Po 5 letih: obnova, odpoved in usklajevanje z ISTAT pri pogodbi 3+2 z regulirano najemnino

Koledar pogodbe 3+2

Po 3 letih: podaljšanje za dve leti

Ob prvem izteku se pogodba 3+2 podaljša za dve leti, tudi če nihče ne stori ničesar. Najemodajalec lahko to prepreči le z odpovedjo iz enega od razlogov iz 3. člena zakona 431/1998, z vsaj šestmesečnim odpovednim rokom. Tukaj so, povzeto:

1. stanovanje uporabiti zase, za zakonca, starše, otroke ali sorodnike do drugega kolena, za bivanje ali za trgovsko, obrtno ali poklicno dejavnost;
2. če je najemodajalec družba, javni organ ali kakor koli ustanova z javnimi, socialnimi, vzajemnimi, zadružnimi, dobrodelnimi, kulturnimi ali verskimi nameni: stanovanje uporabiti za te dejavnosti in najemniku ponuditi drugo primerno stanovanje, s katerim najemodajalec v celoti razpolaga;
3. najemnik ima v isti občini na voljo drugo prosto in primerno stanovanje;
4. stavba je huje poškodovana in jo je treba obnoviti ali zavarovati, prisotnost najemnika pa ovira dela;
5. stavbo je treba v celoti prenoviti, porušiti ali preurediti ali, pri stanovanju v zadnjem nadstropju, nadzidati, in za to mora biti stanovanje prazno;
6. najemnik brez upravičenega razloga ne živi stalno v stanovanju;
7. najemodajalec želi prodati in poleg stanovanja, v katerem živi, nima drugih stanovanj. V tem primeru ima najemnik predkupno pravico: kupi lahko prvi, pod enakimi pogoji, kot so ponujeni drugim.

Najemnika varujejo tri pravila:

• odpoved mora navesti razlog, sicer je nična; za dela (razloga 4 in 5) je potrebno tudi gradbeno dovoljenje, da lahko najemodajalec na sodišču zahteva izpraznitev;
• če najemodajalec stanovanje dobi nazaj in ga v dvanajstih mesecih ne uporabi za navedeni namen, se lahko najemnik vrne pod enakimi pogoji ali zahteva odškodnino;
• če je najemodajalec stanovanje dobil nazaj z nezakonito odpovedjo, odškodnina ne sme biti nižja od 36 mesečnih najemnin v višini zadnje najemnine.

In najemnik: kdaj lahko odide?

Zakon in ministrski vzorec pogodbe, ki je za regulirano najemnino obvezen, dajeta najemniku pravico do odstopa iz resnih razlogov: kadar koli, s šestmesečnim odpovednim rokom, s priporočenim pismom. Prostega odstopa brez razlogov ta vzorec ne predvideva.

Ob koncu petih let se lahko obnovi odpove tudi najemnik, kot najemodajalec. Ob prvem izteku, po treh letih, zakon omenja le odpoved najemodajalca: če želite stanovanje zapustiti po treh letih brez resnih razlogov, najprej vprašajte združenje najemnikov, kako ravnati.

Po 5 letih: novi pogoji, odpoved obnovi ali tiha obnova

Ob koncu podaljšanja lahko vsaka stranka zahteva obnovo pod novimi pogoji, na primer drugačno najemnino, ali se odpove obnovi, s priporočenim pismom vsaj šest mesecev pred iztekom (5. odstavek 2. člena). Razloga zakon tu ne zahteva.

Če nihče ne piše pravočasno, se pogodba pod enakimi pogoji obnovi za nadaljnji dve leti, ob vsakem izteku (člen 19-bis uredbe z zakonsko močjo 34/2019).

Podaljšanje je treba sporočiti Agenzia delle Entrate (italijanski davčni upravi); pri rednem obdavčenju se davek na registracijo zanj plača v 30 dneh po izteku. S cedolare secca se na podaljšanja ne plačata ne davek na registracijo ne kolek, in če pozabite na sporočilo, cedolare ne izgubite, če ste jo plačali in prijavili (2. in 3. odstavek 3. člena zakonodajnega odloka 23/2011; od leta 2027 2. in 3. odstavek 203. člena novega enotnega besedila o davkih od dohodka, Testo unico delle imposte sui redditi).

