An Studierende vermieten in Triest: Studentenvertrag, Miete und Steuerabzüge

Zwei mögliche Verträge

Für das Universitätsstudium gibt es einen eigenen Vertrag. Ihn sieht das Gesetz über Mieten vor (Art. 5 Abs. 2 und 3 des Gesetzes 431/1998), ihn regelt das Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 (Art. 3), und in Triest übernehmen ihn beide Abkommen: Art. 4 des Abkommens 2025 und Titel C des Abkommens 2022. Er wird nach dem Mustervertrag des Dekrets geschrieben, Anhang C.

Wer einen Kurs besucht, der kein Universitätsstudium ist (einen Kurs mit Enddatum, ein Praktikum, ein Volontariat, eine Berufsausbildung), nimmt stattdessen die Zeitmiete: Im Abkommen 2025 sind das die Gründe des Mieters Nummer 9 und 10.

Wer ihn unterschreiben kann

• Der Mieter ist für einen Studiengang oder ein Aufbaustudium eingeschrieben: Master, Doktorat, Fachausbildung, Weiterbildung. Das Abkommen 2025 nennt auch Erasmus.
• Er studiert in einer anderen Gemeinde als der seines Wohnsitzes. Das verlangt das Dekret, und das Abkommen 2025 wiederholt es.
• Unterschreiben können einzelne Studierende, eine Gruppe von Studierenden oder eine Einrichtung der Studienförderung (azienda per il diritto allo studio).

Studierende mit Wohnsitz in Triest können diesen Vertrag also nicht nutzen. Ein unklarer Fall ist, wer weniger als sechs Monate bleibt, etwa für ein Austauschsemester. Dafür ist der Vertrag für Studierende zu lang, weil er mindestens sechs Monate dauert; und bei der Zeitmiete 2025 betrifft der Studiengrund ein Studium, das nicht unter die Verträge für Studierende fällt (das Abkommen 2022 sagt nur „Umzug aus Studiengründen“). Die Texte lösen den Zweifel nicht: Fragen Sie vor der Unterschrift den Verband, der den Vertrag bescheinigt.

Dauer, Verlängerung und Auszug

• Der Vertrag dauert 6 Monate bis 3 Jahre.
• Beim ersten Ablauf verlängert er sich von selbst um denselben Zeitraum, wenn die Studierenden nicht mindestens einen Monat und höchstens drei Monate vorher kündigen (Art. 1 des Mustervertrags).
• Vor Ablauf können Studierende aus schwerwiegenden Gründen ausziehen, per Einschreiben mindestens drei Monate vorher (Art. 9).
• Gibt es mehrere Mieter, kann auch einer allein ausziehen: Der Vertrag läuft mit den anderen weiter, und wer auszieht, haftet gemeinsam mit ihnen weiter für die Monate, in denen er dort gewohnt hat.
• Damit ein neuer Studierender an die Stelle dessen tritt, der auszieht, schreiben nach dem Abkommen 2025 die bisherigen Mieter und der neue den Antrag, und der neue nimmt alle Klauseln an. Der Vermieter nimmt den Antrag, wenn er einverstanden ist, schriftlich an und teilt das der Agenzia delle Entrate, der italienischen Steuerbehörde, mit.

Die Miete

Die Miete wird wie bei den anderen Verträgen mit regulierter Miete berechnet: Zone, gewichtete Fläche, Stufe, mit der Tabelle des angewendeten Abkommens (Sie finden sie unter Tabellen). In Triest gelten zwei Abkommen. So wie wir die Texte lesen, wählt man bei einem neuen Vertrag, welches man anwendet: Man wendet es vollständig an, und die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza) stellt ein Verband aus, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist (Abkommen 2022 oder 2025). Unterschiedlich sind die Zuschläge:

• Abkommen 2025: Es gelten die Zuschläge für alle Verträge (Möblierung bis 22 %, besonderer Wert bis 8 %, Klasse laut APE, also laut Energieausweis) und der verpflichtende Abschlag von 10 % bei Klasse G. Dazu bis zu 10 %, wenn der Vertrag länger als 18 Monate dauert (Art. 9.4). Nicht gelten der Zuschlag für Wohnungen, die aus der Kurzzeitvermietung zurückkommen, der regulären Verträgen vorbehalten ist, und der für eine Laufzeit von mehr als drei Jahren, die ein Vertrag für Studierende nie erreicht.
• Abkommen 2022: möbliert bis 15 %. Für Immobilien von besonderem Wert (denkmalgeschützt oder im Kataster als A/1, A/8, A/9 eingetragen) bis 15 %, und nicht bis 20 % wie bei den anderen Verträgen (Titel C, Punkt 5). Den Zuschlag der Zeitmiete gibt es nicht.

