Regulierte Miete in Triest · Die Steuern

Cedolare secca von 10 % und ermäßigte ILIA: was Vermieter mit regulierter Miete (canone concordato) in Triest sparen

Wer in Triest zur regulierten Miete vermietet, zahlt weniger Steuern: die Pauschalsteuer (cedolare secca) von 10 % statt 21 %, oder weniger Einkommensteuer (IRPEF) und weniger Registersteuer, dazu eine niedrigere ILIA, die Immobiliensteuer, die in Friaul-Julisch Venetien an die Stelle der IMU getreten ist. Hier finden Sie die Regeln, ein Beispiel und was sich ab 2027 ändert. Das ist keine Beratung: Für Ihre Entscheidung sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater.

Stand: 26. Oktober 2026

Kurz gesagt

In Triest kann die regulierte Miete mit der Pauschalsteuer (cedolare secca) von 10 % statt 21 % besteuert werden: Das gilt für den 3+2, die Zeitmiete und die Verträge für Studierende.
Wer bei der regulären Besteuerung bleibt, zahlt Einkommensteuer (IRPEF) auf 66,5 % der Miete und Registersteuer auf 70 %. Die gewöhnliche Zeitmiete hat diese beiden Vergünstigungen nicht.
Die ILIA, die in Friaul-Julisch Venetien an die Stelle der IMU getreten ist, wird zu 75 % gezahlt. In Triest beträgt der Satz für die regulierte Miete nach den Unterlagen 0,65 %, jedes Jahr neu zu prüfen.
Bei Verträgen ohne Begleitung setzt jede Vergünstigung die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza) eines Verbands voraus, der das gewählte Abkommen unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist; für die ILIA verlangt die Verordnung von Triest sie, ohne zwischen Verträgen mit und ohne Begleitung zu unterscheiden.
Ab 2027 haben dieselben Regeln andere Artikelnummern, im neuen Einheitstext der Einkommensteuern.

Mit KI geschrieben und übersetztDieser Text wurde mit Hilfe künstlicher Intelligenz geschrieben, ausgehend von den Texten der Abkommen und den unten aufgeführten Quellen, und an diesen Quellen geprüft. Auch die Übersetzung aus dem italienischen Original ist mit KI entstanden: Ist ein Satz unklar, gilt der italienische Text. Wie wir KI einsetzen

Die Vergünstigungen in einer Tabelle

Vergünstigung	3+2	Zeitmiete	Studierende	Wo es steht
Pauschalsteuer von 10 %	Ja	Ja, laut Agenzia delle Entrate	Ja	Art. 3 Abs. 2 des gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011; ab 2027 Art. 203 des Einheitstexts
Einkommensteuer (IRPEF) auf um weitere 30 % reduzierte Einkünfte	Ja	Nein	Ja	Art. 8 Abs. 1 und 3 des Gesetzes 431/1998; ab 2027 Art. 39 Abs. 7 und 8 des Einheitstexts
Registersteuer auf 70 % der Miete	Ja	Nein	Ja	wie in der Zeile darüber
ILIA auf 75 % ermäßigt	Ja	Ja	Ja	Art. 10 des Regionalgesetzes FVG 17/2022; ILIA-Verordnung von Triest, Art. 17

Bei Verträgen ohne Begleitung gilt jede Zeile nur mit der Konformitätsbescheinigung; für die ILIA verlangt die Verordnung von Triest sie, ohne zwischen Verträgen mit und ohne Begleitung zu unterscheiden. Pauschalsteuer und reguläre Einkommensteuer schließen sich gegenseitig aus.

Warum in Triest

Die Vergünstigungen des Staates gelten in Gemeinden mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ (alta tensione abitativa), die Pauschalsteuer von 10 % auch in einigen von Katastrophen betroffenen Gemeinden. Triest steht auf der Liste des CIPE, des Interministeriellen Ausschusses für Wirtschaftsplanung (Beschluss 87 vom 13. November 2003), zusammen mit Muggia und Duino Aurisina. Aktualisierungen der Liste nach 2003 haben wir nicht gefunden.

