Attestazione del canone concordato a Trieste: chi la rilascia e come si chiede

A cosa serve

L'attestazione di rispondenza è un documento con cui un'organizzazione dei proprietari o degli inquilini dichiara che il tuo contratto corrisponde all'accordo territoriale: canone dentro la forchetta, modello di contratto giusto, maggiorazioni applicate come si deve. Verifica i dati che le dai tu, e chi li dichiara ne risponde.

La prevede il decreto del 16 gennaio 2017 del ministro delle Infrastrutture, di concerto con quello dell'Economia (D.M. 16/01/2017), per tutti e tre i contratti a canone concordato: il 3+2 (articolo 1, comma 8), il transitorio (articolo 2, comma 8) e quello per studenti universitari (articolo 3, comma 5). Riguarda i contratti non assistiti: quelli che proprietario e inquilino scrivono senza farsi assistere dalle organizzazioni.

Cosa ti fa avere

Per l'Agenzia delle Entrate (risoluzione 31/E del 20 aprile 2018), nei contratti non assistiti l'attestazione è necessaria per avere:

• la cedolare secca al 10% invece del 21%;
• se resti nella tassazione ordinaria, il 30% in meno sul reddito da affitto ai fini dell'IRPEF (l'imposta sul reddito delle persone fisiche) e l'imposta di registro calcolata sul 70% del canone.

«l'acquisizione dell'attestazione costituisce elemento necessario ai fini del riconoscimento delle agevolazioni»

A Trieste conta anche per l'ILIA, l'imposta sugli immobili che in Friuli Venezia Giulia ha preso il posto dell'IMU. Il regolamento del Comune concede la riduzione solo ai contratti con l'attestazione, da allegare alla dichiarazione ILIA, e non distingue fra contratti assistiti e no. Gli sconti, uno per uno, sono in cedolare secca e ILIA.

Le fonti che abbiamo letto legano l'attestazione agli sconti fiscali, non alla validità del contratto. Ma il canone deve stare comunque dentro l'accordo: nel 3+2 il patto di un canone sopra il massimo è nullo (legge 431 del 1998, articolo 13, comma 4).

Chi la rilascia: dipende dall'accordo

A Trieste gli accordi vigenti sono due. Per un contratto nuovo, come leggiamo i testi, si sceglie un accordo e lo si applica tutto intero; l'attestazione la rilascia un'organizzazione che ha firmato quell'accordo, o vi ha aderito. Un contratto firmato fra il 15 dicembre 2022 e il 15 dicembre 2025 resta sull'accordo del 2022. Perché si può scegliere, e con quali rischi (su Trieste nessun giudice si è pronunciato), lo spieghiamo in 2022 o 2025.

Con l'accordo del 2025

• La rilascia una delle organizzazioni firmatarie dei proprietari o degli inquilini, oppure due insieme (articolo 10).
• Si usa solo il modello allegato all'accordo (Allegato 3). La richiesta si fa con l'Allegato 2.
• Un'organizzazione che non ha firmato può attestare solo dopo aver aderito all'accordo (articolo 19), e solo da quando l'adesione è efficace. L'adesione non vale all'indietro. Tutelati.casa ha aderito con decorrenza 11 agosto 2026, secondo la comunicazione al Comune del 13 agosto; l'articolo 19 però fa partire gli effetti dalla comunicazione. I contratti firmati prima li attestano le cinque sigle originarie; per uno firmato fra l'11 e il 13 agosto 2026, chiedi conferma.
• Vale solo con la firma digitale qualificata di chi la rilascia. Un'attestazione con la firma a penna scansionata, per l'accordo, non vale.

Con l'accordo del 2022

• La rilascia un'organizzazione firmataria dei proprietari o degli inquilini, oppure due insieme, col modello dell'Allegato 4. La richiesta è l'Allegato 5.
• Per il Comune la proroga dell'11 dicembre 2025 vale per le nove sigle che l'hanno firmata: sono loro a rilasciarla oggi. FE.N.I.T., entrata fra i firmatari del 2022 nel gennaio 2023, non ha firmato la proroga e ha firmato l'accordo 2025.
• Il testo del 2022 non chiede la firma digitale.

