Affittare a studenti a Trieste: contratto universitario, canone e detrazioni

Due contratti possibili

Per chi studia all'università c'è un contratto suo. Lo prevede la legge sulle locazioni (articolo 5, commi 2 e 3 della legge 431 del 1998), lo regola il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 (articolo 3) e a Trieste lo riprendono tutti e due gli accordi: l'articolo 4 di quello del 2025 e il Titolo C di quello del 2022. Si scrive sul modello del decreto, l'Allegato C.

Per chi segue un corso che non è universitario — un corso con una data di fine, un tirocinio, uno stage, una formazione professionale — si usa invece il contratto transitorio: nell'accordo del 2025 sono le esigenze dell'inquilino numero 9 e 10.

Chi può firmarlo

• L'inquilino è iscritto a un corso di laurea o di formazione post-laurea: master, dottorato, specializzazione, perfezionamento. L'accordo del 2025 nomina anche l'Erasmus.
• Studia in un comune diverso da quello in cui è residente. Lo chiede il decreto, e l'accordo del 2025 lo ripete.
• Può firmare il singolo studente, un gruppo di studenti, oppure un'azienda per il diritto allo studio.

Uno studente residente a Trieste, quindi, non può usare questo contratto. Un caso dubbio è chi resta meno di sei mesi, per esempio per un semestre di scambio. Per lui il contratto per studenti è troppo lungo, perché dura almeno sei mesi; e nel transitorio del 2025 l'esigenza di studio riguarda lo studio che non rientra nei contratti per universitari (quello del 2022 dice solo «trasferimento per motivi di studio»). I testi non sciolgono il dubbio: prima di firmare chiedi all'organizzazione che attesta il contratto.

Durata, rinnovo e uscita

• Il contratto dura da 6 mesi a 3 anni.
• Alla prima scadenza si rinnova da solo per un periodo uguale, se lo studente non dà disdetta almeno un mese e non oltre tre mesi prima (articolo 1 del contratto tipo).
• Prima della scadenza lo studente può andarsene per gravi motivi, con una raccomandata almeno tre mesi prima (articolo 9).
• Se gli inquilini sono più d'uno, può uscire anche uno solo: il contratto continua con gli altri, e chi esce risponde ancora, insieme a loro, per i mesi in cui ha abitato.
• Per far entrare un nuovo studente al posto di chi esce, con l'accordo del 2025 la richiesta la scrivono gli inquilini di partenza e il nuovo, che accetta tutte le clausole. Il proprietario, se è d'accordo, la accetta per iscritto e lo comunica all'Agenzia delle Entrate.

Il canone

Il canone si calcola come per gli altri contratti concordati: zona, superficie convenzionale, fascia, con la tabella dell'accordo applicato (le trovi in tabelle). A Trieste gli accordi vigenti sono due. Per come leggiamo i testi, per un contratto nuovo si sceglie quale usare: lo si usa tutto intero, e l'attestazione la rilascia un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito (Accordo 2022 o 2025). Cambiano le maggiorazioni:

• Accordo 2025: valgono quelle per tutti i contratti (arredo fino al 22%, pregio fino all'8%, classe dell'APE, cioè dell'attestato di prestazione energetica) e la riduzione obbligatoria del 10% in classe G. In più, fino al 10% se il contratto dura più di 18 mesi (articolo 9.4). Non valgono quella per chi torna dagli affitti brevi, riservata ai contratti ordinari, né quella per la durata oltre i tre anni, che un contratto per studenti non raggiunge.
• Accordo 2022: arredato fino al 15%. Per gli immobili di pregio (vincolati, o in categoria catastale A/1, A/8, A/9) fino al 15%, e non fino al 20% come negli altri contratti (Titolo C, punto 5). Non c'è la maggiorazione del transitorio.

Affittare a stanze

Si può affittare anche solo una parte della casa: il contratto tipo ha una versione per la «porzione», con servizi e spazi in comune. Il canone non si calcola stanza per stanza. Si parte da quello dell'intero appartamento e lo si divide «in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata, anche considerando parti e servizi condivisi» (accordo 2025, articolo 6). L'accordo del 2022 ha una regola uguale.

Quanto pesino le parti comuni, il testo del 2025 non lo dice. Il modulo di richiesta dell'attestazione del 2022 chiede due numeri: i metri quadri della stanza a uso esclusivo e quelli delle parti comuni. Prima di firmare, fatti dire da chi rilascia l'attestazione come le conta. Il nostro calcolatore dà la forchetta dell'intero appartamento: è il punto di partenza per dividere.

Le tasse del proprietario

Per il fisco il contratto per studenti è un contratto a canone concordato, e Trieste è fra i comuni ad alta tensione abitativa:

• cedolare secca al 10% invece del 21%: è l'imposta ad aliquota fissa sul canone che prende il posto dell'IRPEF (l'imposta sul reddito), delle addizionali, del registro e del bollo. Che valga anche per i contratti per studenti lo scrive l'Agenzia delle Entrate (circolare 26/E del 2011);
• chi resta in IRPEF ha la riduzione del 30% del reddito su cui si pagano le tasse e l'imposta di registro sul 70% del canone. La legge toglie questi sconti ai transitori, ma non ai contratti per studenti (articolo 8, comma 3 della legge 431 del 1998; dal 2027 articolo 39, comma 8 del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi);
• ILIA ridotta al 75%, con l'attestazione allegata alla dichiarazione ILIA, ma non per le porzioni.

Se il contratto non è fatto con l'assistenza delle organizzazioni, per la cedolare e per gli sconti IRPEF e di registro serve l'attestazione di rispondenza; per l'ILIA ridotta il regolamento di Trieste la chiede senza distinguere fra contratti assistiti e no. I conti sono in cedolare secca e ILIA.

Le detrazioni dello studente

Lo studente fuori sede può detrarre dalle tasse il 19% dell'affitto pagato, su un massimo di 2.633 euro l'anno: al più 500,27 euro. Lo prevede il testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, articolo 15, comma 1, lettera i-sexies; dal 2027 articolo 14, comma 1, lettera z) del nuovo Testo unico). Le condizioni:

• l'università è in un comune diverso da quello di residenza, distante almeno 100 chilometri e in una provincia diversa: servono tutte e due;
• la casa è nel comune dell'università o in un comune limitrofo;
• l'affitto si paga con bonifico o un altro mezzo tracciabile.

Se affitti a studenti e vuoi sapere quale contratto usare, quale accordo e quanto chiedere, possiamo guardarlo insieme.