Konformitätsbescheinigung für die regulierte Miete (canone concordato) in Triest: wer sie ausstellt und wie man sie beantragt

Wozu sie dient

Die Konformitätsbescheinigung ist ein Dokument, mit dem ein Verband der Eigentümer oder der Mieter erklärt, dass Ihr Vertrag dem örtlichen Mietabkommen entspricht: Miete innerhalb der Spanne, das richtige Vertragsmuster, Zuschläge korrekt angewendet. Der Verband prüft die Angaben, die Sie ihm machen, und wer sie erklärt, haftet dafür.

Vorgesehen ist sie im Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 des Ministers für Infrastruktur, im Einvernehmen mit dem Wirtschaftsminister (D.M. 16/01/2017), für alle drei Verträge mit regulierter Miete: den 3+2 (Artikel 1 Absatz 8), die Zeitmiete (Artikel 2 Absatz 8) und den Vertrag für Studierende (Artikel 3 Absatz 5). Sie betrifft Verträge ohne Begleitung: jene, die Vermieter und Mieter ohne Unterstützung der Verbände aufsetzen.

Was sie Ihnen bringt

Laut der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde (Resolution 31/E vom 20. April 2018), ist die Bescheinigung bei Verträgen ohne Begleitung nötig für:

• die Pauschalsteuer (cedolare secca) von 10 % statt 21 %;
• bei regulärer Besteuerung 30 % weniger steuerpflichtige Mieteinkünfte bei der Einkommensteuer (IRPEF) und die Registersteuer auf 70 % der Miete.

«die Einholung der Bescheinigung ist eine notwendige Voraussetzung für die Anerkennung der Vergünstigungen»

In Triest zählt sie auch für die ILIA, die Immobiliensteuer, die in Friaul-Julisch Venetien an die Stelle der IMU getreten ist. Die Verordnung der Stadt gewährt die Ermäßigung nur Verträgen mit Bescheinigung, die der ILIA-Erklärung beizulegen ist, und unterscheidet nicht zwischen Verträgen mit und ohne Begleitung. Die Vergünstigungen im Einzelnen stehen in Cedolare secca und ILIA.

Die Quellen, die wir gelesen haben, verknüpfen die Bescheinigung mit den Steuervorteilen, nicht mit der Gültigkeit des Vertrags. Die Miete muss aber in jedem Fall innerhalb des Abkommens liegen: Beim 3+2 ist eine Vereinbarung über eine Miete oberhalb des Höchstwerts nichtig (Art. 13 Abs. 4 des Gesetzes 431/1998).

Wer sie ausstellt: Es hängt vom Abkommen ab

In Triest gelten zwei Abkommen. Bei einem neuen Vertrag wählt man, wie wir die Texte lesen, ein Abkommen und wendet es vollständig an; die Bescheinigung stellt ein Verband aus, der dieses Abkommen unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist. Ein Vertrag, der zwischen dem 15. Dezember 2022 und dem 15. Dezember 2025 unterzeichnet wurde, bleibt beim Abkommen 2022. Warum man wählen kann und mit welchen Risiken (zu Triest hat sich kein Gericht geäußert), erklären wir in 2022 oder 2025.

Nach dem Abkommen 2025

• Ausgestellt wird sie von einem der unterzeichnenden Verbände der Eigentümer oder der Mieter, oder von zweien gemeinsam (Artikel 10).
• Verwendet werden darf nur das dem Abkommen beigefügte Muster (Anhang 3). Beantragt wird sie mit Anhang 2.
• Ein Verband, der nicht unterzeichnet hat, darf erst nach dem Beitritt zum Abkommen bescheinigen (Artikel 19), und erst ab dem Tag, an dem der Beitritt wirksam wird. Der Beitritt wirkt nicht rückwirkend. Tutelati.casa ist mit Wirkung vom 11. August 2026 beigetreten, laut der Mitteilung an die Stadt vom 13. August; Artikel 19 lässt den Beitritt jedoch erst ab dieser Mitteilung wirken. Früher unterzeichnete Verträge bescheinigen die fünf ursprünglichen Unterzeichner; bei einem Vertrag, der zwischen dem 11. und dem 13. August 2026 unterzeichnet wurde, fragen Sie nach.
• Sie gilt nur mit der qualifizierten digitalen Signatur des Ausstellers. Eine Bescheinigung mit eingescannter handschriftlicher Unterschrift ist nach dem Abkommen ungültig.

