Esempio di calcolo del canone concordato a Trieste, passo per passo

La casa dell'esempio

È una casa inventata, costruita per mostrare il calcolo: non è un annuncio. La descrive per intero il riquadro qui sotto: un trilocale a Roiano di 70 m² calpestabili, con balcone e cantina, tutto arredato, con l'APE (l'attestato di prestazione energetica) valido in classe D. Il contratto è un 3+2.

Passo 1 — La zona

Per l'accordo del 2025 si parte dalla zona OMI dell'Agenzia delle Entrate (OMI sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare): la nostra casa di Roiano è nella zona C3, e C3 è zona 3. Per l'accordo del 2022 si guardano le tavole del Comune: questa parte di Roiano è zona 2, blu. Stessa casa, due numeri diversi. La mappa con la ricerca per indirizzo è nell'articolo sulle zone.

Passo 2 — La superficie convenzionale

Si parte dai metri calpestabili: il pavimento dentro casa, senza i muri, senza balcone e cantina. Poi si aggiungono gli accessori, ciascuno con il suo coefficiente.

• Accordo 2025: l'alloggio conta per intero, 70 m², perché l'aumento per le case piccole vale sotto i 65 m². Il balcone conta al 35% (6 × 0,35 = 2,10 m²), la cantina al 60% (5 × 0,60 = 3 m²). Totale: 75,10 m².
• Accordo 2022: l'alloggio conta per intero, 70 m² (qui l'aumento vale sotto i 60 m²). Balcone e cantina contano tutti e due al 25%: 11 × 0,25 = 2,75 m². Totale: 72,75 m².

Passo 3 — Il livello della casa

Nel 2025 la fascia la decide un punteggio: si sommano i punti dei 30 parametri dell'Allegato 1 che la casa ha. La nostra ne ha undici: cucina abitabile con finestra (2 punti), bagno con finestra (2), balcone (1), riscaldamento centralizzato (2), doppi vetri (2), casa locata tutta arredata (1), categoria A/3 (1), cantina (2), ascensore (2), fermata a meno di 250 m a piedi (1), alimentari a meno di 250 m (1).

In tutto 17 punti: fascia media, che va da 14 a 18. Mancano, per esempio, i 5 punti del primo parametro, «tutti gli impianti a norma e certificati»: senza le dichiarazioni di conformità non si contano.

Nel 2022 non ci sono punti: la subfascia la decide l'elenco dell'Allegato 3. Diamo per buono che la cucina misuri almeno 9 m² e che gli scarichi siano a norma. La casa ha allora tutti gli elementi di tipo A (luce, acqua, gas, bagno completo), cinque di tipo B (cucina, ascensore, scarichi, riscaldamento, doppi vetri) e due di tipo C (balcone e cantina). Tutti gli A, almeno tre B e meno di quattro C: subfascia 2.

Passo 4 — Le maggiorazioni si sommano

Nel 2025 le maggiorazioni dell'art. 9 si sommano, e la somma si applica una volta sola, al minimo e al massimo. La nostra casa ne ha due:

• tutta arredata: fino al 22%, se la cucina ha forno, piano cottura e frigorifero e se l'elenco dei mobili è allegato e richiamato nel contratto;
• APE in classe D: il 7%, solo con un APE valido, con numero, data e classe scritti nel contratto.

22 + 7 = 29%: i valori si moltiplicano per 1,29, non per 1,22 × 1,07. L'arredo conta due volte, e non è un errore: sono due regole distinte dell'accordo, un punto fra i parametri e la maggiorazione dell'art. 9.

Nel 2022 la maggiorazione è una sola: arredato, fino al 15%. La classe energetica lì non dà aumenti; conta solo, se è A o B, come elemento di tipo C.

Passo 5 — Il conto

Canone del mese = superficie convenzionale × valore al metro quadro × maggiorazioni.

