Dall'affitto breve al canone concordato: il +20% dell'accordo 2025

Cosa dice l'accordo del 2025

Fra gli obiettivi dell'accordo firmato il 15 dicembre 2025 c'è quello di «favorire il rientro sul mercato abitativo tradizionale» delle case finite negli affitti brevi. Lo strumento è l'articolo 9.2.A: per queste case «è consentito un aumento del canone fino al 20%». Le condizioni:

• vale solo per i contratti agevolati ordinari: il 3+2 e le durate più lunghe (4+2, 5+2, 6+2);
• nell'anno precedente la firma la casa deve essere stata effettivamente usata come B&B, casa o appartamento per vacanze, affittacamere o locazione breve;
• lo deve dimostrare il proprietario;
• è un «fino a»: si può applicare anche meno, o niente;
• come tutte le maggiorazioni del 2025, si somma alle altre, si applica una volta sola al minimo e al massimo della fascia e vale per tutta la durata del contratto.

Una casa che arriva dagli affitti brevi spesso è già arredata. Con l'arredo completo (fino al 22%) e il rientro (fino al 20%) le due percentuali si sommano. Attenzione alle condizioni dell'arredo: la cucina deve avere forno, piano cottura e frigorifero, e l'elenco dei mobili va allegato al contratto. Senza la cucina arredata e completa l'arredo non dà nessun aumento; anzi, alla lettera il testo dice che in quel caso non si applica «alcuna maggiorazione». Se questo tocchi anche il rientro non è chiaro: chiedilo a chi attesta.

Quello che il testo non dice

• Quali prove. L'accordo chiede solo che il proprietario «dimostri» l'uso. Un affitto breve lascia molte tracce: gli annunci col codice CIN, le prenotazioni e i pagamenti dei portali, l'imposta di soggiorno, la dichiarazione dei redditi. Quali bastino il testo non lo dice: prima di firmare chiedi a chi rilascia l'attestazione quali prove accetta.
• Quale anno. Il testo dice «nell'anno precedente alla stipula», ma non precisa se è l'anno solare prima o i dodici mesi prima della firma.
• Quanto uso. Non c'è un minimo di notti o di mesi: il testo dice solo «effettivamente utilizzato».
• Con quale accordo. La maggiorazione c'è solo nell'accordo del 2025. L'accordo del 2022, che il Comune pubblica come ancora vigente e che per un contratto nuovo, come leggiamo i testi, si può scegliere, non la prevede (vedi Accordo 2022 o 2025). Contratto e attestazione devono citare lo stesso accordo, e l'attestazione la rilascia un'organizzazione che ha firmato il 2025 o vi ha aderito.

E se scelgo il transitorio?

La maggiorazione del rientro non vale per il transitorio. Il transitorio però, con l'accordo del 2025, ne ha una sua, anch'essa fino al 20%. In cambio chiede un'esigenza transitoria vera e documentata, del proprietario o dell'inquilino: una casa non diventa transitoria perché il proprietario non vuole impegnarla per anni. Le regole sono nell'articolo sul contratto transitorio.

Sul confronto fra transitorio e turistico abbiamo scritto anche perché a Trieste, in molti casi, il transitorio conviene più degli affitti turistici.

Le regole dell'affitto breve, oggi

• Cos'è. Per il fisco è locazione breve un contratto abitativo fino a 30 giorni, anche con biancheria e pulizie, fatto da un privato fuori da un'attività d'impresa.
• Cedolare secca. È al 21% per una sola casa, quella indicata nella dichiarazione, e al 26% per la seconda.
• Due appartamenti. Dal 2026 il regime vale al massimo per due appartamenti: oltre, l'attività si presume svolta come impresa.
• CIN. Il codice identificativo nazionale va esposto fuori dall'edificio e scritto in ogni annuncio. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se non lo esponi o non lo scrivi, da 500 a 5.000 euro, con la rimozione dell'annuncio (salvo che la stessa violazione sia già punita da una norma regionale).
• Sicurezza. Servono rilevatori di gas e di monossido di carbonio, ed estintori.
• Imposta di soggiorno. A Trieste nel 2026, negli immobili in locazione breve, è di 2,30 euro a persona per notte, fino a 5 notti consecutive. Sono esenti, fra gli altri, i minori di 18 anni.

Affitto breve o 3+2 concordato: cosa cambia

Non ti diamo cifre medie: il risultato dipende dalla casa, dalla zona, dalle stagioni e dal lavoro che ci metti. Ecco le differenze di regola.

C'è anche il rovescio. Un 3+2 dura almeno tre anni. Alla prima scadenza, se le parti non si accordano, si proroga di diritto di altri due, salvo che il proprietario voglia usare la casa, farci dei lavori o venderla nei casi previsti dalla legge (articoli 2 e 3 della legge 431 del 1998). La casa resta impegnata a lungo. Cosa succede alle scadenze lo spieghiamo in rinnovo e ISTAT.

Il conto giusto non è il canone contro l'incasso lordo: è quanto resta a fine anno, dopo tasse, spese, notti vuote e tempo. Il calcolatore ti dà la forchetta del concordato per la tua casa, rientro compreso; l'incasso del breve lo conosci tu. I dettagli fiscali sono in cedolare secca e ILIA.

Passare al concordato, in pratica

1. Raccogli le prove dell'uso turistico o breve dell'anno prima della firma.
2. Calcola la forchetta col calcolatore, indicando il rientro e l'arredo.
3. Scegli l'accordo: per il +20% serve quello del 2025. L'assistenza o l'attestazione te le dà un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito.
4. Scrivi il contratto sul modello ministeriale del contratto ordinario, l'Allegato A, con l'elenco degli arredi allegato.

Se vuoi fare i conti sulla tua casa, con le tue cifre degli affitti brevi accanto a quelle del concordato, li facciamo con te.