Zeitmiete in Triest: Dauer, gültige Gründe und wie viel man verlangen darf

Wann sie möglich ist

Die Zeitmiete sieht das Gesetz über Wohnraummieten vor (Art. 5 des Gesetzes 431/1998). Die Regeln legt das Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 fest: Der Vertrag dauert höchstens achtzehn Monate und dient „besonderen Bedürfnissen der Eigentümer oder der Mieter“. In Triest legt das Abkommen 2025 auch ein Minimum fest: einen Monat.

Die Gründe wählen nicht die Unterzeichner: Sie stehen im örtlichen Mietabkommen. In Triest gelten heute zwei Abkommen, mit unterschiedlichen Listen. So wie wir die Texte lesen, wählt man bei einem neuen Vertrag, welches man anwendet, unter zwei Bedingungen: Man wendet es vollständig an (Gründe, Miete, Zuschläge), und die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza) stellt ein Verband aus, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist. Wir erklären das mit den Risiken in Abkommen 2022 oder 2025. Der Vertrag wird nach dem Mustervertrag des Dekrets geschrieben, Anhang B, und nennt das gewählte Abkommen.

Ein Sonderfall sind Verträge bis 30 Tage: Nach dem Dekret sind Miete und Nebenkosten frei vereinbar, und die Belege für den Bedarf müssen nicht beigefügt werden. Vermietet eine Privatperson außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit, sind sie steuerlich „Kurzzeitvermietungen“ (locazioni brevi): mehr dazu im Artikel von der Kurzzeitvermietung zur regulierten Miete. Hier geht es um längere Zeitmietverträge.

Die gültigen Gründe

Nach dem Abkommen 2025

Artikel 3 nennt fünfzehn Gründe: fünf des Vermieters, zehn des Mieters. Der fünfte und der fünfzehnte lassen Raum für Fälle, die nicht aufgezählt sind, mit zwei Grenzen: ein sicheres Ereignis und ein genaues Datum, im Vertrag angegeben und belegt.

Nach dem Abkommen 2022

Das Abkommen 2022 hat eine andere Liste. Kurz gesagt kann der Vermieter die Wohnung brauchen für:

• eine vorübergehende Verlegung des Arbeitsorts oder die Rückkehr aus dem Ausland oder aus einer anderen Stadt;
• Heirat oder eingetragene Partnerschaft; Trennung, Scheidung oder das Ende der eingetragenen Partnerschaft oder des Zusammenlebens;
• Renovierung, Abriss oder Erweiterung;
• eigene ärztliche Behandlung oder die Pflege von Angehörigen;
• um selbst darin zu wohnen oder für die Kinder; einen Umzug zum Studium;
• das Ende einer Arbeit mit Dienstwohnung;
• jeden anderen Bedarf, der an ein sicheres Ereignis und ein genaues Datum gebunden ist und im Vertrag steht.

Der Mieter kann eine Wohnung brauchen für:

• befristete Arbeit, einen Auftrag oder ein Projekt in einer anderen Gemeinde; eine Versetzung, geplant oder vorübergehend;
• ärztliche Behandlung oder Pflege;
• eine gekaufte Wohnung, die innerhalb von 18 Monaten frei wird, oder eine zugewiesene Wohnung;
• Trennung, Scheidung oder das Ende der eingetragenen Partnerschaft;
• Arbeiten, die seine eigene Wohnung unbenutzbar machen;
• einen Wahlkampf; einen Umzug zum Studium;
• jeden anderen Bedarf, der an ein sicheres Ereignis und ein genaues Datum gebunden ist und im Vertrag steht.

Für einen Bedarf, den die Liste nicht vorsieht oder der schwer zu belegen ist, lässt sich jede Partei von ihrem eigenen Verband begleiten, der das Abkommen unterzeichnet hat: der Vermieter von einem Eigentümerverband, der Mieter von einem Mieterverband. Die Verbände bescheinigen den Bedarf und die geleistete Unterstützung, und der Vertrag hält das fest (Titel B, Punkt 12). Auch hier genügt ein Bedarf einer einzigen Partei.

Wie er belegt wird

Der Bedarf wird genau im Vertrag beschrieben und mit beigefügten Unterlagen nachgewiesen. Welche Unterlage passt, hängt vom Bedarf ab: ein befristeter Arbeitsvertrag, die Anmeldung zu einem Kurs, der Antrag auf die Baugenehmigung für die Arbeiten.

Nach dem Abkommen 2025 kann statt der Unterlagen eine Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva, Art. 46 und 47 des Präsidialdekrets 445/2000) verwendet werden: eine unterschriebene Erklärung, für die der Unterzeichner einsteht. Sie ist verpflichtend, wenn die Unterlagen Gesundheitsdaten oder andere sensible Daten zeigen würden, etwa bei ärztlicher Behandlung.

