Costiera, Gretta, D3) pa so območje 1. In Opčine (Opicina, D2) so območje 3, skupaj s Kolonjo (Cologna) in Rojanom (Roiano), kraške vasi (R1) pa so območje 4.

Območja so razvrščena po vrednosti: v vsakem razredu je najvišja vrednost območja 1 najvišja, območja 4 pa najnižja. Najnižja vrednost pa je povsod enaka. Številke so v članku o tabelah.

Dvom v besedilu

Sporazum pravi, da so območja OMI »zgolj tehnično pomožno merilo«. Vendar ne daje nobenega drugega zemljevida in nobenega seznama ulic: v praksi območje določi območje OMI. Enajst območij OMI iz drugega polletja 2025 je natanko tistih enajst, ki so zapisana v sporazumu.

Na meji velja višje območje

5. člen sporazuma 2025 pravi, da če je stanovanje »na meji med dvema homogenima območjema« ali ostaja negotovost, velja območje »z najvišjo vrednostjo med tistimi, ki bi lahko prišla v poštev«. Ker najvišje vrednosti padajo od območja 1 do območja 4, v praksi velja nižja številka: med območjema 2 in 3 območje 2.

To pravilo zviša mogočo najemnino. Naš zemljevid ga uporabi, kadar je stanovanje največ 10 metrov od meje z višjim območjem ali na točki, kjer se območja OMI prekrivajo ali puščajo majhno vrzel. Naslov, najden na zemljevidu, pa je lahko premaknjen za nekaj metrov: če je vaše stanovanje prav tam, naj vam območje potrdi tisti, ki izda potrdilo.

Sporazum 2022: štiri barve, ulico za ulico

Sporazum 2022 ne uporablja območij OMI. Njegova štiri območja so z besedami opisana v Prilogi 1 in zarisana na načrtih, ki jih objavlja Občina: območje 1 rumenozeleno, območje 2 modro (v Prilogi 1 »svetlo modro«), območje 3 rožnato, območje 4 oker. Na kratko:

• območje 1, rumenozeleno: večji del središča, »približno« IV. in V. rajon (Novo mesto, Nova mitnica, Sv. Vid, Staro mesto in del Stare mitnice; v italijanščini Città Nuova, Barriera Nuova, San Vito, Città Vecchia, Barriera Vecchia);
• območje 2, modro: pas Rojana, Grete, Barkovelj, Kolonje in Škorklje (Scorcola); poleg tega dve ločeni območji, eno v Stari mitnici (med via Vasari, via Rossetti do sejmišča in viale Ippodromo) in četrt Opčine. Tudi via Scala Santa je območje 2;
• območje 3, rožnato: približno drug del Stare mitnice, Sv. Jakob (San Giacomo), Sv. Ivan (San Giovanni), Kjadin (Chiadino) in Rocol (Rozzol), del Škednja (Servola), Čarbole (Chiarbola) in Valmaure ter četrt Sv. Sergij (San Sergio);
• območje 4, oker: Kras in najbolj zunanji deli mesta, razen modrega otoka Opčin.

Meje po točki 2 naslova A potekajo »po sredinski črti posameznih cest«: obe strani mejne ulice sta lahko v različnih območjih. Za sporazum 2022 nismo našli pravila za dvomljive primere, kakršno ima sporazum 2025. Pri območjih je zapisnik s 23. januarja 2023 popravil eno samo točko: naslov vicolo degli Scaglioni 24/26 je prešel v območje 2.

Ponekod se besedilo in načrt ne ujemata: nekatere hiše na robu Opčin so v besedilu območje 2, na načrtu pa oker; območje med via degli Apiari in via dei Mirti je v besedilu rožnato, na načrtu pa modro; via Scala Santa, v besedilu v celoti območje 2, je na načrtu deloma oker. Če iščete po naslovu, naš zemljevid celi via Scala Santa pripiše območje 2, kot besedilo, na drugih točkah pa pokaže obe mogoči območji; če se dotaknete zemljevida, sledi načrtu. Na teh točkah je dobro vprašati združenje, ki izda potrdilo, katero območje uporablja.

