Rechenbeispiel zur regulierten Miete in Triest, Schritt für Schritt

Die Wohnung im Beispiel

Es ist eine erfundene Wohnung, gebaut, um die Rechnung zu zeigen: Sie ist keine Anzeige. Der Kasten unten beschreibt sie vollständig: eine Dreizimmerwohnung in Roiano mit 70 m² begehbarer Fläche, mit Balkon und Keller, vollständig möbliert, mit gültigem APE (dem Energieausweis) der Klasse D. Der Vertrag ist ein 3+2 (drei plus zwei Jahre).

Schritt 1 — Die Zone

Für das Abkommen 2025 geht man von der OMI-Zone der Agenzia delle Entrate aus, der italienischen Steuerbehörde (OMI steht für Osservatorio del Mercato Immobiliare, ihre Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt): Unsere Wohnung in Roiano liegt in der Zone C3, und C3 ist Zone 3. Für das Abkommen 2022 schaut man auf die Pläne der Stadt: Dieser Teil von Roiano ist Zone 2, blau. Dieselbe Wohnung, zwei verschiedene Nummern. Die Karte mit Adresssuche finden Sie im Artikel zu den Zonen.

Schritt 2 — Die gewichtete Fläche

Man geht von der begehbaren Fläche aus: dem Boden innerhalb der Wohnung, ohne Mauern, ohne Balkon und Keller. Dann kommen die Nebenflächen hinzu, jede mit ihrem Koeffizienten.

• Abkommen 2025: Die Wohnung zählt voll, 70 m², weil der Aufschlag für kleine Wohnungen unter 65 m² gilt. Der Balkon zählt zu 35 % (6 × 0,35 = 2,10 m²), der Keller zu 60 % (5 × 0,60 = 3 m²). Zusammen: 75,10 m².
• Abkommen 2022: Die Wohnung zählt voll, 70 m² (hier gilt der Aufschlag unter 60 m²). Balkon und Keller zählen beide zu 25 %: 11 × 0,25 = 2,75 m². Zusammen: 72,75 m².

Schritt 3 — Das Niveau der Wohnung

2025 entscheidet eine Punktzahl über die Stufe: Man addiert die Punkte der 30 Merkmale aus Anhang 1, die die Wohnung hat. Unsere hat elf: Wohnküche mit Fenster (2 Punkte), Bad mit Fenster (2), Balkon (1), Zentralheizung (2), Doppelverglasung (2), vollständig möbliert vermietet (1), Kategorie A/3 (1), Keller (2), Aufzug (2), Haltestelle weniger als 250 m zu Fuß (1), Lebensmittelgeschäft weniger als 250 m (1).

Zusammen 17 Punkte: die mittlere Stufe, die von 14 bis 18 reicht. Es fehlen zum Beispiel die 5 Punkte des ersten Merkmals, „alle Anlagen vorschriftsgemäß und zertifiziert“: Ohne die Konformitätserklärungen zählen sie nicht.

2022 gibt es keine Punkte: Die Unterklasse ergibt sich aus der Liste in Anhang 3. Nehmen wir an, die Küche misst mindestens 9 m² und das Abwasser entspricht den Vorschriften. Die Wohnung hat dann alle Merkmale vom Typ A (Strom, Wasser, Gas, vollständiges Bad), fünf vom Typ B (Küche, Aufzug, Abwasser, Heizung, Doppelverglasung) und zwei vom Typ C (Balkon und Keller). Alle A, mindestens drei B und weniger als vier C: Unterklasse 2.

Schritt 4 — Die Zuschläge werden addiert

2025 werden die Zuschläge aus Art. 9 addiert, und die Summe wird ein einziges Mal angewendet, auf Mindest- und Höchstwert. Unsere Wohnung hat zwei:

• vollständig möbliert: bis 22 %, wenn die Küche Backofen, Kochfeld und Kühlschrank hat und die Möbelliste dem Vertrag beigefügt und darin genannt ist;
• APE der Klasse D: 7 %, nur mit gültigem APE, dessen Nummer, Datum und Klasse im Vertrag stehen.

22 + 7 = 29 %: Die Werte werden mit 1,29 multipliziert, nicht mit 1,22 × 1,07. Die Möblierung zählt doppelt, und das ist kein Fehler: Es sind zwei getrennte Regeln des Abkommens, ein Punkt unter den Merkmalen und der Zuschlag aus Art. 9.

2022 gibt es nur einen Zuschlag: möbliert, bis 15 %. Die Energieklasse bringt dort keinen Zuschlag; sie zählt nur, wenn sie A oder B ist, als Merkmal vom Typ C.

Schritt 5 — Die Rechnung

Monatsmiete = gewichtete Fläche × Wert pro Quadratmeter × Zuschläge.

• Abkommen 2025, Zone 3, mittlere Stufe: Mindestwert 75,10 × 4,20 × 1,29 = 406,89 €; Höchstwert 75,10 × 9,10 × 1,29 = 881,60 €.
• Abkommen 2022, Zone 2, Unterklasse 2, Jahreswerte von 82,00 bis 107,13 €: Mindestwert 72,75 × 82,00 × 1,15 ÷ 12 = 571,69 €; Höchstwert 72,75 × 107,13 × 1,15 ÷ 12 = 746,90 €. Mit der an die ISTAT-Inflation bis Oktober 2025 angepassten Tabelle steigt der Höchstwert auf 767,25 €.

