Najem za podjetja (uso foresteria) v Trstu: kako deluje za podjetja in lastnike

Kaj je najem za podjetja

To je oddaja stanovanja, pri kateri je najemnik, torej tisti, ki stanovanje najame, podjetje, ustanova ali samostojni poklicni delavec, stanovanje pa je namenjeno nastanitvi njegovih zaposlenih, sodelavcev ali gostov. Podpiše in plača podjetje; v stanovanju živi druga oseba.

Primeri so pričakovani: tehnik, ki je nekaj mesecev v mestu zaradi naročila, sodelavec na službeni poti, stanovanje na voljo za tiste, ki prihajajo in odhajajo. Noben predpis ne opredeljuje najema za podjetja: njegova pravila izhajajo iz civilnega zakonika in iz sodb.

Katera pravila veljajo

Zakon 431/1998 ureja najem stanovanj za bivanje: 4+4, 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato), prehodne najeme, najeme za študente. V 1. členu izrecno izvzame iz svojih glavnih pravil štiri primere: spomeniško zaščitene stavbe ali stanovanja, ki so v katastru vpisana kot A/1, A/8, A/9, če se oddajajo zunaj lokalnih sporazumov o najemninah, javna stanovanja, stanovanja, oddana samo za turistične namene (2. odstavek), in stanovanja, ki jih najame lokalna skupnost za začasne stanovanjske potrebe (3. odstavek). Najema za podjetja ni med njimi.

Da je kljub temu zunaj zakona in zanj velja samo civilni zakonik (1571. člen in naslednji), je presodilo več sodišč prve in druge stopnje, po sodbah, ki jih povzemajo pravne revije: to je razlaga sodnikov, ne pravno pravilo. Sodbe kasacijskega sodišča v civilnih zadevah, ki bi jo potrdila, po našem iskanju ni. Iz te razlage izhajajo praktična pravila:

• Prosto trajanje: brez najkrajšega trajanja pogodb 4+4 ali 3+2, brez zgornje meje 18 mesecev. Civilni zakonik določa samo največ trideset let.
• Prosta najemnina: brez razredov lokalnega sporazuma o najemninah.
• Podaljšanje, odstop, stroški: velja, kar zapišete. Zato mora biti pogodba skrbno napisana.

Registracija in davki

Pogodba se v tridesetih dneh registrira pri Agenzia delle Entrate, italijanski davčni upravi, kot drugi najemi stanovanj. Brez pavšalnega davka je davek na registracijo 2 % letne najemnine, najmanj 67 € za prvo leto, poleg tega kolek; najemodajalec in podjetje zanj odgovarjata solidarno.

Najemodajalec, ki je fizična oseba in ne izbere pavšalnega davka, najemnino pri dohodnini (IRPEF) prijavi zmanjšano za 5 % ali revalorizirani katastrski dohodek, če je višji. Ugodnosti regulirane najemnine, torej 30 % nižja davčna osnova in davek na registracijo od 70 % najemnine, ne pripadajo. Če je najemodajalec podjetje, je drugače (DDV, dohodek iz dejavnosti): tega tu ne obravnavamo.

Pavšalni davek: odprto vprašanje

Pavšalni davek (cedolare secca) je davek s fiksno stopnjo na najemnine: 21 % ali 10 % za pogodbe z regulirano najemnino v Trstu, namesto dohodnine, davka na registracijo in koleka. Pri najemu za podjetja sta danes odgovora dva.

• Davčna uprava pravi ne. Po okrožnici 26/E iz leta 2011, ki jo ponavlja njena stran o pavšalnem davku, posodobljena 29. maja 2026, je pavšalni davek izključen, če najemnik deluje v okviru podjetja ali poklicne dejavnosti, tudi če je stanovanje namenjeno zaposlenim.
• Kasacijsko sodišče je reklo da. S sodbo št. 12395 z dne 7. maja 2024 je davčni oddelek odločil, da se izključitev nanaša samo na najemodajalca, ki oddaja kot podjetje ali samostojni poklicni delavec: kdo je najemnik, ni pomembno.
• Zdaj odločajo združeni senati. Z vmesnim sklepom št. 30016 z dne 13. novembra 2025 je isti oddelek prvega predsednika sodišča zaprosil, naj vprašanje dodeli združenim senatom (Sezioni Unite), sestavi, ki razrešuje nasprotujočo si sodno prakso. Obravnava je bila po navedbah strokovnih revij razpisana za 7. julij 2026. Do 26. oktobra 2026 odločitve nismo našli.