Zakaj se razdelitvi ne ujemata

Sporazum 2022 sledi rajonom in ulicam, sporazum 2025 pa cenovnim območjem davčne uprave Agenzia delle Entrate. Naš zemljevid smo preizkusili na več kot 32.000 hišnih številkah v občini: le približno vsaka tretja ima po obeh sporazumih isto številko območja. Nekaj primerov z naslovov, ki smo jih preverili:

• Barkovlje, Grljan, Miramar in del Grete (Barcola, Grignano, Miramare, Gretta): leta 2025 območje 1 (območje OMI D3), leta 2022 večinoma območje 2;
• Obalna cesta (Strada Costiera): leta 2025 območje 1 (D3); leta 2022 je prvi odsek, na strani Grljana, skoraj v celoti območje 2, preostanek območje 4;
• Centro urbano (B1): leta 2025 območje 3; leta 2022 skoraj v celoti območje 1 ali območje 2;
• Rojan in Kolonja (C3): leta 2025 območje 3, leta 2022 območje 2;
• Opčine (D2): leta 2025 območje 3; leta 2022 je četrt sama območje 2, okolica območje 4;
• Kjadin, Rocol, Vrdela in Sv. Ivan (Chiadino, Rozzol, Guardiella, San Giovanni; C4): leta 2025 območje 2, leta 2022 večinoma območje 3;
• Sv. Jakob, Škedenj in Čarbola (San Giacomo, Servola, Chiarbola; C2): leta 2025 območje 4, leta 2022 večinoma območje 3;
• Centro storico (B2) in Sv. Vid (C1): obakrat območje 1; kraške vasi (R1): obakrat območje 4;
• viale dei Campi Elisi, ob Sv. Vidu, a za davčno upravo v območjih OMI C2 in D1: leta 2025 območje 4, leta 2022 skoraj v celoti območje 1.

Pozor: številka območja sama ne pove, kateri sporazum prinese več. Vsak sporazum ima svoje vrednosti, svoj način štetja kvadratnih metrov in svoja zvišanja. Za pravo primerjavo potrebujete celoten izračun, kot v primeru izračuna.

Preverjanje območja OMI na GEOPOI

GEOPOI je zemljevid območij OMI davčne uprave Agenzia delle Entrate, ki ga omenja sam sporazum, skupaj z aplikacijo za mobilne telefone »OMI Mobile«. Območje svojega stanovanja preverite takole:

1. odprite GEOPOI: zemljevid se odpre na Rimu, stran je v italijanščini;
2. v meniju pod Ricerca (iskanje) izberite »Ricerca per indirizzo« (iskanje po naslovu) in vpišite ulico, številko in Trieste;
3. pod Livelli (sloji) vklopite »Visualizza zone OMI« (prikaži območja OMI): prikažejo se meje območij;
4. pod Semestri (polletja) preverite obdobje: naš zemljevid uporablja drugo polletje 2025;
5. kliknite na točko, kjer je stanovanje: odpre se okvir območja OMI z oznako (črka in številka, na primer C3); cene ob njej so tržne cene in jih ne potrebujete;
6. z oznako vam tabela zgoraj pove območje po sporazumu 2025.

Katero območje velja za vašo pogodbo

Območje 2025 s sporazumom 2025, območje 2022 s sporazumom 2022: ne mešajo se. Pogodba, podpisana med 15. decembrom 2022 in 15. decembrom 2025, ostane do izteka vezana na sporazum 2022 in na njegova območja, tudi če se sama obnovi. Pri novi pogodbi lahko, kot beremo besedila, izbirate med sporazumoma: samo enega, v celoti, s potrdilom združenja, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo. Kako, pojasnjuje članek 2022 ali 2025?.