Die Miete: in Triest innerhalb der Stufen

In Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern ist die Miete der Zeitmiete nicht frei. Das sagt das Dekret (Art. 2 Abs. 2): Die Parteien legen sie innerhalb der Mindest- und Höchstwerte der Stufen des örtlichen Mietabkommens fest. Triest liegt über dieser Schwelle, wie das Abkommen 2025 festhält. Gerechnet wird wie beim 3+2: Zone, gewichtete Fläche, Stufe, Zuschläge (siehe die Tabellen und das Rechenbeispiel).

Dazu kommt der eigene Zuschlag der Zeitmiete. Das Dekret erlaubt den Abkommen, die Werte um bis zu 20 % zu verändern, und die beiden Abkommen von Triest nutzen das unterschiedlich:

• Abkommen 2025: bis zu 20 % mehr (Art. 9.3). Er wird zu den Zuschlägen addiert, die für alle Verträge gelten (Möblierung, besonderer Wert, Energieklasse laut APE, also laut Energieausweis), und zum verpflichtenden Abschlag von 10 % bei Klasse G. Die Summe wird ein einziges Mal angewendet, auf Mindest- und Höchstwert.
• Abkommen 2022: bis zu 5 % mehr (Titel B, Punkt 3), zusätzlich zur Möblierung, bis 15 %, und zum besonderen Wert, bis 20 %.

Steuern: 10 % Pauschalsteuer ja, der Rest nein

Die Pauschalsteuer (cedolare secca) ist eine Steuer mit festem Satz auf die Miete. Sie ersetzt die Einkommensteuer (IRPEF), die Zuschläge dazu, die Registersteuer und die Stempelgebühr auf den Vertrag. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, und Triest ist eine, beträgt sie bei regulierter Miete 10 % statt 21 %. Die italienische Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) gewährt sie auch für Zeitmietverträge mit regulierter Miete (Rundschreiben 8/E von 2017).

Wer bei der regulären Einkommensteuer bleibt, hat bei der Zeitmiete die beiden Vorteile des 3+2 nicht: die Kürzung des steuerpflichtigen Einkommens um 30 % und die Registersteuer auf 70 % der Miete. Das Gesetz schließt sie für die Zeitmiete aus (Art. 8 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998; ab 2027 Art. 39 Abs. 8 des neuen Einheitstexts der Einkommensteuern).

In Friaul-Julisch Venetien zahlt man statt der IMU die ILIA, die regionale Immobiliensteuer (imposta locale immobiliare autonoma). Bei regulierter Miete wird sie auf 75 % reduziert, und in Triest gilt die Ermäßigung auch für die Zeitmiete, aber nur, wenn die Konformitätsbescheinigung der ILIA-Erklärung beigefügt ist (Gemeindeverordnung, Art. 17).

Wird der Vertrag ohne Begleitung der Verbände geschlossen, braucht es für die Pauschalsteuer von 10 % die Konformitätsbescheinigung; für die ermäßigte ILIA verlangt die Verordnung von Triest sie, ohne zwischen begleiteten und nicht begleiteten Verträgen zu unterscheiden. Die Rechnung im Detail steht in Cedolare secca und ILIA.

Ablauf und Risiken

Die Zeitmiete endet an dem Datum, das im Vertrag steht, ohne dass gekündigt werden muss (Art. 1 des Mustervertrags). Der Mieter kann nur aus schwerwiegenden Gründen früher ausziehen, per Einschreiben und mit der Frist, die im Vertrag steht.

Der Mustervertrag fügt eine Regel für den Vermieter hinzu. Nimmt er die Wohnung bei Ablauf mit der Erklärung zurück, sie auf eine bestimmte Weise nutzen zu wollen, und tut er das dann ohne berechtigten Grund nicht innerhalb von sechs Monaten, hat der Mieter Anspruch darauf, mit einem 4+4 zurückzukehren, oder auf Schadenersatz in Höhe von sechsunddreißig Monatsmieten der letzten Miete.

Ein Bedarf, der nur geschrieben wird, um einen kurzen Vertrag möglich zu machen, ist der heikelste Fall: Bestreitet der Mieter ihn, entscheidet ein Gericht. Welche Folgen eine Rückführung für bereits gezahlte Steuern hat, sagen wir hier nicht, weil es vom Einzelfall abhängt: Fragen Sie einen Steuerberater.

Die Zeitmiete mit TriesteAffitti

Unsere Zeitmiete heißt Flex. Wenn Sie möchten, sprechen wir darüber: Wir prüfen mit Ihnen, ob es wirklich einen vorübergehenden Bedarf gibt, wessen Bedarf es ist, wie er belegt wird und welches der beiden Abkommen man anwendet. Die Miete berechnen wir anhand der Unterlagen der Wohnung. Wenn Sie lieber mit einem Entwurf beginnen, gibt es den Vertragsgenerator.