Nach dem Abkommen 2022

• Ausgestellt wird sie von einem unterzeichnenden Verband der Eigentümer oder der Mieter, oder von zweien gemeinsam, mit dem Muster in Anhang 4. Der Antrag ist Anhang 5.
• Für die Stadt gilt die Verlängerung vom 11. Dezember 2025 für die neun Verbände, die sie unterzeichnet haben: Sie stellen sie heute aus. FE.N.I.T., die im Januar 2023 zu den Unterzeichnern von 2022 hinzukam, hat die Verlängerung nicht unterzeichnet, dafür aber das Abkommen 2025.
• Der Text von 2022 verlangt keine digitale Signatur.

So beantragen Sie sie, Schritt für Schritt

1. Unterzeichnen Sie den Vertrag auf dem richtigen ministeriellen Muster, mit Angabe des gewählten Abkommens: Anhang A für den 3+2, Anhang B für die Zeitmiete, Anhang C für Studierende. Sie sind ohne Änderungen zu verwenden, die ihren Aufbau oder Inhalt verändern (Abkommen 2025, Artikel 11). Einen Entwurf können Sie mit unserem Vertragsgenerator vorbereiten und vor der Unterschrift mit dem Muster vergleichen.
2. Wählen Sie den Verband unter denen, die das gewählte Abkommen unterzeichnet haben oder ihm beigetreten sind. Fragen Sie ihn vorher nach Kosten, Bearbeitungszeit und den Unterlagen, die er verlangt.
3. Füllen Sie den Antrag aus: für 2025 Anhang 2, den Vermieter oder Mieter einreichen können; für 2022 Anhang 5, der für den Vermieter geschrieben ist. Das Abkommen 2022 hat außerdem das Blatt zur Unterklasse (Anhang 3) mit Platz für eine Unterschrift: Fragen Sie, ob es ausgefüllt verlangt wird.
4. Reichen Sie die Unterlagen ein, die unten aufgeführt sind. Reichen sie nicht aus, kann der Verband weitere anfordern (Abkommen 2025, Artikel 10).
5. Bewahren Sie die Bescheinigung auf: Sie brauchen sie bei einer Prüfung, und sie ist der ILIA-Erklärung beizulegen.

Die Unterlagen

Das Abkommen 2025 verlangt vier Dinge (Artikel 10):

• den Antrag auf Bescheinigung (Anhang 2), ausgefüllt und unterschrieben;
• den unterschriebenen Vertrag, in allen Teilen vollständig, und bereits registriert, wenn die Frist für die Registrierung abgelaufen ist;
• eine Kopie des Ausweises des Antragstellers;
• jedes weitere Dokument, das zur Prüfung beiträgt, ob der Vertrag dem Abkommen entspricht.

In Anhang 2 tragen Sie die Daten der Parteien mit Steuernummer ein, die der Wohnung und des Vertrags (mit den Registrierungsdaten), und dann die ganze Berechnung: gewichtete Fläche, Zuschläge, die 30 Parameter, Zone, Stufe, Spanne und vereinbarter Betrag. Am Ende unterschreiben Sie Ersatzerklärungen: Sie erklären, dass die Angaben wahr sind, und haften dafür.

