Cedolare secca al 10% e ILIA ridotta: quanto risparmia chi affitta a canone concordato a Trieste

Gli sconti in una tabella

Perché a Trieste

Gli sconti dello Stato valgono nei comuni «ad alta tensione abitativa» (la cedolare al 10% anche in alcuni comuni colpiti da calamità). Trieste è nell'elenco del CIPE, il Comitato interministeriale per la programmazione economica (delibera 87 del 13 novembre 2003), con Muggia e Duino Aurisina. Aggiornamenti dell'elenco dopo il 2003 non ne abbiamo trovati.

La cedolare secca al 10%

La cedolare secca è un'imposta ad aliquota fissa sul canone, che il proprietario persona fisica può scegliere al posto della tassazione normale. Sostituisce l'IRPEF, le addizionali, l'imposta di registro e il bollo sul contratto, anche sulle proroghe. Non la può scegliere chi affitta nell'esercizio di un'impresa o di una professione.

L'aliquota normale è il 21%. Per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa scende al 10%. Dal 2020 il 10% è stabile, senza scadenza (legge 160 del 2019).

• 3+2: sì, è il caso scritto nella legge.
• Transitorio (fino a 18 mesi): sì, se è a canone concordato. Lo dice l'Agenzia delle Entrate (circolare 8/E del 7 aprile 2017), non la lettera della legge.
• Studenti universitari: sì (circolare 26/E del 2011).

Senza l'assistenza delle organizzazioni serve l'attestazione di rispondenza, rilasciata da un'organizzazione che ha firmato l'accordo scelto, o vi ha aderito. A Trieste gli accordi vigenti sono due, e prese di posizione dell'Agenzia delle Entrate su quale usare per un contratto nuovo non ne abbiamo trovate: la nostra lettura, e i rischi, sono in 2022 o 2025. E chi sceglie la cedolare rinuncia all'aggiornamento ISTAT, l'adeguamento del canone ai prezzi misurati dall'Istituto nazionale di statistica.

Se resti nella tassazione ordinaria (IRPEF)

Senza cedolare, il canone entra nel tuo reddito e paga l'IRPEF, l'imposta sul reddito delle persone fisiche, con le addizionali. La legge lo riduce prima di un 5% forfettario, come per tutti gli affitti, e poi, per il concordato a Trieste, di un altro 30% (legge 431 del 1998, articolo 8). Si tassa il 66,5% del canone.

Scende anche l'imposta di registro. Di norma è il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per la prima annualità; per il concordato si calcola sul 70% del canone, cioè l'1,4%. Proprietario e inquilino ne rispondono insieme, e l'accordo 2025 indica fra i comportamenti corretti che l'inquilino ne paghi la metà (articolo 12).

Quale strada convenga dipende dal tuo reddito e dalla tua situazione: è un conto da fare col commercialista.

Un esempio con numeri tondi

Un esempio inventato: canone di 800 euro al mese, cioè 9.600 euro all'anno, uguale nei due casi per vedere solo l'effetto delle regole. Nella realtà i due canoni di una casa possono essere diversi.

Nella tassazione ordinaria, sullo stesso canone:

L'ILIA: in Friuli Venezia Giulia al posto dell'IMU

Dal 1° gennaio 2023 in Friuli Venezia Giulia al posto dell'IMU c'è l'ILIA, l'imposta locale immobiliare autonoma della Regione (legge regionale 17 del 2022). Per le case affittate a canone concordato, l'imposta calcolata con l'aliquota del Comune «è ridotta al 75 per cento» (articolo 10): paghi tre quarti.

Le aliquote di Trieste stanno nella nota integrativa al bilancio 2026-2028 del Comune (dicembre 2025): sono quelle della delibera del Consiglio comunale n. 63 del 9 dicembre 2024, valide finché il Comune non le cambia.

Sul concordato, quindi, si paga lo 0,4875% della base imponibile (0,65% × 75%): è un conto, non un'aliquota deliberata.

Un esempio inventato. Rendita catastale di 600 euro, categoria A/2. La base imponibile è la rendita aumentata del 5% e moltiplicata per 160: 100.800 euro. Affittata a canone concordato, l'ILIA è 100.800 × 0,65% × 75% = 491,40 euro all'anno. La stessa casa fra le «altre abitazioni», all'1,06%, pagherebbe 1.068,48 euro.

Due regole del Comune (regolamento ILIA, articolo 17):

• la riduzione vale per il 3+2, il transitorio e i contratti per studenti, solo con l'attestazione di rispondenza, che va allegata alla dichiarazione ILIA. Il regolamento non distingue fra contratti assistiti e no: se il tuo è assistito, chiedi all'organizzazione cosa allegare;
• non vale se è affittata solo una porzione della casa, per esempio una stanza.

Cedolare secca e ISTAT

Chi sceglie la cedolare non può chiedere l'aggiornamento ISTAT del canone per tutto il tempo dell'opzione, anche se il contratto lo prevede (decreto legislativo 23 del 2011, articolo 3, comma 11; dal 2027 articolo 206, comma 3, del Testo unico). Prima deve comunicarlo all'inquilino con una raccomandata in cui rinuncia all'aggiornamento. Come funziona l'ISTAT senza cedolare: rinnovo e ISTAT.

Dal 2027 cambiano i numeri degli articoli

Dal 1° gennaio 2027 si applica il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117 del 19 giugno 2026), che sostituisce il TUIR (il testo unico delle imposte sui redditi del 1986), l'articolo 3 del decreto sulla cedolare e parte dell'articolo 8 della legge 431 del 1998. Le regole di questa pagina passano nel nuovo testo con lo stesso contenuto:

Dalla stessa data il nuovo Testo unico dell'imposta di registro (decreto legislativo 123 del 1° agosto 2025) prende il posto di quasi tutto il decreto del Presidente della Repubblica 131 del 1986.

E l'inquilino?

Con un 3+2 a canone concordato, se la casa è la sua abitazione principale, l'inquilino detrae 495,80 euro con un reddito fino a 15.493,71 euro, e 247,90 euro fino a 30.987,41 euro (articolo 16 del TUIR, dal 2027 articolo 16 del Testo unico). Il resto è nell'articolo per gli inquilini.