Die Pauschalsteuer von 10 %

Die cedolare secca ist eine Steuer mit festem Satz auf die Miete, die ein Vermieter als Privatperson anstelle der normalen Besteuerung wählen kann. Sie ersetzt die Einkommensteuer (IRPEF), die Zuschlagsteuern, die Registersteuer und die Stempelgebühr auf den Vertrag, auch bei Verlängerungen. Nicht wählen kann sie, wer im Rahmen eines Unternehmens oder eines Berufs vermietet.

Der normale Satz beträgt 21 %. Für Verträge mit regulierter Miete in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt sinkt er auf 10 %. Seit 2020 gelten die 10 % dauerhaft, ohne Ablaufdatum (Gesetz 160 von 2019).

3+2: ja, das ist der Fall, der im Gesetz steht.
Zeitmiete (bis zu 18 Monate): ja, wenn sie zur regulierten Miete abgeschlossen ist. Das sagt die Agenzia delle Entrate (Rundschreiben 8/E vom 7. April 2017), nicht der Wortlaut des Gesetzes.
Studierende: ja (Rundschreiben 26/E von 2011).

Ohne Begleitung durch die Verbände braucht es die Konformitätsbescheinigung, ausgestellt von einem Verband, der das gewählte Abkommen unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist. In Triest gelten zwei Abkommen, und Stellungnahmen der Agenzia delle Entrate dazu, welches für einen neuen Vertrag zu verwenden ist, haben wir nicht gefunden: Unsere Lesart und die Risiken stehen in 2022 oder 2025. Und wer die Pauschalsteuer wählt, verzichtet auf die ISTAT-Anpassung, also die Anpassung der Miete an die Preise, die ISTAT, das italienische Statistikamt, misst.

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Regulierte Miete berechnen

Wenn Sie bei der regulären Besteuerung bleiben (IRPEF)

Ohne Pauschalsteuer fließt die Miete in Ihr Einkommen und unterliegt der IRPEF, der Einkommensteuer natürlicher Personen, samt Zuschlagsteuern. Das Gesetz kürzt sie zuerst pauschal um 5 %, wie bei allen Vermietungen, und dann, bei regulierter Miete in Triest, um weitere 30 % (Art. 8 des Gesetzes 431/1998). Besteuert werden 66,5 % der Miete.

Auch die Registersteuer sinkt. Normalerweise beträgt sie 2 % der Jahresmiete, mindestens 67 € für das erste Jahr; bei regulierter Miete wird sie auf 70 % der Miete berechnet, also 1,4 %. Vermieter und Mieter haften dafür gemeinsam, und das Abkommen 2025 nennt es als korrektes Verhalten, dass der Mieter die Hälfte zahlt (Artikel 12).

Welcher Weg sich lohnt, hängt von Ihrem Einkommen und Ihrer Lage ab: Das ist eine Rechnung für den Steuerberater.

Ein Beispiel mit runden Zahlen

Ein erfundenes Beispiel: eine Miete von 800 € im Monat, also 9.600 € im Jahr, in beiden Fällen gleich, um nur die Wirkung der Regeln zu sehen. In Wirklichkeit können die beiden Mieten einer Wohnung verschieden sein.

Mit der Pauschalsteuer	Regulierte Miete in Triest	Freie Miete
Satz	10 %	21 %
Steuer pro Jahr	960 €	2.016 €
Unterschied	1.056 € weniger pro Jahr	—

Mit der Pauschalsteuer fallen auf den Vertrag weder Registersteuer noch Stempelgebühr an, und die Miete wird nicht nach ISTAT angepasst. Bei gleichbleibender Miete beträgt der Unterschied in fünf Jahren 3+2 insgesamt 5.280 €.

