Örtliches Mietabkommen von Triest: 2022 oder 2025? Warum heute zwei gelten

Die Lage in Kürze

Am 9. Dezember 2025 hat die Stadt die Verhandlungen zur Erneuerung des Abkommens 2022 eröffnet. Gleich danach sind bei der Stadt zwei Dokumente eingegangen. Am 11. Dezember haben neun der Verbände, die das Abkommen 2022 unterzeichnet hatten, es mit einem Ergänzungsprotokoll verlängert. Am 15. Dezember haben fünf andere Verbände ein neues Abkommen hinterlegt. Die Stadt veröffentlicht beide und bezeichnet auf ihrer am 26. August 2026 aktualisierten Seite beide als geltend.

Das Abkommen 2022, verlängert

Unterzeichnet haben es im Dezember 2022 Verbände der Eigentümer und der Mieter in Triest; die Niederschrift vom 23. Januar 2023 hat es ergänzt und FE.N.I.T. zu den Unterzeichnern hinzugefügt, der die Verlängerung später nicht unterzeichnet hat. Am 11. Dezember 2025 haben Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa und Federproprietà der Stadt geschrieben, dass das Abkommen gültig bleibt:

«bis zum Erlass eines neuen Ministerialdekrets gemäß Art. 2 und 4 des Gesetzes Nr. 431 von 1998»

Die Regeln bleiben die des Textes von 2022: vier farbige Zonen, Straße für Straße beschrieben, Werte pro Quadratmeter pro Jahr, drei Unterklassen, über die eine Liste von Merkmalen der Wohnung entscheidet, Zuschläge für Möblierung, besonderen Wert, Dauer und Zeitmiete. Die Werte lassen sich für neue Verträge jedes Jahr an die ISTAT-Inflation anpassen: Confappi veröffentlicht die bis Oktober 2025 angepassten Tabellen, rund 2,7 % höher als die ursprünglichen.

Das Abkommen 2025

Unterzeichnet haben es UNSICASA, CASAMIA und UNPI für die Eigentümer, FE.N.I.T. und ANIA für die Mieter; hinterlegt wurde es am 15. Dezember 2025. Seit dem 11. August 2026 ist auch Tutelati.casa beigetreten. Es gilt bis zum 15. Dezember 2028 und in jedem Fall bis zum nächsten Abkommen. Gegenüber 2022 ändert sich fast alles:

• die Zonen ergeben sich aus den OMI-Zonen der Agenzia delle Entrate (denen ihrer Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt) und stimmen nicht mit denen von 2022 überein: Das Centro urbano (Stadtzentrum) zum Beispiel ist Zone 3 (siehe die Zonen);
• die Werte sind in Euro pro Quadratmeter pro Monat, mit einem für alle gleichen Mindestwert von 4,20 Euro;
• über die Stufe (untere, mittlere, obere) entscheidet eine Punktzahl aus 30 Merkmalen;
• der APE, der Energieausweis, zählt: plus 12 % in Klasse A oder B, plus 7 % in Klasse C oder D, verpflichtend minus 10 % in Klasse G;
• die Zeitmiete kann bis zu 20 % höher liegen (2022 bis zu 5 %), die Möblierung bis zu 22 %, und eine Wohnung, die aus der Kurzzeitvermietung in einen regulären Vertrag zurückkehrt, den 3+2 oder länger, bis zu 20 %;
• Balkone und Terrassen zählen zu 35 %, Keller und Dachböden zu 60 % (2022 alle zu 25 %).

Zwei Lesarten

Das Abkommen 2025 sagt, es ersetze das von 2022 „vollständig“; dieses gälte dann nur noch für Verträge, die vor dem 16. Dezember 2025 unterzeichnet wurden, und für deren Verlängerungen (Artikel 1 und 20). Die Verbände von 2022 haben ihr Abkommen jedoch vier Tage vor der Hinterlegung des neuen verlängert.

Die beiden Seiten sehen es gegensätzlich. Ein Artikel, den UNSIC am 9. Januar 2026 über UNSICASA veröffentlicht hat, sagt, seit dem 16. Dezember sei das neue Abkommen der einzige gültige Bezugspunkt; UPPI und Confappi schreiben, das Abkommen 2022 sei weiterhin in Kraft. Die Stadt veröffentlicht beide als geltend.

