Tabellen der regulierten Miete in Triest: die Werte pro Quadratmeter

Wie man eine Tabelle der regulierten Miete liest

Die regulierte Miete ist kein fester Preis. Sie ist eine Spanne: ein Mindest- und ein Höchstwert, und Vermieter und Mieter wählen eine Zahl dazwischen. Um sie zu finden, braucht es die Zone der Wohnung, ihr Niveau (Stufe oder Unterklasse), die gewichtete Fläche und die Zuschläge. Die Tabelle sagt, wie viel ein Quadratmeter in dieser Zone und auf diesem Niveau wert ist.

Die Rechnung ist immer dieselbe: Wert pro Quadratmeter × gewichtete Fläche × Zuschläge. Der Rechner macht sie mit beiden Abkommen; einen Fall Schritt für Schritt finden Sie im Rechenbeispiel.

Abkommen 2025: Euro pro Quadratmeter und Monat

Die Tabelle steht in Art. 7. Es gibt vier Zonen, und sie ergeben sich aus den OMI-Zonen der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde (siehe die Zonen). Es gibt drei Stufen: untere, mittlere und obere. Der Höchstwert hängt von Zone und Stufe ab, der Mindestwert nicht, er ist für alle gleich. Der Text begründet das mit „sozialem Schutz“ und „städtischem Zusammenhalt“.

Die Stufe wählt nicht der Vermieter: Sie ergibt sich aus einer Punktzahl. Man addiert die Punkte der 30 Merkmale aus Anhang 1, die die Wohnung hat (Anlagen, Bäder, Heizung, Aufzug, Geschäfte in der Nähe…). Bis 12 Punkte gilt die untere Stufe, von 14 bis 18 die mittlere, ab 20 die obere.

Abkommen 2022: Euro pro Quadratmeter und Jahr

Die Tabelle ist Anhang 2. Auch hier gibt es vier Zonen, aber mit anderen Grenzen und je einer Farbe. Statt der Stufen gibt es drei Unterklassen, jede mit eigenem Mindest- und Höchstwert. Die Werte gelten pro Jahr: Für die Monatsmiete teilt man durch 12. Die Tabelle nennt die Einheit nicht, aber die Zahlen lassen keinen Zweifel: Als Monatswert gelesen, ergäbe selbst der niedrigste Wert (37,04 Euro) für 50 m² mehr als 1.800 Euro.

Die Unterklasse bestimmt keine Punktzahl, sondern eine Liste in Anhang 3 mit drei Gruppen von Merkmalen: A, die Grundausstattung (Strom, Wasser, Gas, vollständiges Bad); B, Küche, Aufzug, Abwasser, Heizung und Doppelverglasung; C, alles Übrige, vom zweiten Bad bis zur Garage, vom Balkon bis zum Keller. Die Regeln:

Ein Sonderfall: Hat die Wohnung kein Bad innerhalb der Wohnung, reicht die Spanne vom Mindestwert der Unterklasse 1 ihrer Zone bis 10 % darüber.

Die Tabellen 2022, an die ISTAT-Inflation angepasst

Titel A, Punkt 4 des Abkommens 2022 erlaubt, Mindest- und Höchstwerte jedes Jahr für neue Verträge um bis zu 75 % der von ISTAT, dem nationalen Statistikinstitut, berechneten Preisänderung anzupassen. Confappi, einer der Verbände, die das Abkommen unterzeichnet haben, veröffentlicht die bis Oktober 2023, 2024 und 2025 angepassten Tabellen. Die von Oktober 2025 ist die zweite oben: rund 2,7 % höher als die ursprüngliche.

Ein Zweifel bleibt. Die Stadt veröffentlicht nur die ursprüngliche Tabelle, und wir wissen nicht, ob alle Verbände von 2022 die angepasste verwenden, und seit wann. Das betrifft auch den Mindestwert: Mit der angepassten Tabelle steigt auch er, und eine niedrige Miete kann unter die Spanne fallen. Bevor Sie eine Miete nahe am Mindest- oder Höchstwert festlegen, fragen Sie den bescheinigenden Verband, welche Tabelle er anwendet.

Das Abkommen 2025 sieht dagegen keine Anpassung seiner Tabelle vor. Etwas anderes ist die ISTAT-Anpassung der Miete eines laufenden Vertrags: Dazu gibt es den Artikel zu Verlängerung und ISTAT.

