Accordo territoriale di Trieste: 2022 o 2025? Perché oggi ne valgono due

La situazione in due righe

Il 9 dicembre 2025 il Comune ha aperto il tavolo per rinnovare l'accordo del 2022. Subito dopo al Comune sono arrivati due documenti. L'11 dicembre nove delle organizzazioni che avevano firmato l'accordo del 2022 lo hanno prorogato con un protocollo integrativo. Il 15 dicembre altre cinque organizzazioni hanno depositato un accordo nuovo. Il Comune li pubblica tutti e due e, nella pagina aggiornata il 26 agosto 2026, li chiama entrambi vigenti.

L'accordo del 2022, prorogato

Lo hanno firmato nel dicembre 2022 organizzazioni dei proprietari e degli inquilini di Trieste; il verbale del 23 gennaio 2023 lo ha integrato e ha aggiunto ai firmatari FE.N.I.T., che poi non ha firmato la proroga. L'11 dicembre 2025 Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa e Federproprietà hanno scritto al Comune che l'accordo resta valido:

«fino all'adozione di un nuovo decreto ministeriale ai sensi degli artt. 2 e 4 della legge n. 431 del 1998»

Le regole restano quelle del testo del 2022: quattro zone colorate descritte via per via, valori al metro quadro all'anno, tre subfasce decise da una lista di elementi della casa, maggiorazioni per l'arredo, il pregio, la durata e il transitorio. I valori si possono rivalutare ogni anno con l'ISTAT per i contratti nuovi: Confappi pubblica le tabelle aggiornate a ottobre 2025, circa il 2,7% più alte di quelle originali.

L'accordo del 2025

Lo hanno firmato UNSICASA, CASAMIA e UNPI per i proprietari, FE.N.I.T. e ANIA per gli inquilini; è stato depositato il 15 dicembre 2025. Dall'11 agosto 2026 vi aderisce anche Tutelati.casa. Vale fino al 15 dicembre 2028, e comunque fino all'accordo successivo. Rispetto al 2022 cambia quasi tutto:

• le zone si leggono dalle zone OMI dell'Agenzia delle Entrate (quelle del suo osservatorio del mercato immobiliare), e non coincidono con quelle del 2022: il Centro urbano, per esempio, è zona 3 (vedi le zone);
• i valori sono in euro al metro quadro al mese, con un minimo uguale per tutti di 4,20 euro;
• la fascia (bassa, media, alta) la decide un punteggio di 30 parametri;
• conta l'APE, l'attestato di prestazione energetica: più 12% in classe A o B, più 7% in classe C o D, meno 10% obbligatorio in classe G;
• il transitorio può salire fino al 20% (nel 2022 fino al 5%), l'arredo fino al 22%, e una casa che torna dagli affitti brevi a un contratto ordinario, il 3+2 o più lungo, fino al 20%;
• balconi e terrazze contano al 35%, cantine e soffitte al 60% (nel 2022 tutti al 25%).

Le due letture

L'accordo del 2025 dice di sostituire «integralmente» quello del 2022, che resterebbe solo per i contratti firmati prima del 16 dicembre 2025 e per i loro rinnovi (articoli 1 e 20). Le organizzazioni del 2022 hanno però prorogato il loro accordo quattro giorni prima che il nuovo fosse depositato.

Le due parti la vedono in modo opposto. Un articolo pubblicato da UNSIC il 9 gennaio 2026, dedicato a UNSICASA, dice che dal 16 dicembre il nuovo accordo è l'unico riferimento valido; UPPI e Confappi scrivono che l'accordo del 2022 è tuttora in vigore. Il Comune li pubblica tutti e due come vigenti.

Più accordi nello stesso Comune: cosa ha scritto un giudice

A Milano, nel 2023, dallo stesso tavolo erano nati due accordi, e il Comune aveva escluso uno dei due dall'IMU agevolata e dai suoi contributi. Il TAR della Lombardia (sezione III, sentenza n. 2005/2024, pubblicata il 27 giugno 2024) ha annullato quell'esclusione. Per il TAR il compito del Comune è promuovere gli accordi e pubblicarli, non giudicarne il contenuto. E ha scritto:

«la normativa non esclude che possano esserci più accordi se adottati nel rispetto dei criteri di cui al DM 16 gennaio 2017»

Il DM del 16 gennaio 2017 è il decreto ministeriale che fissa i criteri di ogni accordo. La sentenza cita anche due note del Ministero delle Infrastrutture nello stesso senso: quella prot. 23094 del 10 agosto 2023 e una del 2024 indirizzata al Comune di Milano. Le conosciamo solo come le riporta la sentenza.

Come lo leggiamo noi

I testi, letti insieme, ci dicono questo: per un contratto nuovo si può scegliere fra i due accordi. Il Comune li pubblica entrambi come vigenti; l'accordo del 2025, che dice di sostituire il precedente, non porta la firma delle nove organizzazioni che lo hanno prorogato; e il TAR di Milano ha scritto che più accordi possono convivere. È la nostra lettura dei testi, non una consulenza e non il verdetto di un giudice.

Due condizioni contano più della scelta:

• Un accordo, tutto intero. Zona, superficie convenzionale, fascia o subfascia, maggiorazioni, contratto tipo e citazione nel contratto vengono dallo stesso accordo. Non si prende la zona di uno con i valori dell'altro.
• L'attestazione la rilascia un'organizzazione firmataria dell'accordo scelto, o una che vi ha aderito.

I rischi

• Su Trieste nessun giudice si è pronunciato.
• La sentenza di Milano è di primo grado e riguarda i benefici del Comune (IMU agevolata e contributi).
• Le organizzazioni del 2025 sostengono che il loro accordo abbia sostituito il precedente (articoli 1 e 20; UNSIC, 9 gennaio 2026).
• La proroga del 2022 vale fino a un nuovo decreto ministeriale: se il Ministero ne emanasse uno, cadrebbe.

Stessa casa, due forchette

Le regole diverse danno numeri diversi. Ecco una casa inventata, calcolata con i due accordi dallo stesso motore del nostro calcolatore:

Come si sceglie, in pratica

1. Contratto firmato fra il 15 dicembre 2022 e il 15 dicembre 2025: vale l'accordo del 2022 fino alla scadenza, anche con i rinnovi taciti e le proroghe. Su questo le due parti concordano.
2. Contratto nuovo: si sceglie l'accordo, e lo attesta un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito. Per il 2025: UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T., ANIA o Tutelati.casa. Per il 2022: Confedilizia, UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, Confappi, Assocasa, Federcasa o Federproprietà.
3. Contratto, calcolo e attestazione parlano dello stesso accordo: il contratto cita l'accordo applicato, e i moduli sono diversi (nel 2025 la richiesta di attestazione è l'Allegato 2, nel 2022 l'Allegato 5).
4. Prima di scegliere si confrontano le due forchette: per alcune case rende di più il 2022, per altre il 2025 (un buon APE, il transitorio e l'arredo pesano di più nel 2025).