Ihre Ziele
Mehr Nettoertrag? Mehr Stabilität? Weniger Aufwand? Gelegentliche Eigennutzung? Hier beginnt alles.
Für Eigentümer
Gut vermieten heißt nicht, um jeden Preis vermieten.
Es heißt, das richtige Vertragsmodell zu wählen, die Immobilie gut vorzubereiten, den passenden Mieter auszuwählen und alles geordnet zu verwalten.
Ihr Weg
Sechs Fragen, und wir wissen, über welche Formel wir sprechen
Die beste Formel an sich gibt es nicht. Es gibt die richtige für diese Wohnung, in dieser Lage, mit dieser Zielgruppe und mit Ihren Zielen.
Antworten Sie: Am Ende sagen wir Ihnen, welche der drei in Ihrem Fall am meisten Sinn ergibt, warum, und wann wir unsere Meinung ändern würden.
1Die Immobilie heute
2Ausstattung und Größe
3Lage
4Wie lange Sie sie binden können
5Was Ihnen am wichtigsten ist
6Die steuerliche Seite
Die Immobilie heute
Ihre Antworten bleiben auf Ihrem Gerät. Es werden weder E-Mails noch Daten versendet, bis Sie den Bericht anfordern.
Wir arbeiten nicht darauf hin, schnell zu vermieten. Wir arbeiten an einem geordneten Ertrag.
Unsere Methode
Prüfung der Immobilie
Lage, Einrichtung, Zuschnitt, mögliche Zielgruppe, Bezugsbereitschaft und Verbesserungspotenzial.
Das Vertragsmodell
Wir sagen Ihnen, ob in Ihrem Fall ein befristeter Vertrag, ein 3+2 oder ein 4+4 sinnvoller ist.
Vorbereitung und Vermarktung
Unterlagen, Fotos, Präsentation, Kontakte, Vorauswahl der Anfragen, Besichtigungen, Nachfassen.
Mieterauswahl
Das Verified Tenant System: Informationen sammeln und auf Stimmigkeit prüfen.
Vertrag, Übergabe, Verwaltung
Protokolle, Schlüssel, Einzug. Rechtzeitig vor Vertragsende setzen wir den Prozess neu in Gang, wenn Sie es wünschen.
Für welche Eigentümer wir die Richtigen sind
- Wer aus der Ferienvermietung kommt und mehr Ordnung will
- Wer eine möblierte Wohnung in guter Lage hat
- Wer Stabilität und weniger Mieterwechsel sucht
- Wer außerhalb lebt und in Triest einen verlässlichen Ansprechpartner will
Was uns unterscheidet
Wir sind über die schwierigste Seite der Ferienvermietung zu dieser Arbeit gekommen. Seit 2013 vor Ort, 300 verwaltete Immobilien: Wir wissen, wie rentabel eine Immobilie in der Theorie wirken und wie mühsam sie in der Praxis werden kann.
Deshalb ist unser Ansatz reifer: weniger Improvisation, mehr Methode; weniger Lärm, mehr Klarheit; weniger Slogans, mehr Struktur.
“Sie sind mit dem Unvorhergesehenen sehr seriös umgegangen, haben die Situation schnell gelöst und einen neuen, sehr gut empfohlenen und zuverlässigen Mieter gefunden. Ich schätze ihre Fähigkeit, Probleme zu lösen, und ihre Sorgfalt bei der Qualität der ausgewählten Bewerber sehr.”
“Schnell und professionell. Giada war präzise und aufmerksam und hat sich darum gekümmert, die beste und zufriedenstellendste Lösung für uns zu finden.”
“Ich habe diese Agentur kontaktiert, um mich über die Vermietung einer kleinen Immobilie in Triest zu informieren, und fand viel Fachkenntnis, Hilfsbereitschaft und detaillierte Lösungen für den Ertrag der Wohnung. Positiv überrascht hat mich auch, wie schnell die Antworten kamen.”
Aus dem Italienischen übersetzte Bewertungen.
Verified Tenant System
Seriöse Auswahl, stimmiger Abgleich, geringeres Risiko.