Warum sich die beiden Tabellen nicht auf einen Blick vergleichen lassen

Sie nebeneinanderzulegen funktioniert nicht, aus fünf Gründen:

1. Monat gegen Jahr. Der höchste Höchstwert von 2025, 11,40 Euro pro Monat, ergibt 136,80 Euro pro Jahr. Der höchste Höchstwert von 2022 in der ursprünglichen Tabelle beträgt 129,62 Euro pro Jahr, also rund 10,80 pro Monat.
2. Andere Zonen. Zone 1 von 2025 ist nicht Zone 1 von 2022: Dieselbe Wohnung kann zwei verschiedene Nummern haben.
3. Andere Flächen. Die beiden Abkommen zählen Balkone, Keller und Garagen unterschiedlich: Dieselbe Wohnung hat zwei gewichtete Flächen.
4. Andere Niveaus. Die Punktzahl von 2025 und die Unterklassen von 2022 stellen dieselbe Wohnung nicht auf dasselbe Niveau.
5. Andere Zuschläge. 2025 zählen die Energieklasse, die Möblierung bis 22 % und die Zeitmiete bis 20 %; 2022 bringt die Möblierung bis 15 % und die Zeitmiete bis 5 %.

Auch unten ändert sich einiges: Der Mindestwert von 2025, 4,20 Euro pro Monat, ergibt 50,40 Euro pro Jahr; 2022 liegt der niedrigste Mindestwert (Zone 4, Unterklasse 1, ursprüngliche Tabelle) bei 37,04 Euro pro Jahr. Das Ergebnis: Für manche Wohnungen bringt das Abkommen 2022 mehr, für andere das von 2025. Für einen echten Vergleich braucht es die vollständige Rechnung mit beiden.

Die gewichtete Fläche

Die Tabellenwerte werden mit der gewichteten Fläche multipliziert. Man geht von der begehbaren Fläche aus, dem Boden innerhalb der Wohnung ohne Mauern, und rechnet einen Teil der Quadratmeter von Balkonen, Kellern, Garagen und Garten hinzu. Die Koeffizienten der beiden Abkommen:

2025 zählen Garten und Gemeinschaftsgrün nur bis zur Fläche der Wohnung (Art. 6). Diese Grenze lässt sich auf zwei Arten lesen. Unser Rechner verwendet die Lesart, die den niedrigeren Wert ergibt: Bei einem großen Garten fragen Sie den bescheinigenden Verband.

Zuschläge und Abschläge

Zur Spanne der Tabelle kommen die Zuschläge hinzu, die Abschläge werden abgezogen. 2025 stehen sie in Art. 9: Sie sind „alle kumulierbar“, werden addiert, und die Summe wird ein einziges Mal auf Mindest- und Höchstwert angewendet. Die Zuschläge muss der Vermieter nicht anwenden; der Abschlag für Klasse G ist verpflichtend.

2022 gibt es weniger Zuschläge, und fast alle sind kleiner; der für besonderen Wert reicht dagegen bis 20 %, gegenüber 8 % im Jahr 2025. Sie stehen in den Titeln A (reguläre Verträge), B (Zeitmiete) und C (Studierende):

• möbliert: bis 15 %, für alle Verträge;
• besonderer Wert (denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien, die im Kataster als A/1, A/8, A/9 eingetragen sind): bis 20 %, bei Verträgen für Studierende aber bis 15 %;
• Dauer über drei Jahre, nur bei regulären Verträgen: 4 % für 4 Jahre, 7 % für 5 Jahre, 8 % für 6 Jahre oder mehr;
• Zeitmiete: bis 5 %;
• Abschlag bis 20 %, wenn die Parteien ihn vereinbaren: wegen „besonderer und festgestellter Zustände der Wohnung“ oder wenn die Wohnung mehr als 80 m² begehbare Fläche hat. 2025 gibt es diesen Abschlag nicht mehr.

Der Text von 2022 sagt, die Erhöhungen seien „kumulierbar“, aber nicht wie: Unser Rechner addiert sie, was den niedrigeren Wert ergibt. Und es gibt einen Widerspruch: Das Antragsformular (Anhang 5) spricht von Zuschlägen „auf das Höchstniveau“ und Abschlägen „auf das Mindestniveau“, während der Text des Abkommens die Erhöhungen „auf den Mindest- und den Höchstwert“ anwendet. In diesen Punkten zählt die Lesart des bescheinigenden Verbands.