Zimmerweise vermieten

Man kann auch nur einen Teil der Wohnung vermieten: Der Mustervertrag hat eine Fassung für einen „Teil“ der Wohnung, mit gemeinsam genutzten Räumen und Einrichtungen. Die Miete wird nicht Zimmer für Zimmer berechnet. Man geht von der Miete der ganzen Wohnung aus und teilt sie „im Verhältnis zur Fläche jedes vermieteten Teils, auch unter Berücksichtigung gemeinsam genutzter Teile und Einrichtungen“ (Abkommen 2025, Art. 6). Das Abkommen 2022 hat dieselbe Regel.

Wie viel die gemeinsamen Teile zählen, sagt der Text von 2025 nicht. Das Antragsformular für die Bescheinigung von 2022 verlangt zwei Zahlen: die Quadratmeter des Zimmers zur alleinigen Nutzung und die der gemeinsamen Teile. Lassen Sie sich vor der Unterschrift von der ausstellenden Stelle sagen, wie sie sie zählt. Unser Rechner gibt die Spanne der ganzen Wohnung an: Das ist der Ausgangspunkt für die Aufteilung.

Die Steuern des Vermieters

Steuerlich ist der Vertrag für Studierende ein Vertrag mit regulierter Miete, und Triest gehört zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt:

• Pauschalsteuer (cedolare secca) von 10 % statt 21 %: die Steuer mit festem Satz auf die Miete, die die Einkommensteuer (IRPEF), die Zuschläge dazu, die Registersteuer und die Stempelgebühr ersetzt. Dass sie auch für Verträge mit Studierenden gilt, schreibt die italienische Steuerbehörde (Rundschreiben 26/E von 2011);
• wer bei der Einkommensteuer bleibt, hat die Kürzung des steuerpflichtigen Einkommens um 30 % und die Registersteuer auf 70 % der Miete. Das Gesetz nimmt diese Vorteile der Zeitmiete, aber nicht den Verträgen für Studierende (Art. 8 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998; ab 2027 Art. 39 Abs. 8 des neuen Einheitstexts der Einkommensteuern);
• ILIA auf 75 % reduziert, mit der Konformitätsbescheinigung als Anlage zur ILIA-Erklärung, aber nicht für Teile der Wohnung.

Wird der Vertrag nicht mit Begleitung der Verbände geschlossen, braucht es für die Pauschalsteuer und für die Vorteile bei Einkommensteuer und Registersteuer die Konformitätsbescheinigung; für die ermäßigte ILIA verlangt die Verordnung von Triest sie, ohne zwischen begleiteten und nicht begleiteten Verträgen zu unterscheiden. Die Rechnung steht in Cedolare secca und ILIA.

Die Steuerabzüge der Studierenden

Auswärts Studierende können 19 % der gezahlten Miete von der Steuer absetzen, auf höchstens 2.633 € im Jahr: also höchstens 500,27 €. Das sieht der Einheitstext der Einkommensteuern vor (TUIR, Art. 15 Abs. 1 Buchst. i-sexies; ab 2027 Art. 14 Abs. 1 Buchst. z) des neuen Einheitstexts). Die Bedingungen:

• Die Universität liegt in einer anderen Gemeinde als der des Wohnsitzes, mindestens 100 Kilometer entfernt und in einer anderen Provinz: Beides ist nötig;
• die Wohnung liegt in der Gemeinde der Universität oder in einer Nachbargemeinde;
• die Miete wird per Überweisung oder auf einem anderen nachverfolgbaren Weg gezahlt.

Wenn Sie an Studierende vermieten und wissen möchten, welchen Vertrag, welches Abkommen und welche Miete, sehen wir es uns gern gemeinsam an.