Contratto transitorio a Trieste: durata, causali valide e quanto si può chiedere

Quando si può fare

Il transitorio lo prevede la legge sulle locazioni abitative (articolo 5 della legge 431 del 1998). Le regole le fissa il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017: il contratto dura al massimo diciotto mesi e serve a «particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori». A Trieste l'accordo del 2025 fissa anche il minimo: un mese.

Le esigenze non le sceglie chi firma: le elenca l'accordo territoriale. A Trieste oggi gli accordi vigenti sono due, con elenchi diversi. Per come leggiamo i testi, per un contratto nuovo si sceglie quale usare, a due condizioni: lo si usa tutto intero (esigenze, canone, maggiorazioni) e l'attestazione la rilascia un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito. Lo spieghiamo, coi rischi, in Accordo 2022 o 2025. Il contratto si scrive sul modello del decreto, l'Allegato B, e cita l'accordo scelto.

Un caso a parte sono i contratti fino a 30 giorni: per il decreto canone e spese sono liberi, e non serve allegare i documenti dell'esigenza. Se a firmare è un privato, fuori da un'attività d'impresa, per il fisco sono «locazioni brevi»: ne parliamo nell'articolo dall'affitto breve al concordato. Qui parliamo dei transitori più lunghi.

Le esigenze che valgono

Con l'accordo del 2025

L'articolo 3 elenca quindici esigenze: cinque del proprietario, dieci dell'inquilino. La quinta e la quindicesima lasciano spazio ai casi non elencati, con due paletti: un evento certo e una data precisa, scritti e documentati nel contratto.

Con l'accordo del 2022

L'accordo del 2022 ha un elenco diverso. In sintesi, il proprietario può avere bisogno della casa per:

• trasferimento temporaneo della sede di lavoro, o rientro dall'estero o da un'altra città;
• matrimonio o unione civile; separazione, divorzio o fine dell'unione civile o della convivenza;
• ristrutturazione, demolizione o ampliamento;
• cure proprie o assistenza a familiari;
• abitarci lui o i figli; trasferimento per studio;
• fine di un lavoro con alloggio di servizio;
• ogni altra esigenza legata a un evento certo e a una data precisa, scritta nel contratto.

L'inquilino può avere bisogno di una casa per:

• lavoro a termine, incarico o commessa in un altro comune; trasferimento per lavoro, previsto o temporaneo;
• cure o assistenza;
• una casa comprata che sarà disponibile entro 18 mesi, o un alloggio assegnato;
• separazione, divorzio o fine dell'unione civile;
• lavori che rendono inutilizzabile la sua casa;
• una campagna elettorale; trasferimento per studio;
• ogni altra esigenza legata a un evento certo e a una data precisa, scritta nel contratto.

Per un'esigenza che l'elenco non prevede, o che è difficile da documentare, ogni parte si fa assistere dalla propria organizzazione firmataria dell'accordo: il proprietario da una dei proprietari, l'inquilino da una degli inquilini. Le organizzazioni attestano l'esigenza e il supporto dato, e il contratto ne dà atto (Titolo B, punto 12). Anche qui ne basta una, di una sola parte.

Come si documenta

L'esigenza si scrive nel contratto con precisione e si prova con documenti allegati. Il documento giusto dipende dall'esigenza: un contratto di lavoro a tempo determinato, un'iscrizione a un corso, la richiesta del titolo edilizio per i lavori.

Con l'accordo del 2025 al posto dei documenti si può usare una dichiarazione sostitutiva (articoli 46 e 47 del D.P.R. 445 del 2000): una dichiarazione firmata, di cui chi firma risponde. È obbligatoria quando i documenti mostrerebbero dati sanitari o comunque sensibili, per esempio nelle cure mediche.

Il canone: a Trieste dentro le fasce

Nei comuni con più di 10.000 abitanti il canone del transitorio non è libero. Lo dice il decreto (articolo 2, comma 2): le parti lo fissano dentro i valori minimi e massimi delle fasce dell'accordo territoriale. Trieste supera la soglia, come ricorda l'accordo del 2025. Il calcolo è quello del 3+2: zona, superficie convenzionale, fascia, maggiorazioni (vedi le tabelle e l'esempio di calcolo).

Poi c'è la maggiorazione propria del transitorio. Il decreto permette agli accordi di variare i valori fino al 20%, e i due accordi di Trieste usano questa facoltà in modo diverso:

• Accordo 2025: fino al 20% in più (articolo 9.3). Si somma alle maggiorazioni che valgono per tutti i contratti (arredo, pregio, classe energetica dell'APE, cioè dell'attestato di prestazione energetica) e alla riduzione obbligatoria del 10% in classe G. La somma si applica una volta sola, al minimo e al massimo.
• Accordo 2022: fino al 5% in più (Titolo B, punto 3), oltre all'arredo, fino al 15%, e al pregio, fino al 20%.

Le tasse: cedolare al 10% sì, il resto no

La cedolare secca è un'imposta ad aliquota fissa sul canone. Prende il posto dell'IRPEF (l'imposta sul reddito delle persone fisiche), delle addizionali, dell'imposta di registro e del bollo sul contratto. Nei comuni ad alta tensione abitativa, e Trieste lo è, sui contratti a canone concordato è al 10% invece del 21%. L'Agenzia delle Entrate la riconosce anche ai transitori a canone concordato (circolare 8/E del 2017).

Chi resta nel regime IRPEF ordinario non ha, sul transitorio, i due sconti del 3+2: la riduzione del 30% del reddito su cui si pagano le tasse e l'imposta di registro calcolata sul 70% del canone. La legge li esclude per i transitori (articolo 8, comma 3 della legge 431 del 1998; dal 2027 articolo 39, comma 8 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi).

In Friuli Venezia Giulia al posto dell'IMU si paga l'ILIA, l'imposta locale immobiliare autonoma. Per il canone concordato è ridotta al 75%, e a Trieste lo sconto vale anche per il transitorio, ma solo se l'attestazione è allegata alla dichiarazione ILIA (regolamento comunale, articolo 17).

Se il contratto è fatto senza l'assistenza delle organizzazioni, per la cedolare al 10% serve l'attestazione di rispondenza; per l'ILIA ridotta il regolamento di Trieste la chiede senza distinguere fra contratti assistiti e no. I conti nel dettaglio sono in cedolare secca e ILIA.

Scadenza e rischi

Il transitorio finisce alla data scritta, senza bisogno di disdetta (articolo 1 del contratto tipo). L'inquilino può andarsene prima solo per gravi motivi, con una raccomandata e il preavviso scritto nel contratto.

Il contratto tipo aggiunge una regola per il proprietario. Se a scadenza si riprende la casa dichiarando di volerla usare in un certo modo e poi, senza un giustificato motivo, entro sei mesi non lo fa, l'inquilino ha diritto a tornare con un 4+4, oppure a un risarcimento di trentasei mensilità dell'ultimo canone.

Un'esigenza scritta solo per poter fare un contratto breve è il caso più delicato: se l'inquilino contesta, decide un giudice. Che effetti abbia la riconduzione sulle tasse già pagate non lo diciamo qui, perché dipende dal caso: chiedilo a un commercialista.

Il transitorio con TriesteAffitti

Il nostro transitorio si chiama Flex. Se vuoi, ne parliamo: guardiamo con te se c'è davvero un'esigenza transitoria, di chi è, come si documenta e quale dei due accordi usare. Il canone lo calcoliamo sui documenti della casa. Se preferisci partire da una bozza, c'è il generatore di contratto.