Come si chiede, passo per passo

1. Firma il contratto sul modello ministeriale giusto, citando l'accordo che hai scelto: Allegato A per il 3+2, Allegato B per il transitorio, Allegato C per gli studenti. Vanno usati senza modifiche che ne alterino struttura o contenuto (accordo 2025, articolo 11). Una bozza la puoi preparare col nostro generatore di contratto, da confrontare col modello prima della firma.
2. Scegli l'organizzazione fra quelle che hanno firmato l'accordo scelto, o vi hanno aderito. Chiedile prima costi, tempi e quali documenti vuole.
3. Compila la richiesta: per il 2025 l'Allegato 2, che può presentare il proprietario o l'inquilino; per il 2022 l'Allegato 5, scritto per il proprietario. Il 2022 ha anche la scheda della subfascia (Allegato 3), con lo spazio per la firma: chiedi se la vogliono compilata.
4. Consegna i documenti dell'elenco qui sotto. Se non bastano, l'organizzazione può chiederne altri (accordo 2025, articolo 10).
5. Conserva l'attestazione: serve in caso di controllo e va allegata alla dichiarazione ILIA.

I documenti

L'accordo 2025 chiede quattro cose (articolo 10):

• la richiesta di attestazione (Allegato 2), compilata e firmata;
• il contratto firmato, completo in ogni parte, e già registrato se i termini per registrarlo sono scaduti;
• la copia del documento d'identità di chi chiede;
• ogni altro documento utile a verificare che il contratto rispetti l'accordo.

Nell'Allegato 2 scrivi i dati delle parti con il codice fiscale, quelli della casa e del contratto (con gli estremi della registrazione), e poi tutto il calcolo: superficie convenzionale, maggiorazioni, i 30 parametri, zona, fascia, forchetta e canone pattuito. In fondo firmi delle dichiarazioni sostitutive: dichiari che i dati sono veri, e ne rispondi tu.

In pratica, prepara: i metri quadrati calpestabili (non quelli catastali) e quelli di balconi, cantina, box; la categoria catastale; l'APE, l'attestato di prestazione energetica, se applichi la maggiorazione energetica (numero, data e classe vanno nel contratto); l'elenco degli arredi allegato al contratto, se applichi la maggiorazione per l'arredo; per il transitorio, i documenti dell'esigenza che lo giustifica.

Per l'accordo 2022 la richiesta (Allegato 5) chiede dati simili: le parti con codice fiscale e residenza, la casa con categoria e classe catastale, il contratto, le superfici, la fascia, le maggiorazioni, e le riduzioni con la loro motivazione. Al modulo si allega il contratto.

Tempi e costi

Gli accordi non dicono quanto costa l'attestazione, in quanto tempo arriva o se bisogna iscriversi all'organizzazione, e nessuna fonte ufficiale lo pubblica. Chiedilo all'organizzazione prima di consegnare i documenti.

Se il contratto è già registrato

Puoi chiederla lo stesso. I moduli di tutti e due gli accordi hanno lo spazio per gli estremi della registrazione, oppure la casella «in corso di registrazione». L'accordo 2025 vuole il contratto già registrato solo se i termini per registrarlo sono scaduti.

Allegarla al contratto quando lo registri non è obbligatorio. Per l'Agenzia delle Entrate è però «opportuna» se chiedi l'imposta di registro sul 70% del canone. E non costa niente in più: l'attestazione allegata non paga né registro né bollo (risoluzione 31/E del 2018).

Con un inquilino nuovo serve un'altra attestazione?

Non sempre. Dal 2022 la legge dice che l'attestazione vale anche per i contratti firmati dopo, se hanno lo stesso contenuto di quello attestato, finché non cambiano le caratteristiche della casa o l'accordo territoriale (decreto-legge 73 del 2022, articolo 7).

L'Agenzia delle Entrate lo ha spiegato nella circolare 15/E del 2023: un inquilino o un canone diversi non contano, se il canone resta nei limiti dell'accordo. Contano un nuovo accordo territoriale e le modifiche alla casa: superficie, posto auto, balconi, terrazze, ascensore. A Trieste vuol dire:

• un'attestazione sull'accordo 2022 non copre un contratto nuovo calcolato sull'accordo 2025: l'accordo è un altro;
• se il contratto nuovo cambia in altro (tipo di contratto, durata, arredo, maggiorazioni), la circolare non lo dice: chiedi all'organizzazione se l'attestazione lo copre ancora;
• per un contratto nuovo sul 2022, nessuna fonte dice se contino come «variazione dell'accordo» la proroga dell'11 dicembre 2025, le tabelle rivalutate con l'indice dei prezzi dell'ISTAT (l'Istituto nazionale di statistica) o l'arrivo dell'accordo del 2025, che per il Comune non ha preso il posto del 2022. Anche questo va chiesto.

Se nasce una lite: la commissione paritetica

Per le liti sull'applicazione dell'accordo, il 2025 prevede una commissione di negoziazione paritetica (articolo 18). Il proprietario si rivolge a un'organizzazione firmataria dei proprietari, l'inquilino a una degli inquilini. Si pagano solo le spese per i documenti. Anche l'accordo 2022 ha una commissione di conciliazione.