• Accordo 2025, zona 3, fascia media: minimo 75,10 × 4,20 × 1,29 = 406,89 €; massimo 75,10 × 9,10 × 1,29 = 881,60 €.
• Accordo 2022, zona 2, subfascia 2, valori all'anno da 82,00 a 107,13 €: minimo 72,75 × 82,00 × 1,15 ÷ 12 = 571,69 €; massimo 72,75 × 107,13 × 1,15 ÷ 12 = 746,90 €. Con la tabella aggiornata ISTAT a ottobre 2025 il massimo sale a 767,25 €.

Proprietario e inquilino scelgono un canone dentro la forchetta. Qui il 2025 ha il minimo più basso e il massimo più alto; per altre case il massimo più alto lo dà il 2022. Per un contratto nuovo, come leggiamo i testi, si sceglie uno dei due accordi e lo si applica tutto intero, con l'attestazione di un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito: mai la zona o le maggiorazioni dell'uno coi valori dell'altro (vedi 2022 o 2025?). E non fissare il canone esattamente sul massimo: chi compila il modulo dell'attestazione arrotondando i valori al metro quadro può arrivare a un massimo diverso di qualche centesimo.

Se il contratto è transitorio, o per studenti

Zona, superficie e fascia restano le stesse; cambiano le maggiorazioni. Con l'accordo del 2025:

• transitorio (da 1 a 18 mesi, con un'esigenza documentata): fino al 20% in più. 22 + 7 + 20 = 49%, e il massimo della fascia media sale a 1.018,28 €;
• studenti universitari: fino al 10% in più, ma solo se il contratto dura più di 18 mesi. Con 24 mesi il massimo è 949,94 €; con 12 mesi resta 881,60 €;
• 3+2 più lungo: un contratto di 4 anni aggiunge il 5%, di 5 anni l'8%, di 6 o più il 12%.

Con l'accordo del 2022 il transitorio aggiunge fino al 5%. Il testo dice «nei valori minimi e massimi»; il nostro calcolatore, per prudenza, lo mette sul solo massimo, che sale a 779,37 €. Per gli studenti, qui, non cambia niente.

Gli errori da evitare

La superficie catastale al posto della calpestabile. I metri della visura comprendono i muri: il nostro calcolatore stima i calpestabili fra il 75 e il 90% dei catastali. Se nell'esempio scrivessi 82 m² di visura al posto dei 70 calpestabili, il massimo del 2025 salirebbe di circa 140 € al mese, e un canone fissato lì sarebbe fuori fascia. Se non hai la misura, il calcolatore trasforma i metri della visura o dell'APE in un intervallo.

L'APE scaduto. La maggiorazione energetica vale solo con un APE in corso di validità, con i suoi estremi scritti nel contratto. Un APE dura al massimo dieci anni, e decade prima se non si fanno i controlli periodici dell'impianto di riscaldamento. Con l'APE scaduto il 7% sparisce e il massimo del nostro esempio scende a 833,76 €. Per la classe G è il contrario: la riduzione del 10% è obbligatoria e il testo non chiede che l'APE sia valido, quindi la lettura prudente è applicarla anche a un APE in G scaduto. E per legge l'APE va messo a disposizione dell'inquilino fin dall'inizio della trattativa: chi affitta senza rischia una sanzione da 300 a 1.800 €.

I bagni contati due volte. Fra i parametri ci sono «bagno cieco» (1 punto), «bagno con finestra» (2) e «doppi servizi» (2, se c'è un secondo bagno con almeno wc e lavabo). Con un bagno solo se ne spunta una delle prime due. Con due bagni, uno con finestra e uno cieco, contano di sicuro bagno con finestra e doppi servizi; se si aggiunga anche il bagno cieco l'accordo non lo dice, e va chiesto a chi attesta.

Il box affittato a parte. Nel 2025 box e posti auto entrano nei metri solo se non sono affittati con un contratto separato, «sia pure al medesimo conduttore» (art. 6); e il parametro del box vuole un box locato insieme alla casa. Se il box ha un suo contratto, non conta né nei metri né nei punti.

L'arredo senza la cucina. Se la cucina non è arredata e completa di forno, piano cottura e frigorifero, l'art. 9 dice che non si applica «alcuna maggiorazione». Probabilmente intende quella per l'arredo, ma alla lettera direbbe nessuna: meglio chiedere.