Usklajevanje najemnine z ISTAT

Med trajanjem pogodbe lahko najemnina raste s cenami, pod pogoji sporazuma 2025 (14. člen):

• uskladi se lahko enkrat letno, od drugega leta naprej;
• le če to zahteva najemodajalec, s priporočenim pismom s povratnico ali s PEC, certificirano elektronsko pošto: ni samodejno;
• največ za 75 % spremembe indeksa cen življenjskih potrebščin ISTAT za gospodinjstva delavcev in uslužbencev (indeks FOI) v preteklem letu, v višini, zapisani v pogodbi;
• ni dolgovano in ga ni mogoče zahtevati, če je najemodajalec izbral cedolare secca.

Tudi sporazum 2022 postavlja mejo pri 75 %, vzorčna pogodba pa ima vrstico za dogovorjeni odstotek.

Izmišljen primer: če je indeks FOI zrasel za 2 %, se lahko najemnina zviša največ za 1,5 % (75 % od 2 %). Pri 800 evrih na mesec lahko najemnina doseže največ 812 evrov.

Ne zamenjujte dveh stvari: to usklajevanje z ISTAT velja za najemnino vaše pogodbe. Tabele sporazuma 2022 se lahko vsako leto revalorizirajo za nove pogodbe; tabele iz leta 2025 ne. Glejte tabele.

Če se medtem sporazum spremeni

Vaša pogodba ostane vezana na sporazum, po katerem je bila podpisana. Sporazum 2025 to piše v 1. členu: sporazum 2022 še naprej velja za pogodbe, podpisane v času njegove veljavnosti, tudi če so tiho obnovljene ali podaljšane, do njihovega izteka. Pogodba 3+2 iz leta 2024 ostane v podaljšanju in pri tihih obnovah na sporazumu 2022: brez ponovnega izračuna.

Nova pogodba, tudi med istimi osebami, je nekaj drugega: sporazum se izbere na novo (v Trstu sta danes dva, glejte 2022 ali 2025), izračun pa se naredi znova.

Ostane vmesni primer: obnova pod novimi pogoji, podpisana 16. decembra 2025 ali pozneje. Sporazum 2025 pušča na starem sporazumu pogodbe, obnovljene »tiho«, ta pa ni taka; nobeno besedilo tega jasno ne pove. Mi jo razumemo kot novo pogodbo: sporazum se izbere, izračun se naredi znova, za potrdilo pa velja pravilo za nove pogodbe, spodaj. Naj vam to potrdi združenje, ki potrdilo izda.

In potrdilo?

Pri podaljšanju in tihi obnovi je pogodba ista, pod enakimi pogoji: viri, ki smo jih prebrali, ne zahtevajo, da se potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza) izda znova.

Za novo pogodbo zakon dovoljuje uporabo prejšnjega potrdila, če je vsebina enaka in se nista spremenila ne stanovanje ne sporazum (7. člen uredbe z zakonsko močjo 73/2022). Če nova pogodba sledi drugemu sporazumu, na primer sporazumu 2025 namesto 2022, staro potrdilo ne zadošča. Podrobnosti v članku o potrdilu.

Prehodni najem in študenti

Prehodni najem, ki traja do 18 mesecev, se ob izteku konča brez odpovedi; če pa pravila za njegovo sklenitev niso bila spoštovana, na primer dokumentirana potreba, se spremeni v trajanje pogodbe 4+4 (6. odstavek 2. člena ministrskega odloka z dne 16. januarja 2017). Pogodba za univerzitetne študente, od 6 mesecev do 3 let, se ob prvem izteku obnovi, razen če jo študent odpove od enega do treh mesecev prej (1. odstavek 3. člena istega odloka). Glejte prehodni najem in študenti.