Das Verfahren, mit dem wir Bewerbungen lesen, filtern und bewerten: Unterlagen, Tragbarkeit der Miete, Stimmigkeit mit dem Vertragsmodell und echte Eignung für die jeweilige Immobilie. Es heißt nicht, den perfekten Mieter zu versprechen: Es heißt, oberflächliche, überstürzte oder nur auf dem ersten Eindruck beruhende Entscheidungen zu vermeiden.
Vorprüfung der Anfrage
Wer sucht, für wie lange, wie dringend und aus welchem Grund.
Passung Modell / Person
Ein befristeter Vertrag ist kein 4+4, und ein 4+4 ist kein Flex.
Prüfung der Unterlagen
Nur die Unterlagen, die für Identität, Stabilität und Tragbarkeit wirklich nötig sind.
Wirtschaftliche Tragbarkeit
Es zählt nicht nur das Einkommen, sondern ob die Miete auf Dauer tragbar ist.
Abgleich mit der Immobilie
Manche Immobilien verlangen ein bestimmtes Profil, eine bestimmte Mietdauer, ein bestimmtes Maß an Sorgfalt.
Nachvollziehbare Entscheidung
Einheitliche Kriterien, nicht Sympathie, Eile oder der Druck des Augenblicks.
Was es ist
- +eine Auswahlmethode und ein dokumentierter Prozess
- +ein Abgleich zwischen Immobilie, Vertragsmodell und Bewerber
- +ein Filter, der Lärm, Zeitverlust und Ungereimtheiten reduziert
Was es nicht ist
- −eine absolute Garantie gegen Mietrückstände oder künftige Probleme
- −eine Auswahl nach willkürlichen oder diskriminierenden Kriterien
- −eine wahllose Sammlung von Unterlagen
Ready-to-Rent Setup
Vor dem Vertrag kommt die Wohnung.
Viele Immobilien stehen leer, weil der kleine Anstoß fehlt, der sie wirklich vermietungsbereit macht. Bei ausgewählten Immobilien können wir bis zu 2.000 € an Vorbereitungskosten vorstrecken und mit den ersten Mieten verrechnen, zu vorab vereinbarten Bedingungen.
Es geht nicht darum, eine Immobilie zu „sanieren“, sondern darum, sie in sinnvoller Zeit gut vermietbar zu machen. Nicht enthalten sind komplette Bäder und Küchen, Haustechnik, bauliche Arbeiten und größere Möbel.
- leichter Anstrich oder notwendige Ausbesserungen
- gründliche Erstreinigung
- kleine Reparaturen, Schlösser, Kleinteile
- Grundbeleuchtung und einfache Verbesserungen
- fehlende Ausstattung, damit die Immobilie bezugsbereit ist
Mehrere Immobilien
Bei mehreren Immobilien liegt die Herausforderung in der Steuerung des gesamten Portfolios.
Wir analysieren das Portfolio, segmentieren jede Einheit und entwickeln eine stimmige Strategie zwischen Vermietung, Neupositionierung und Verkauf. Wir versprechen nicht, dass jede Immobilie vermietet werden sollte: Wir versprechen Analyse, Segmentierung und eine rationalere Steuerung.
- Eigentümer mehrerer Wohnungen
- Familien mit verstreutem Immobilienbesitz
- Erben mit Immobilien, die neu geordnet werden sollen
- Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Triests oder im Ausland
- Investoren, die vereinfachen wollen
Bestandsaufnahme
Immobilien, Unterlagen, Mietstatus, laufende Mieten, Kosten, Schwachstellen, Potenzial.
Segmentierung
Für jede Einheit: weiter vermieten, Modell wechseln, neu positionieren, aufwerten, verkaufen oder zurückstellen.
Operative Steuerung
Vermietung, Vermarktungsvorbereitung, Unterlagen, Prüfung der Nachfrage.
Gezielter Verkauf
Wenn eine Immobilie verkauft mehr bringt: TriesteVillas für das gehobene Segment, TriesteImmobiliare für den Rest.
Fall 1Familie mit 7 Wohnungen in Triest: 2 bleiben langfristig vermietet, 3 werden auf befristete Verträge umgestellt, 1 wird geräumt und verkauft, 1 wird vor einer Entscheidung saniert.