Od 1. januarja 2027 pravilo z enakimi besedami prehaja v novo enotno besedilo o davkih od dohodka (204. člen): zakonodajalec dvoma ni razrešil.

Prebivališče zaposlenega

Zapisanega pravila o prijavi prebivališča pri najemu za podjetja nismo našli. Zakon jo prepoveduje tistemu, ki nepremičnino zaseda nezakonito, brez pravnega naslova (5. člen uredbe z zakonsko močjo 47/2014): po našem branju zaposleni ni v tem položaju, saj ima pravni naslov za bivanje tam prek pogodbe podjetja. Katere dokumente zahteva občinski urad za prebivalstvo (Anagrafe), kadar se pogodba glasi na podjetje, nismo preverili: vprašajte vnaprej.

V pogodbi je dobro zapisati, kdo bo živel v stanovanju, ali se osebe lahko menjajo in ali se najemodajalec strinja, da tam prijavijo prebivališče. Še ena posledica: zaposleni ni stranka pogodbe, olajšave pri dohodnini (IRPEF) za najemnino pa zakon daje »imetnikom najemnih pogodb« (16. člen TUIR, enotnega besedila o davkih od dohodka; od leta 2027 isti 16. člen novega enotnega besedila).

Najem za podjetja ali prehodni najem na ime zaposlenega?

Isto potrebo je mogoče pokriti na dva načina: podjetje sklene najem za podjetja ali pa zaposleni na svoje ime podpiše prehodni najem, tudi če mu podjetje potem pomaga pri plačilu. To je razlika v obliki, z različnimi posledicami. Postavljamo ju drugo ob drugo; kaj je primerneje, odločijo stranke s svojimi svetovalci.

Če izberete prehodni najem, je treba najemnino izračunati po lokalnem sporazumu o najemninah: kalkulator to naredi z obema tržaškima sporazumoma drugega ob drugem.

Kaj preveriti pred podpisom

1. Kdo podpiše za podjetje in s kakšnimi pooblastili: firma, sedež, številka za DDV, zakoniti zastopnik.
2. Kdo bo živel v stanovanju: imena, največje število oseb, ali se lahko menjajo in ali bodo tam lahko prijavili prebivališče.
3. Trajanje, podaljšanje in odstop, z odpovednimi roki.
4. Najemnina in jamstva: znesek, roki plačila, letna uskladitev, varščina ali bančna garancija.
5. Stroški in komunalne storitve: kdo plača stroške stavbe, ogrevanje, elektriko, plin in vodo ter na čigavo ime so priključki.
6. Raba: samo za bivanje, za navedene osebe.
7. Stanje stanovanja: primopredajni zapisnik s fotografijami, popis in APE (energetska izkaznica), ki jo mora najemodajalec pri vsakem novem najemu dati na voljo že ob začetku pogajanj.
8. Registracija in davki: kdo registrira pogodbo, kako se razdelita davek na registracijo in kolek, katero obdavčitev izbere najemodajalec.

Naš generator pogodb pripravi tudi vzorec najema za podjetja, ki ga je treba pred podpisom preveriti. Druge pogodbe so razložene v razdelku pogodbe.

Za podjetja in za najemodajalce

Če ste podjetje ali ustanova in iščete stanovanje za nekoga, ki z vami dela v Trstu, vam lahko predlagamo primerna stanovanja in pravo obliko, najem za podjetja ali prehodni najem. Če ste lastnik in vas podjetje prosi za najem za podjetja, lahko pogodbo pregledamo skupaj z vami.