Mehrere Abkommen in einer Gemeinde: Was ein Gericht geschrieben hat

In Mailand waren 2023 aus denselben Verhandlungen zwei Abkommen hervorgegangen, und die Stadt hatte eines davon von der ermäßigten IMU (Gemeindesteuer auf Immobilien) und von ihren Zuschüssen ausgeschlossen. Das TAR der Lombardei (Sektion III, Urteil Nr. 2005/2024, veröffentlicht am 27. Juni 2024) hat diesen Ausschluss aufgehoben. Nach Ansicht des Gerichts ist es Aufgabe der Stadt, die Abkommen zu fördern und zu veröffentlichen, nicht ihren Inhalt zu beurteilen. Und es schrieb:

«die Rechtsvorschriften schließen nicht aus, dass es mehrere Abkommen geben kann, wenn sie unter Einhaltung der Kriterien des DM vom 16. Januar 2017 geschlossen werden»

Das DM vom 16. Januar 2017 ist das Ministerialdekret, das die Kriterien für jedes Abkommen festlegt. Das Urteil zitiert außerdem zwei Schreiben des Infrastrukturministeriums in derselben Richtung: Prot. 23094 vom 10. August 2023 und eines von 2024 an die Stadt Mailand. Wir kennen sie nur so, wie das Urteil sie wiedergibt.

Wie wir es lesen

Zusammen gelesen sagen uns die Texte Folgendes: Bei einem neuen Vertrag kann man zwischen den beiden Abkommen wählen. Die Stadt veröffentlicht beide als geltend; das Abkommen 2025, das sagt, es ersetze das frühere, trägt nicht die Unterschrift der neun Verbände, die jenes verlängert haben; und das Gericht in Mailand hat geschrieben, dass mehrere Abkommen nebeneinander bestehen können. Das ist unsere Lesart der Texte, keine Rechtsberatung und kein Urteil eines Gerichts.

Zwei Bedingungen zählen mehr als die Wahl:

• Ein Abkommen, vollständig. Zone, gewichtete Fläche, Stufe oder Unterklasse, Zuschläge, Mustervertrag und Verweis im Vertrag stammen aus demselben Abkommen. Man kombiniert nicht die Zone des einen mit den Werten des anderen.
• Die Konformitätsbescheinigung stellt ein Verband aus, der das gewählte Abkommen unterzeichnet hat, oder einer, der ihm beigetreten ist.

Die Risiken

• Zu Triest hat sich kein Gericht geäußert.
• Das Mailänder Urteil ist eine erstinstanzliche Entscheidung und betrifft die Vergünstigungen der Stadt (ermäßigte IMU und Zuschüsse).
• Die Verbände des Abkommens 2025 vertreten die Ansicht, ihr Abkommen habe das frühere ersetzt (Artikel 1 und 20; UNSIC, 9. Januar 2026).
• Die Verlängerung von 2022 gilt bis zu einem neuen Ministerialdekret: Erließe das Ministerium eines, fiele sie weg.

Dieselbe Wohnung, zwei Spannen

Unterschiedliche Regeln ergeben unterschiedliche Zahlen. Hier eine erfundene Wohnung, berechnet mit beiden Abkommen und demselben Programm wie unser Rechner:

Wie man wählt, in der Praxis

1. Vertrag, unterzeichnet zwischen dem 15. Dezember 2022 und dem 15. Dezember 2025: Es gilt bis zum Ablauf das Abkommen 2022, auch bei stillschweigender Erneuerung und Verlängerung. Darin sind sich beide Seiten einig.
2. Neuer Vertrag: Man wählt das Abkommen, und ein Verband, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist, bescheinigt es. Für 2025: UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T., ANIA oder Tutelati.casa. Für 2022: Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa oder Federproprietà.
3. Vertrag, Berechnung und Bescheinigung beziehen sich auf dasselbe Abkommen: Der Vertrag nennt das angewendete Abkommen, und die Formulare sind verschieden (2025 ist der Antrag auf Bescheinigung Anhang 2, 2022 Anhang 5).
4. Vor der Wahl vergleicht man die beiden Spannen: Bei manchen Wohnungen bringt das Abkommen 2022 mehr, bei anderen das von 2025 (ein guter APE, die Zeitmiete und die Möblierung zählen 2025 mehr).