S kratkotrajnega najema na regulirano najemnino: +20 % po sporazumu 2025

Kaj pravi sporazum 2025

Med cilji sporazuma, podpisanega 15. decembra 2025, je »spodbujati vračanje na tradicionalni stanovanjski trg« stanovanj, ki so končala v kratkotrajnem najemu. Orodje je člen 9.2.A: za ta stanovanja je »dovoljeno zvišanje najemnine do 20 %«. Pogoji:

• velja samo za redne pogodbe z olajšavami: 3+2 in daljša trajanja (4+2, 5+2, 6+2);
• v letu pred podpisom mora biti stanovanje dejansko uporabljeno kot B&B, počitniška hiša ali stanovanje, sobe za oddajo (affittacamere) ali kratkotrajni najem;
• to mora dokazati najemodajalec;
• gre za »do«: uporabi se lahko tudi manj ali nič;
• kot vsa zvišanja iz leta 2025 se prišteje drugim, uporabi se enkrat samkrat za najnižjo in najvišjo vrednost razreda in velja za celotno trajanje pogodbe.

Stanovanje, ki prihaja iz kratkotrajnega najema, je pogosto že opremljeno. S popolno opremo (do 22 %) in vrnitvijo (do 20 %) se oba odstotka seštejeta. Pozorni bodite na pogoje za opremo: kuhinja mora imeti pečico, kuhalno ploščo in hladilnik, seznam pohištva pa mora biti priložen pogodbi. Brez opremljene in popolne kuhinje oprema ne prinese nobenega zvišanja; še več, dobesedno besedilo pravi, da se v tem primeru ne uporabi »nobeno zvišanje«. Ali to velja tudi za vrnitev, ni jasno: vprašajte tistega, ki izda potrdilo.

Česa besedilo ne pove

• Kateri dokazi. Sporazum zahteva le, da najemodajalec uporabo »dokaže«. Kratkotrajni najem pusti veliko sledi: oglase s kodo CIN, rezervacije in plačila prek platform, turistično takso, davčno napoved. Kateri zadoščajo, besedilo ne pove: pred podpisom vprašajte tistega, ki izda potrdilo o skladnosti (attestazione di rispondenza), katere dokaze sprejme.
• Katero leto. Besedilo pravi »v letu pred sklenitvijo«, ne pojasni pa, ali gre za prejšnje koledarsko leto ali za dvanajst mesecev pred podpisom.
• Koliko uporabe. Najmanjšega števila noči ali mesecev ni: besedilo pravi le »dejansko uporabljeno«.
• Po katerem sporazumu. Zvišanje je le v sporazumu 2025. Sporazum 2022, ki ga občina objavlja kot še veljavnega in ga je za novo pogodbo, kot beremo besedila, mogoče izbrati, ga ne predvideva (glejte Sporazum 2022 ali 2025). Pogodba in potrdilo morata navajati isti sporazum, potrdilo pa izda združenje, ki je sporazum 2025 podpisalo ali je k njemu pristopilo.

In če izberem prehodni najem?

Zvišanje za vrnitev ne velja za prehodni najem. Prehodni najem pa ima po sporazumu 2025 svoje zvišanje, prav tako do 20 %. V zameno zahteva resnično, dokumentirano začasno potrebo najemodajalca ali najemnika: stanovanje ne postane prehodni najem zato, ker ga najemodajalec ne želi vezati za več let. Pravila so v članku o prehodnem najemu.

O primerjavi med prehodnim in turističnim najemom smo napisali tudi, zakaj se v Trstu prehodni najem v mnogih primerih bolj splača kot turistično oddajanje.

Pravila kratkotrajnega najema danes

• Kaj je. Za davčne namene je kratkotrajni najem stanovanjska najemna pogodba do 30 dni, tudi s posteljnino in čiščenjem, ki jo sklene zasebnik zunaj podjetniške dejavnosti.
• Cedolare secca. Znaša 21 % za eno samo stanovanje, tisto, navedeno v davčni napovedi, in 26 % za drugo.
• Dve stanovanji. Od leta 2026 režim velja za največ dve stanovanji: nad tem se domneva, da gre za podjetniško dejavnost.
• CIN. Nacionalno identifikacijsko kodo je treba izobesiti zunaj stavbe in jo navesti v vsakem oglasu. Brez kode CIN je globa od 800 do 8.000 evrov; če je ne izobesite ali ne navedete, od 500 do 5.000 evrov, z odstranitvijo oglasa (razen če je enaka kršitev že kaznovana z deželnim predpisom).
• Varnost. Potrebni so detektorji plina in ogljikovega monoksida ter gasilni aparati.
• Turistična taksa. V Trstu v letu 2026 v stanovanjih v kratkotrajnem najemu znaša 2,30 evra na osebo na noč, za največ 5 zaporednih noči. Oproščeni so med drugim mladoletni do 18. leta.

Kratkotrajni najem ali regulirana pogodba 3+2: kaj se spremeni

Povprečnih številk vam ne dajemo: rezultat je odvisen od stanovanja, območja, sezon in dela, ki ga vložite. Tukaj so razlike v pravilih.

Obstaja tudi druga plat. Pogodba 3+2 traja najmanj tri leta. Ob prvem izteku se, če se stranki ne dogovorita, po zakonu podaljša za nadaljnji dve, razen če želi najemodajalec stanovanje uporabiti sam, v njem izvesti dela ali ga prodati v primerih, ki jih določa zakon (2. in 3. člen zakona 431/1998). Stanovanje ostane dolgo vezano. Kaj se zgodi ob izteku, pojasnjujemo v članku obnova in ISTAT.

Prava primerjava ni najemnina proti bruto prihodku: je tisto, kar ostane ob koncu leta, po davkih, stroških, praznih nočeh in času. Kalkulator vam da razpon regulirane najemnine za vaše stanovanje, vključno z vrnitvijo; prihodek od kratkotrajnega najema poznate sami. Davčne podrobnosti so v članku cedolare secca in ILIA.

Prehod na regulirano najemnino v praksi

1. Zberite dokaze o turističnem ali kratkotrajnem najemu v letu pred podpisom.
2. Izračunajte razpon s kalkulatorjem in navedite vrnitev in opremo.
3. Izberite sporazum: za +20 % potrebujete sporazum 2025. Pomoč ali potrdilo vam da združenje, ki ga je podpisalo ali je k njemu pristopilo.
4. Napišite pogodbo po ministrskem vzorcu za redno pogodbo, Prilogi A, s priloženim seznamom opreme.

Če želite izračun za svoje stanovanje, z vašimi številkami kratkotrajnega najema poleg tistih regulirane najemnine, ga naredimo skupaj z vami.