Lokalni sporazum o najemninah za Trst: 2022 ali 2025? Zakaj danes veljata dva

Stanje na kratko

Občina je 9. decembra 2025 odprla pogajanja za obnovo sporazuma 2022. Takoj zatem sta na Občino prispela dva dokumenta. 11. decembra je devet združenj, ki so podpisala sporazum 2022, tega podaljšalo z dopolnilnim protokolom. 15. decembra je pet drugih združenj deponiralo nov sporazum. Občina objavlja oba in ju na svoji strani, posodobljeni 26. avgusta 2026, navaja kot veljavna.

Sporazum 2022, podaljšan

Decembra 2022 so ga podpisala tržaška združenja lastnikov in najemnikov; zapisnik s 23. januarja 2023 ga je dopolnil in med podpisnike dodal FE.N.I.T., ki pozneje podaljšanja ni podpisal. 11. decembra 2025 so Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa in Federproprietà Občini sporočili, da sporazum ostaja veljaven:

«do sprejetja novega ministrskega odloka na podlagi 2. in 4. člena zakona št. 431 iz leta 1998»

Pravila ostajajo tista iz besedila 2022: štiri barvna območja, opisana ulico za ulico, vrednosti na kvadratni meter na leto, trije podrazredi, ki jih določa seznam lastnosti stanovanja, zvišanja za opremo, posebno vrednost, trajanje in prehodni najem. Vrednosti je mogoče za nove pogodbe vsako leto uskladiti z inflacijo ISTAT: Confappi objavlja tabele, usklajene do oktobra 2025, ki so približno 2,7 % višje od izvirnih.

Sporazum 2025

Podpisali so ga UNSICASA, CASAMIA in UNPI za lastnike ter FE.N.I.T. in ANIA za najemnike; deponiran je bil 15. decembra 2025. Od 11. avgusta 2026 je k njemu pristopilo tudi združenje Tutelati.casa. Velja do 15. decembra 2028 in vsekakor do naslednjega sporazuma. V primerjavi z letom 2022 se spremeni skoraj vse:

• območja se določijo iz območij OMI davčne uprave Agenzia delle Entrate (tistih iz njenega opazovalnika nepremičninskega trga) in se ne ujemajo z območji iz leta 2022: Centro urbano (mestno središče) je na primer območje 3 (glejte območja);
• vrednosti so v evrih na kvadratni meter na mesec, z enako najnižjo vrednostjo za vse, 4,20 evra;
• razred (nizki, srednji, visoki) določa seštevek točk 30 parametrov;
• šteje izkaznica APE, energetska izkaznica: plus 12 % v razredu A ali B, plus 7 % v razredu C ali D, obvezno minus 10 % v razredu G;
• prehodni najem se lahko zviša do 20 % (leta 2022 do 5 %), oprema do 22 %, stanovanje, ki se s kratkotrajnega najema vrne na redno pogodbo, 3+2 ali daljšo, pa do 20 %;
• balkoni in terase štejejo 35 %, kleti in podstrešja 60 % (leta 2022 vsi 25 %).

Dve branji

Sporazum 2025 pravi, da sporazum 2022 nadomešča »v celoti«; ta bi potem veljal le še za pogodbe, podpisane pred 16. decembrom 2025, in za njihove obnove (1. in 20. člen). Združenja iz leta 2022 pa so svoj sporazum podaljšala štiri dni, preden je bil novi deponiran.

Strani imata nasprotni stališči. Članek, ki ga je UNSIC 9. januarja 2026 objavil o združenju UNSICASA, pravi, da je novi sporazum od 16. decembra edino veljavno merilo; UPPI in Confappi pišeta, da sporazum 2022 še vedno velja. Občina oba objavlja kot veljavna.

Več sporazumov v isti občini: kaj je zapisalo sodišče

V Milanu sta leta 2023 iz istih pogajanj nastala dva sporazuma, občina pa je enega od njiju izključila iz znižane stopnje davka IMU (občinskega davka na nepremičnine) in iz svojih prispevkov. TAR Lombardije (III. oddelek, sodba št. 2005/2024, objavljena 27. junija 2024) je to izključitev razveljavilo. Po mnenju sodišča je naloga občine, da sporazume spodbuja in objavlja, ne pa da presoja njihovo vsebino. In zapisalo je:

«predpisi ne izključujejo, da je lahko več sporazumov, če so sprejeti ob spoštovanju meril iz ministrskega odloka (DM) s 16. januarja 2017»

Ministrski odlok (DM) s 16. januarja 2017 določa merila za vsak sporazum. Sodba navaja tudi dva dopisa ministrstva za infrastrukturo v istem smislu: dopis prot. 23094 z 10. avgusta 2023 in dopis iz leta 2024, naslovljen na Občino Milano. Poznamo ju le, kot ju navaja sodba.

Kako to beremo mi

Besedila, brana skupaj, nam povedo tole: pri novi pogodbi je mogoče izbirati med sporazumoma. Občina oba objavlja kot veljavna; sporazum 2025, ki pravi, da nadomešča prejšnjega, nima podpisov devetih združenj, ki so prejšnjega podaljšala; sodišče v Milanu pa je zapisalo, da lahko več sporazumov obstaja hkrati. To je naše branje besedil, ne pravno svetovanje in ne razsodba sodišča.

Dva pogoja štejeta več kot sama izbira:

• En sporazum, v celoti. Območje, preračunana površina, razred ali podrazred, zvišanja, tipska pogodba in sklic v pogodbi izhajajo iz istega sporazuma. Območja iz enega sporazuma ne združujemo z vrednostmi iz drugega.
• Potrdilo o skladnosti izda združenje, ki je podpisalo izbrani sporazum, ali združenje, ki je k njemu pristopilo.

Tveganja

• O Trstu se ni izreklo še nobeno sodišče.
• Milanska sodba je prvostopenjska in zadeva ugodnosti občine (znižana stopnja IMU in prispevki).
• Združenja sporazuma 2025 trdijo, da je njihov sporazum nadomestil prejšnjega (1. in 20. člen; UNSIC, 9. januar 2026).
• Podaljšanje sporazuma 2022 velja do novega ministrskega odloka: če bi ga ministrstvo izdalo, bi podaljšanje prenehalo.

Isto stanovanje, dva razpona

Različna pravila dajo različne številke. Tukaj je izmišljeno stanovanje, izračunano po obeh sporazumih z istim programom kot naš kalkulator:

Kako se izbere, v praksi

1. Pogodba, podpisana med 15. decembrom 2022 in 15. decembrom 2025: do izteka velja sporazum 2022, tudi ob tihih obnovah in podaljšanjih. O tem se strani strinjata.
2. Nova pogodba: izbere se sporazum, potrdi pa ga združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo. Za sporazum 2025: UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T., ANIA ali Tutelati.casa. Za sporazum 2022: Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa ali Federproprietà.
3. Pogodba, izračun in potrdilo se nanašajo na isti sporazum: pogodba navaja uporabljeni sporazum, obrazci pa so različni (leta 2025 je zahteva za potrdilo Priloga 2, leta 2022 Priloga 5).
4. Pred izbiro primerjajte oba razpona: pri nekaterih stanovanjih več prinese sporazum 2022, pri drugih sporazum 2025 (dobra izkaznica APE, prehodni najem in oprema po sporazumu 2025 štejejo več).