Praktisch bereitlegen: die begehbare Fläche in Quadratmetern (nicht die Katasterfläche) und die von Balkonen, Keller und Garage; die Katasterkategorie; den APE (attestato di prestazione energetica, den Energieausweis), wenn Sie den Energiezuschlag anwenden (Nummer, Datum und Klasse gehören in den Vertrag); das Möbelverzeichnis als Anlage zum Vertrag, wenn Sie den Möblierungszuschlag anwenden; bei der Zeitmiete die Belege für den Bedarf, der sie rechtfertigt.

Für das Abkommen 2022 verlangt der Antrag (Anhang 5) ähnliche Angaben: die Parteien mit Steuernummer und Wohnsitz, die Wohnung mit Katasterkategorie und -klasse, den Vertrag, die Flächen, die Stufe, die Zuschläge sowie die Abschläge mit ihrer Begründung. Dem Formular wird der Vertrag beigelegt.

Bearbeitungszeit und Kosten

Die Abkommen sagen nicht, was die Bescheinigung kostet, wie lange sie dauert oder ob man dem Verband beitreten muss, und keine amtliche Quelle veröffentlicht es. Fragen Sie den Verband, bevor Sie die Unterlagen einreichen.

Wenn der Vertrag schon registriert ist

Sie können sie trotzdem beantragen. Die Formulare beider Abkommen haben Platz für die Registrierungsdaten oder das Kästchen „in corso di registrazione“ (Registrierung läuft). Das Abkommen 2025 will den Vertrag nur dann bereits registriert, wenn die Frist für die Registrierung abgelaufen ist.

Sie bei der Registrierung dem Vertrag beizulegen, ist keine Pflicht. Für die Agenzia delle Entrate ist es aber „angebracht“ (opportuna), wenn Sie die Registersteuer auf 70 % der Miete beanspruchen. Und es kostet nichts zusätzlich: Die beigelegte Bescheinigung unterliegt weder der Registersteuer noch der Stempelgebühr (Resolution 31/E von 2018).

Braucht es bei einem neuen Mieter eine neue Bescheinigung?

Nicht immer. Seit 2022 sagt das Gesetz, dass die Bescheinigung auch für später unterzeichnete Verträge gilt, wenn sie denselben Inhalt haben wie der bescheinigte, bis sich die Merkmale der Wohnung oder das örtliche Mietabkommen ändern (Art. 7 des Gesetzesdekrets 73/2022).

Die Agenzia delle Entrate hat das im Rundschreiben 15/E von 2023 erläutert: Ein anderer Mieter oder eine andere Miete zählen nicht, solange die Miete in den Grenzen des Abkommens bleibt. Es zählen ein neues örtliches Mietabkommen und Änderungen an der Wohnung: Fläche, Stellplatz, Balkone, Terrassen, Aufzug. In Triest heißt das:

• eine Bescheinigung nach dem Abkommen 2022 deckt keinen neuen Vertrag, der nach dem Abkommen 2025 berechnet ist: Es ist ein anderes Abkommen;
• ändert sich der neue Vertrag in anderen Punkten (Vertragsart, Dauer, Möblierung, Zuschläge), sagt das Rundschreiben nichts: Fragen Sie den Verband, ob die Bescheinigung ihn noch deckt;
• für einen neuen Vertrag nach dem Abkommen 2022 sagt keine Quelle, ob als „Änderung des Abkommens“ die Verlängerung vom 11. Dezember 2025, die mit dem Preisindex von ISTAT (dem italienischen Statistikamt) angepassten Tabellen oder das Abkommen 2025 gelten, das für die Stadt das von 2022 nicht ersetzt hat. Auch das ist zu erfragen.

Bei einem Streit: die paritätische Kommission

Für Streitigkeiten über die Anwendung des Abkommens sieht das Abkommen 2025 eine paritätische Verhandlungskommission vor (Artikel 18). Der Vermieter wendet sich an einen unterzeichnenden Eigentümerverband, der Mieter an einen Mieterverband. Bezahlt werden nur die Kosten für die Unterlagen. Auch das Abkommen 2022 hat eine Schlichtungskommission.