Bei regulärer Besteuerung, auf dieselbe Miete:

Mit Einkommensteuer (IRPEF)	Regulierte Miete in Triest	Freie Miete
Einkünfte, auf die die IRPEF berechnet wird	6.384 € (66,5 % der Miete)	9.120 € (95 % der Miete)
Registersteuer pro Jahr	134,40 € (2 % auf 70 %)	192 € (2 %)

Wie viel IRPEF Sie auf diese Einkünfte zahlen, hängt von Ihrer Steuerstufe ab: Das berechnen wir hier nicht.

Die ILIA: in Friaul-Julisch Venetien statt der IMU

Seit dem 1. Januar 2023 gilt in Friaul-Julisch Venetien statt der IMU die ILIA, die autonome örtliche Immobiliensteuer der Region (imposta locale immobiliare autonoma, Regionalgesetz 17 von 2022). Bei Wohnungen, die zur regulierten Miete vermietet sind, wird die mit dem Satz der Gemeinde berechnete Steuer „auf 75 Prozent ermäßigt“ (Artikel 10): Sie zahlen drei Viertel.

Die Sätze von Triest stehen im Anhang zum Haushalt 2026-2028 der Stadt (nota integrativa, Dezember 2025): Es sind die des Gemeinderatsbeschlusses Nr. 63 vom 9. Dezember 2024, gültig, bis die Stadt sie ändert.

Wohnung	ILIA-Satz
Wohnung, zur regulierten Miete vermietet	0,65 %
„Erstes Wohngebäude“ (primo fabbricato), nicht zur regulierten Miete vermietet: eine einzige Wohnung pro Person in der Region, neben der Hauptwohnung, angegeben im ILIA-Portal	0,70 %
Andere Wohnungen, die nicht die Hauptwohnung sind	1,06 %

Die Sätze gelten für die Wohnung, ohne Zubehöreinheiten. Es gibt weitere Fälle, zum Beispiel das „erste Wohngebäude“, das einem Sohn, einer Tochter oder einem Elternteil unentgeltlich überlassen wird (comodato), unter bestimmten Bedingungen zu 0,53 %.

Bei regulierter Miete zahlt man also 0,4875 % der Bemessungsgrundlage (0,65 % × 75 %): Das ist eine Rechnung, kein beschlossener Satz.

Ein erfundenes Beispiel. Katasterertrag von 600 €, Kategorie A/2. Die Bemessungsgrundlage ist der um 5 % erhöhte und mit 160 multiplizierte Katasterertrag: 100.800 €. Zur regulierten Miete vermietet, beträgt die ILIA 100.800 × 0,65 % × 75 % = 491,40 € im Jahr. Dieselbe Wohnung unter den „anderen Wohnungen“, zu 1,06 %, würde 1.068,48 € zahlen.

Zwei Regeln der Stadt (ILIA-Verordnung, Artikel 17):

Die Ermäßigung gilt für den 3+2, die Zeitmiete und die Verträge für Studierende, nur mit der Konformitätsbescheinigung, die der ILIA-Erklärung beizulegen ist. Die Verordnung unterscheidet nicht zwischen Verträgen mit und ohne Begleitung: Ist Ihrer begleitet, fragen Sie den Verband, was beizulegen ist;
sie gilt nicht, wenn nur ein Teil der Wohnung vermietet ist, zum Beispiel ein Zimmer.

Pauschalsteuer und ISTAT

Wer die Pauschalsteuer wählt, kann für die gesamte Dauer der Option keine ISTAT-Anpassung der Miete verlangen, auch wenn der Vertrag sie vorsieht (Art. 3 Abs. 11 des gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011; ab 2027 Art. 206 Abs. 3 des Einheitstexts). Vorher muss er dies dem Mieter per Einschreiben mitteilen und darin auf die Anpassung verzichten. Wie die ISTAT-Anpassung ohne Pauschalsteuer funktioniert: Verlängerung und ISTAT.