Vermieter und Mieter wählen eine Miete innerhalb der Spanne. Hier hat das Abkommen 2025 den niedrigeren Mindest- und den höheren Höchstwert; bei anderen Wohnungen kommt der höhere Höchstwert vom Abkommen 2022. Bei einem neuen Vertrag wählt man, so wie wir die Texte lesen, eines der beiden Abkommen und wendet es vollständig an, mit der Bescheinigung eines Verbands, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist: nie die Zone oder die Zuschläge des einen mit den Werten des anderen (siehe 2022 oder 2025?). Und legen Sie die Miete nicht genau auf den Höchstwert: Wer das Formular der Bescheinigung ausfüllt und dabei die Werte pro Quadratmeter rundet, kann auf einen um einige Cent anderen Höchstwert kommen.

Bei Zeitmiete oder einem Vertrag für Studierende

Zone, Fläche und Stufe bleiben gleich; die Zuschläge ändern sich. Nach dem Abkommen 2025:

• Zeitmiete (von 1 bis 18 Monaten, mit einem belegten Bedarf): bis 20 % mehr. 22 + 7 + 20 = 49 %, und der Höchstwert der mittleren Stufe steigt auf 1.018,28 €;
• Studierende: bis 10 % mehr, aber nur, wenn der Vertrag länger als 18 Monate dauert. Bei 24 Monaten beträgt der Höchstwert 949,94 €; bei 12 Monaten bleibt er bei 881,60 €;
• längerer 3+2: Ein Vertrag über 4 Jahre bringt 5 % dazu, über 5 Jahre 8 %, über 6 oder mehr 12 %.

Nach dem Abkommen 2022 bringt die Zeitmiete bis 5 % dazu. Der Text sagt „auf die Mindest- und Höchstwerte“; unser Rechner wendet den Zuschlag vorsichtshalber nur auf den Höchstwert an, der auf 779,37 € steigt. Für Studierende ändert sich hier nichts.

Die Fehler, die Sie vermeiden sollten

Die Katasterfläche statt der begehbaren. Die Quadratmeter im Katasterauszug (visura) schließen die Mauern ein: Unser Rechner schätzt die begehbare Fläche auf 75 bis 90 % der Katasterfläche. Würden Sie im Beispiel 82 m² aus dem Katasterauszug statt der 70 m² begehbarer Fläche eintragen, stiege der Höchstwert 2025 um rund 140 € im Monat, und eine dort festgelegte Miete läge außerhalb der Stufe. Wenn Sie die Messung nicht haben, rechnet der Rechner die Quadratmeter aus Katasterauszug oder APE in eine Spanne um.

Ein abgelaufener APE. Der Energiezuschlag gilt nur mit einem gültigen APE, dessen Angaben im Vertrag stehen. Ein APE gilt höchstens zehn Jahre und verfällt früher, wenn die regelmäßigen Kontrollen der Heizungsanlage nicht gemacht werden. Mit abgelaufenem APE fallen die 7 % weg, und der Höchstwert in unserem Beispiel sinkt auf 833,76 €. Bei Klasse G ist es umgekehrt: Der Abschlag von 10 % ist verpflichtend, und der Text verlangt keinen gültigen APE; die vorsichtige Lesart ist daher, ihn auch bei einem abgelaufenen APE der Klasse G anzuwenden. Und nach dem Gesetz muss der APE dem Mieter ab Beginn der Verhandlungen zur Verfügung stehen: Wer ohne vermietet, riskiert eine Geldbuße von 300 bis 1.800 €.

Doppelt gezählte Bäder. Unter den Merkmalen stehen „Bad ohne Fenster“ (1 Punkt), „Bad mit Fenster“ (2) und „zwei Bäder“ (2, wenn es ein zweites Bad mit mindestens WC und Waschbecken gibt). Mit nur einem Bad kreuzt man eines der ersten beiden an. Mit zwei Bädern, eines mit und eines ohne Fenster, zählen sicher „Bad mit Fenster“ und „zwei Bäder“; ob auch „Bad ohne Fenster“ dazukommt, sagt das Abkommen nicht, und das fragen Sie am besten den bescheinigenden Verband.

Die getrennt vermietete Garage. 2025 zählen Garagen und Stellplätze nur dann zur Fläche, wenn sie nicht mit einem eigenen Vertrag vermietet sind, „auch nicht an denselben Mieter“ (Art. 6); und das Merkmal Garage verlangt eine zusammen mit der Wohnung vermietete Garage. Hat die Garage einen eigenen Vertrag, zählt sie weder bei der Fläche noch bei den Punkten.

Möblierung ohne Küche. Ist die Küche nicht möbliert und mit Backofen, Kochfeld und Kühlschrank ausgestattet, gilt nach Art. 9 „kein Zuschlag“. Gemeint ist wahrscheinlich der Zuschlag für die Möblierung, wörtlich genommen hieße es aber gar keiner: besser nachfragen.