Fall 2Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland und 4 geerbten Immobilien: Unterlagen zentral gebündelt, Vertragsmodelle geprüft, Auswahl, was behalten und was verkauft wird.
In Zusammenarbeit mit TriesteVillas, TriesteImmobiliare und FriuliVillas.
Häufige Fragen von Eigentümern
Machen Sie nur befristete Verträge?
Nein. Befristete Verträge sind eine unserer Stärken, aber wir arbeiten auch mit 3+2 und 4+4 und behandeln sie nicht als zweitrangig. Unser Ansatz ist nicht, „ein Modell durchzusetzen“, sondern zu verstehen, welches für die jeweilige Immobilie wirklich passt.
Wie finden Sie heraus, welches Modell für meine Immobilie passt?
Wir bewerten Lage, Zuschnitt, Einrichtung, mögliche Zielgruppe, Zustand der Immobilie, die Ziele des Eigentümers und den gewünschten Verwaltungsaufwand. Die Fragen oben liefern eine erste Einschätzung.
Lohnt sich ein befristeter Vertrag immer mehr als Ferienvermietung?
Nicht immer und nicht für jede Immobilie. Aber für viele professionell verwaltete Stadtwohnungen kann ein befristeter Vertrag ein deutlich gesünderes Gleichgewicht zwischen Ertrag, geordnetem Betrieb und Gelassenheit bieten.
Finden Sie nur den Mieter oder übernehmen Sie auch die Verwaltung?
Das hängt vom Leistungsumfang ab. Wir können Sie nur bei der Vermietung unterstützen oder Sie auch in der anschließenden laufenden Phase begleiten.
Wie wählen Sie Mieter aus?
Mit dem Verified Tenant System: einer Prüfung, die auf Stimmigkeit, Verlässlichkeit und Qualität der Bewerbung achtet. Ziel ist nicht, schnell zu vermieten, sondern ein Mietverhältnis, das gut beginnt.
Muss die Immobilie schon bezugsbereit sein?
Nicht unbedingt. Bei Bedarf zeigen wir Ihnen, wie sie besser zum gewählten Modell passt — und für ausgewählte Immobilien gibt es das Ready-to-Rent Setup.
Arbeiten Sie auch mit Eigentümern, die nicht in Triest wohnen?
Ja. Für viele Eigentümer von außerhalb ist ein verlässlicher Ansprechpartner vor Ort einer der Hauptgründe, sich für uns zu entscheiden.
Verwalten Sie möblierte Wohnungen für Berufstätige und Forschende?
Ja. In diesem Segment sind wir besonders gut aufgestellt, vor allem bei gut ausgestatteten, bezugsbereiten Wohnungen.
Kann ich die Immobilie zu bestimmten Zeiten im Jahr selbst nutzen?
Das ist im Einzelfall zu prüfen. Uns geht es darum, Ihr tatsächliches Ziel zu verstehen und das Modell zu finden, das am besten zu der Flexibilität passt, die Sie brauchen.
Wie läuft der erste Kontakt ab?
Wir beginnen mit einer Einschätzung der Immobilie und Ihrer Ziele. Danach können wir eine Strategy Session oder eine Besichtigung vor Ort vereinbaren.
Wie wichtig ist die Präsentation der Immobilie?
Sehr. Eine gute Vermietung beginnt mit einem klaren Angebot: korrekte Fotos, eine stimmige Einrichtung, ein Inventar, eine passende Positionierung und realistische Erwartungen.
Kümmern Sie sich auch um die Unterlagen?
Ja. Unterlagen und Verträge sind einer der Bereiche, in denen unsere Methode wirklich den Unterschied macht.
Ich habe schon vermietet, aber nicht gut. Kann ich mit Ihnen neu anfangen?
Ja. Oft entsteht unsere beste Arbeit gerade dann, wenn eine wenig geordnete Erfahrung zu korrigieren ist.
Erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie
Sechs Schritte, ein sofortiger Vorab-Bericht und der vollständige Bericht, wann immer Sie möchten.