Von der Kurzzeitvermietung zur regulierten Miete: die +20 % des Abkommens 2025

Was das Abkommen 2025 sagt

Zu den Zielen des am 15. Dezember 2025 unterzeichneten Abkommens gehört, die Rückkehr von Wohnungen, die in der Kurzzeitvermietung gelandet sind, „auf den traditionellen Wohnungsmarkt zu fördern“. Das Werkzeug ist Art. 9.2.A: Für diese Wohnungen „ist eine Erhöhung der Miete um bis zu 20 % zulässig“. Die Bedingungen:

• er gilt nur für reguläre geförderte Verträge: den 3+2 und längere Laufzeiten (4+2, 5+2, 6+2);
• im Jahr vor der Unterzeichnung muss die Wohnung tatsächlich als B&B, Ferienhaus oder Ferienwohnung, Gästezimmer (affittacamere) oder Kurzzeitvermietung genutzt worden sein;
• der Vermieter muss es nachweisen;
• es ist ein „bis zu“: Man kann auch weniger oder nichts aufschlagen;
• wie alle Zuschläge von 2025 wird er zu den anderen addiert, nur einmal auf Mindest- und Höchstwert der Stufe angewendet und gilt für die gesamte Dauer des Vertrags.

Eine Wohnung aus der Kurzzeitvermietung ist oft schon möbliert. Mit voller Möblierung (bis zu 22 %) und der Rückkehr (bis zu 20 %) werden die beiden Prozentsätze addiert. Achten Sie auf die Bedingungen der Möblierung: Die Küche muss Backofen, Kochfeld und Kühlschrank haben, und die Liste der Möbel muss dem Vertrag beigefügt werden. Ohne möblierte, vollständige Küche bringt die Möblierung keinen Zuschlag; wörtlich genommen sagt der Text sogar, dass dann „kein Zuschlag“ angewendet werden darf. Ob das auch die Rückkehr betrifft, ist unklar: Fragen Sie den Verband, der die Bescheinigung ausstellt.

Was der Text nicht sagt

• Welche Nachweise. Das Abkommen verlangt nur, dass der Vermieter die Nutzung „nachweist“. Eine Kurzzeitvermietung hinterlässt viele Spuren: Inserate mit CIN-Code, Buchungen und Zahlungen der Plattformen, die Kurtaxe, die Steuererklärung. Welche genügen, sagt der Text nicht: Fragen Sie vor der Unterzeichnung den Verband, der die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza) ausstellt, welche Nachweise er akzeptiert.
• Welches Jahr. Der Text sagt „im Jahr vor dem Abschluss“, präzisiert aber nicht, ob das vorangegangene Kalenderjahr oder die zwölf Monate vor der Unterzeichnung gemeint sind.
• Wie viel Nutzung. Es gibt kein Minimum an Nächten oder Monaten: Der Text sagt nur „tatsächlich genutzt“.
• Mit welchem Abkommen. Den Zuschlag gibt es nur im Abkommen 2025. Das Abkommen 2022, das die Stadt als weiterhin geltend veröffentlicht und das für einen neuen Vertrag, so wie wir die Texte lesen, gewählt werden kann, sieht ihn nicht vor (siehe Abkommen 2022 oder 2025). Vertrag und Bescheinigung müssen dasselbe Abkommen nennen, und die Bescheinigung stellt ein Verband aus, der das Abkommen 2025 unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist.

Und wenn ich die Zeitmiete wähle?

Der Zuschlag für die Rückkehr gilt nicht für die Zeitmiete. Die Zeitmiete hat mit dem Abkommen 2025 aber einen eigenen, ebenfalls bis zu 20 %. Dafür verlangt sie einen echten, belegten vorübergehenden Bedarf des Vermieters oder des Mieters: Eine Wohnung wird nicht zur Zeitmiete, weil der Vermieter sie nicht für Jahre binden will. Die Regeln stehen im Artikel zur Zeitmiete.

Zum Vergleich zwischen Zeitmiete und Touristenvermietung haben wir auch geschrieben, warum sich in Triest die Zeitmiete in vielen Fällen mehr lohnt als die Touristenvermietung.

Die Regeln der Kurzzeitvermietung heute

• Was sie ist. Steuerlich ist eine Kurzzeitvermietung ein Wohnungsmietvertrag von bis zu 30 Tagen, auch mit Bettwäsche und Reinigung, den eine Privatperson außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit abschließt.
• Cedolare secca. Sie beträgt 21 % für eine einzige Wohnung, die in der Steuererklärung angegebene, und 26 % für die zweite.
• Zwei Wohnungen. Ab 2026 gilt die Regelung für höchstens zwei Wohnungen: Darüber hinaus wird vermutet, dass die Tätigkeit als Gewerbe ausgeübt wird.
• CIN. Der nationale Identifikationscode muss außen am Gebäude angebracht und in jedem Inserat angegeben werden. Ohne CIN beträgt die Strafe 800 bis 8.000 Euro; wird er nicht angebracht oder nicht angegeben, 500 bis 5.000 Euro, mit Entfernung des Inserats (es sei denn, derselbe Verstoß ist schon durch eine regionale Vorschrift bestraft).
• Sicherheit. Nötig sind Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie Feuerlöscher.
• Kurtaxe. In Triest beträgt sie 2026 in Wohnungen mit Kurzzeitvermietung 2,30 Euro pro Person und Nacht, für höchstens 5 aufeinanderfolgende Nächte. Befreit sind unter anderem Minderjährige unter 18 Jahren.

Kurzzeitvermietung oder regulierter 3+2: was sich ändert

Wir nennen Ihnen keine Durchschnittszahlen: Das Ergebnis hängt von der Wohnung, der Lage, den Jahreszeiten und der Arbeit ab, die Sie hineinstecken. Hier die Unterschiede in den Regeln.

Es gibt auch die Kehrseite. Ein 3+2 dauert mindestens drei Jahre. Beim ersten Ablauf verlängert er sich, wenn sich die Parteien nicht einigen, kraft Gesetzes um weitere zwei, es sei denn, der Vermieter will die Wohnung selbst nutzen, Bauarbeiten durchführen oder sie in den gesetzlich vorgesehenen Fällen verkaufen (Art. 2 und 3 des Gesetzes 431/1998). Die Wohnung bleibt lange gebunden. Was bei den Abläufen passiert, erklären wir in Verlängerung und ISTAT.

Der richtige Vergleich ist nicht die Miete gegen die Bruttoeinnahmen: Es ist das, was am Jahresende bleibt, nach Steuern, Kosten, leeren Nächten und Zeit. Der Rechner gibt Ihnen die Spanne der regulierten Miete für Ihre Wohnung, die Rückkehr eingeschlossen; die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung kennen Sie selbst. Die steuerlichen Einzelheiten stehen in cedolare secca und ILIA.

Der Wechsel zur regulierten Miete, praktisch

1. Sammeln Sie die Nachweise der Touristen- oder Kurzzeitvermietung im Jahr vor der Unterzeichnung.
2. Berechnen Sie die Spanne mit dem Rechner und geben Sie die Rückkehr und die Möblierung an.
3. Wählen Sie das Abkommen: Für die +20 % braucht es das von 2025. Begleitung oder Bescheinigung gibt Ihnen ein Verband, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist.
4. Schreiben Sie den Vertrag auf dem ministeriellen Muster für den regulären Vertrag, Anhang A, mit der beigefügten Möbelliste.

Wenn Sie für Ihre Wohnung rechnen möchten, mit Ihren Zahlen aus der Kurzzeitvermietung neben denen der regulierten Miete, machen wir das gemeinsam mit Ihnen.