Ab 2027 ändern sich die Artikelnummern

Ab dem 1. Januar 2027 gilt der neue Einheitstext der Einkommensteuern (Testo unico delle imposte sui redditi, gesetzesvertretendes Dekret 117 vom 19. Juni 2026). Er ersetzt den TUIR (den Einheitstext der Einkommensteuern von 1986), Artikel 3 des Dekrets zur Pauschalsteuer und einen Teil von Artikel 8 des Gesetzes 431/1998. Die Regeln dieser Seite gehen mit demselben Inhalt in den neuen Text über:

Regel	Bis 31.12.2026	Ab 1.1.2027
Pauschalsteuer 21 % und 10 %	Art. 3 Abs. 2 des gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011	Art. 203 Abs. 2 des Einheitstexts
Keine ISTAT-Anpassung mit der Pauschalsteuer	Art. 3 Abs. 11 des gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011	Art. 206 Abs. 3 des Einheitstexts
Pauschale Kürzung um 5 %	Art. 37 Abs. 4-bis TUIR	Art. 39 Abs. 5 des Einheitstexts
Einkommensteuer um 30 % reduziert und Registersteuer auf 70 %	Art. 8 Abs. 1 des Gesetzes 431/1998	Art. 39 Abs. 7 des Einheitstexts
Ausschluss der Zeitmiete	Art. 8 Abs. 3 des Gesetzes 431/1998	Art. 39 Abs. 8 des Einheitstexts

Ab demselben Datum ersetzt der neue Einheitstext der Registersteuer (gesetzesvertretendes Dekret 123 vom 1. August 2025) fast das gesamte Dekret des Präsidenten der Republik 131 von 1986.

Und der Mieter?

Bei einem 3+2 zur regulierten Miete zieht der Mieter, wenn die Wohnung seine Hauptwohnung ist, bei einem Einkommen bis 15.493,71 € einen Betrag von 495,80 € ab, bis 30.987,41 € einen Betrag von 247,90 € (Art. 16 des TUIR, ab 2027 Art. 16 des Einheitstexts). Der Rest steht im Artikel für Mieter.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Pauschalsteuer für die regulierte Miete 2026?

In Triest 10 %, unverändert seit 2020. Der normale Satz beträgt 21 %.

Gilt die Pauschalsteuer von 10 % auch für die Zeitmiete?

Ja, laut Agenzia delle Entrate (Rundschreiben 8/E von 2017), wenn die Zeitmiete zur regulierten Miete in einer Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Triest abgeschlossen ist. Bei regulärer Besteuerung hat die Zeitmiete dagegen weder die 30 % weniger bei der Einkommensteuer noch die ermäßigte Registersteuer.

Habe ich die Vergünstigungen ohne Bescheinigung?

Wenn der Vertrag nicht von den Verbänden begleitet wurde, nein: ohne Bescheinigung keine Pauschalsteuer von 10 %, keine Ermäßigungen bei Einkommen- und Registersteuer, keine ermäßigte ILIA. Für die ILIA verlangt die Verordnung von Triest die Bescheinigung, ohne zwischen Verträgen mit und ohne Begleitung zu unterscheiden.

Wie viel ILIA zahlt man in Triest für eine Wohnung zur regulierten Miete?

Der Satz, der sich aus den Unterlagen der Stadt ergibt, beträgt 0,65 %, und die Steuer wird zu 75 % gezahlt: praktisch 0,4875 % der Bemessungsgrundlage. Die Sätze sind jedes Jahr nach dem 28. Oktober neu zu prüfen.

Lohnt sich die Pauschalsteuer oder die reguläre Einkommensteuer?

Das hängt von Ihrem Einkommen ab. Mit der Pauschalsteuer zahlen Sie 10 % und keine Registersteuer, verzichten aber auf die ISTAT-Anpassung: Die Rechnung macht man mit dem Steuerberater.

Quellen

Quellen eingesehen und erneut geprüft am 26. Oktober 2026.

Diese Seite erklärt die Regeln so, wie wir sie in den amtlichen Texten lesen: Sie ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Für einen echten Vertrag gilt der Text des gewählten Abkommens, und die Konformitätsbescheinigung stellt ein Verband aus, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist.