Regulirana najemnina: kaj z njo pridobi najemnik v Trstu

Dogovor z mejami, za obe strani

Pri regulirani najemnini najemnine ne določi najemodajalec sam: je znotraj razpona, ki ga določa lokalni sporazum o najemninah, ki so ga podpisala združenja lastnikov in združenja najemnikov. V zameno najemodajalec plača manj davkov (glejte cedolare secca in ILIA). Vi pridobite javna pravila, zgornjo mejo najemnine, olajšavo in dolgo trajanje.

Zgornja meja ne pomeni nujno najemnine pod tržno: odvisno je od stanovanja, z zvišanji pa se najvišja vrednost dvigne. Prednost je, da se izračun lahko preveri postavko za postavko. V Trstu občina objavlja dva veljavna sporazuma, podaljšani sporazum 2022 in sporazum 2025 (glejte 2022 ali 2025?): za novo pogodbo stranki, kot beremo besedila, izbereta enega. Pogodba mora navesti, katerega uporablja, najemnina pa se preveri po njem.

Najemnina z zgornjo mejo

Najemnina se izračuna iz stanovanja: območje, površina, opremljenost. Po sporazumu 2025 sega od najnižje vrednosti 4,20 € na kvadratni meter na mesec, enake na vseh območjih, do najvišje, ki je odvisna od območja in razreda; razred določajo točke 30 postavk, od dvigala do dvojnih zasteklitev. Po sporazumu 2022 so vrednosti na kvadratni meter na leto. Številke so v tabelah.

Najemodajalec lahko doda zvišanja, če so izpolnjeni pogoji. Po sporazumu 2025: do 22 % za v celoti opremljeno stanovanje, 12 % v energijskem razredu A ali B in 7 % v C ali D, do 20 % za prehodni najem. Znižanja so obvezna: v razredu G se najnižja in najvišja vrednost znižata za 10 %.

Kalkulator pokaže oba razpona drug ob drugem, po enega za vsak sporazum. Če je predlagana najemnina nad razponom, vprašajte, kako je bila izračunana: lahko gre za napako pri površini, za zvišanje, ki ne pripada, ali za izračun po drugem sporazumu.

Če najemnina preseže najvišjo vrednost

Pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino je »nično vsako dogovarjanje, ki najemodajalcu priznava najemnino, višjo od najvišje«, določene s sporazumom (4. odstavek 13. člena zakona 431/1998). Najemnik lahko zahteva vračilo preveč plačanega, s tožbo, ki jo je treba vložiti v šestih mesecih od vrnitve stanovanja, in lahko od sodišča zahteva, da pogodbo uskladi z zakonom (6. odstavek).

Pred sodiščem so preprostejše poti: pogovor z najemodajalcem, z izračunom v roki, ali zahteva za paritetno pogajalsko komisijo (commissione di negoziazione paritetica) iz ministrskega odloka z dne 16. januarja 2017. Deluje, če druga stranka pristane, in zaključi v šestdesetih dneh. Zahteva ne stane nič; po sporazumu 2025 ostanejo strankam le stroški dokumentov, najemnik pa se obrne na združenje najemnikov, ki ga je podpisalo.

Olajšave pri dohodnini IRPEF za najemnika

Če imate pogodbo 3+2 z regulirano najemnino in je stanovanje vaše glavno stanovanje, torej tisto, v katerem običajno živite vi ali vaša družina, od IRPEF (dohodnine) odštejete 495,80 € pri skupnem dohodku do 15.493,71 € in 247,90 € do 30.987,41 €. Nad tem pragom olajšava ne pripada. S pogodbo s prosto najemnino je olajšava 300 ali 150 €, z enakima pragoma. Pravilo je v 16. členu Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, enotno besedilo o davkih od dohodka), ki od leta 2027 postane 16. člen novega enotnega besedila.

Trije primeri imajo svoja pravila:

• Mladi, stari od 20 let do dopolnjenega 31. leta, z dohodkom do 15.493,71 €, ki se odselijo iz stanovanja staršev: prva štiri leta 991,60 € ali 20 % najemnine, če je to več, do 2.000 €.
• Zaposleni, premeščeni v zadnjih treh letih v občino, kjer delajo, ali v sosednjo občino, najmanj 100 kilometrov daleč in zunaj svoje dežele: tri leta 991,60 € do 15.493,71 € dohodka, 495,80 € do 30.987,41 €. Kdor pride iz Vidma, do nje ni upravičen: gre za isto deželo.
• Študenti z univerzo zunaj kraja bivanja: imajo svojo olajšavo, pojasnjeno v članku o študentih.

Olajšave se ne seštevajo: izbere se najugodnejša, med več najemniki v pogodbi pa se razdeli. Upoštevajo se za mesece, v katerih je bilo stanovanje vaše glavno stanovanje. Če je vaš davek nižji, se vam del, ki ne najde prostora, vseeno prizna.

Koliko časa traja in kako se izstopi

Pogodba 3+2 traja najmanj tri leta in se ob prvem izteku sama podaljša za dve. Najemodajalec lahko to prepreči le iz zakonskih razlogov, z vsaj šestmesečnim odpovednim rokom in pisno navedenim razlogom: na primer, če stanovanje potrebuje zase ali za bližnjega družinskega člana, če je treba stavbo v celoti prenoviti ali če prodaja in poleg svojega nima drugih stanovanj. V zadnjem primeru imate predkupno pravico: kupite lahko vi, pod enakimi pogoji.

Po petih letih lahko vsaka stranka zahteva obnovo pod novimi pogoji ali prenehanje, s priporočenim pismom vsaj šest mesecev prej; če nihče ne piše, se pogodba sama obnovi (glejte obnova in ISTAT). Odidete lahko kadar koli iz resnih razlogov, s šestmesečnim odpovednim rokom, s priporočenim pismom. Zakon resnih razlogov ne našteva: če bi se morda morali preseliti, se o tem pogovorite pred podpisom.

Najemnina se z ISTAT (italijanskim statističnim uradom) uskladi le, če to najemodajalec pisno zahteva, od drugega leta naprej, največ za 75 % spremembe. Če je izbral cedolare secca, je usklajevanje po zakonu prekinjeno, dokler traja opcija.

Kaj preveriti pred podpisom

1. Kateri sporazum navaja pogodba in ali je najemnina v njegovem razponu.
2. Potrdilo, če pogodba ni sklenjena s pomočjo združenj: izda ga združenje, ki je podpisalo uporabljeni sporazum (ali je k njemu pristopilo), po sporazumu 2025 pa ga lahko zahteva tudi najemnik. Glejte potrdilo.
3. APE, izkaznico energetske učinkovitosti: dati vam jo morajo na voljo že med pogajanji. Če najemnina uporablja energijsko zvišanje, po sporazumu 2025 pogodba navaja številko, datum in razred veljavne izkaznice APE.
4. Opremo: po sporazumu 2025 zvišanje zahteva seznam pohištva, priložen pogodbi, in ne velja, če kuhinja ni opremljena in popolna z gospodinjskimi aparati.
5. Stroške: kdo plača kaj, določa Priloga D odloka z dne 16. januarja 2017, na katero se sklicuje 15. člen sporazuma 2025. Preden plačate poračun, imate pravico izvedeti postavko za postavko, kaj plačujete, in videti dokumente.
6. Varščino in registracijo: v vzorčni pogodbi varščina ne presega treh mesečnih najemnin. Najemodajalec pogodbo registrira v tridesetih dneh in vam to sporoči; davek na registracijo, če je dolgovan, se deli na pol.
7. Predajo: zapisnik s fotografijami in popis pohištva.

Subvencija najemnine Občine Trst

Občina Trst daje subvencijo tistim, ki plačujejo najemnino za svoje glavno stanovanje in imajo nizek dohodek, za najemnine preteklega leta, tudi pri prosti najemnini. Zadnji razpis, ki smo ga prebrali, razpis 2026 za najemnine iz leta 2025, se je zaključil 27. marca 2026: pogoje in zneske je treba prebrati v razpisu vsakega leta. Pozor: subvencija in olajšava za isto leto se ne seštevata, in kdor uporabi olajšavo, izgubi subvencijo.

TriesteAffitti dela predvsem z najemodajalci: prav zato želimo pogodbe z regulirano najemnino, ki so dobro narejene za obe strani.