Regulierte Miete: Was der Mieter in Triest davon hat

Eine Abmachung mit Grenzen, für beide Seiten

Bei der regulierten Miete legt der Vermieter die Miete nicht allein fest: Sie liegt innerhalb einer Spanne, die das örtliche Mietabkommen festlegt, unterzeichnet von den Verbänden der Eigentümer und denen der Mieter. Dafür zahlt der Vermieter weniger Steuern (siehe cedolare secca und ILIA). Sie gewinnen öffentliche Regeln, eine Mietobergrenze, einen Steuerabzug und eine lange Laufzeit.

Die Obergrenze bedeutet nicht unbedingt eine Miete unter dem Markt: Es hängt von der Wohnung ab, und mit den Zuschlägen steigt der Höchstwert. Der Vorteil ist, dass sich die Rechnung Posten für Posten nachvollziehen lässt. In Triest veröffentlicht die Stadt zwei geltende Abkommen, das verlängerte von 2022 und das von 2025 (siehe 2022 oder 2025?): Für einen neuen Vertrag wählen die Parteien, so wie wir die Texte lesen, eines. Der Vertrag muss sagen, welches er anwendet, und die Miete wird an diesem geprüft.

Eine Miete mit Obergrenze

Die Miete wird aus der Wohnung berechnet: Zone, Fläche, Ausstattung. Mit dem Abkommen 2025 reicht sie von einem Mindestwert von 4,20 Euro pro Quadratmeter und Monat, gleich in allen Zonen, bis zu einem Höchstwert, der von Zone und Stufe abhängt; die Stufe bestimmt eine Punktzahl aus 30 Merkmalen, vom Aufzug bis zur Doppelverglasung. Mit dem Abkommen 2022 sind die Werte pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Die Zahlen stehen in den Tabellen.

Der Vermieter kann Zuschläge aufschlagen, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Mit dem Abkommen 2025: bis zu 22 % für eine voll möblierte Wohnung, 12 % in Energieklasse A oder B und 7 % in C oder D, bis zu 20 % für die Zeitmiete. Die Abschläge sind Pflicht: In Klasse G sinken Mindest- und Höchstwert um 10 %.

Der Rechner zeigt die beiden Spannen nebeneinander, eine je Abkommen. Liegt die vorgeschlagene Miete über der Spanne, fragen Sie, wie sie berechnet wurde: Es kann ein Fehler bei der Fläche sein, ein Zuschlag, der nicht zusteht, oder eine Rechnung mit dem anderen Abkommen.

Wenn die Miete den Höchstwert übersteigt

Beim 3+2 mit regulierter Miete „ist jede Vereinbarung nichtig, die dem Vermieter eine Miete über dem Höchstwert“ des Abkommens zuspricht (Art. 13 Abs. 4 des Gesetzes 431/1998). Der Mieter kann das zu viel Gezahlte zurückverlangen, mit einer Klage, die innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe der Wohnung zu erheben ist, und kann beim Gericht verlangen, den Vertrag auf gesetzeskonforme Bedingungen zurückzuführen (Abs. 6).

Vor dem Gericht gibt es einfachere Wege: mit dem Vermieter sprechen, die Rechnung in der Hand, oder die paritätische Verhandlungskommission (commissione di negoziazione paritetica) des Ministerialdekrets vom 16. Januar 2017 anrufen. Sie funktioniert, wenn die andere Seite zustimmt, und schließt innerhalb von sechzig Tagen ab. Der Antrag kostet nichts; mit dem Abkommen 2025 bleiben nur die Kosten für Unterlagen bei den Parteien, und der Mieter wendet sich an einen Mieterverband, der es unterzeichnet hat.

Die IRPEF-Abzüge für den Mieter

Wenn Ihr Vertrag ein 3+2 mit regulierter Miete ist und die Wohnung Ihre Hauptwohnung ist, also die, in der Sie oder Ihre Familie gewöhnlich leben, ziehen Sie von der IRPEF (der Einkommensteuer) 495,80 Euro ab bei einem Gesamteinkommen bis 15.493,71 Euro und 247,90 Euro bis 30.987,41 Euro. Über dieser Schwelle steht der Abzug nicht zu. Mit einem Vertrag zur freien Miete beträgt der Abzug 300 oder 150 Euro, mit denselben Schwellen. Die Regel steht in Art. 16 des Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR, das Einkommensteuergesetz), der ab 2027 Art. 16 des neuen Einheitstexts wird.

Drei Fälle haben eigene Regeln:

• Junge Menschen zwischen 20 und noch nicht 31 Jahren, mit einem Einkommen bis 15.493,71 Euro, die aus der Wohnung der Eltern ausziehen: in den ersten vier Jahren 991,60 Euro oder 20 % der Miete, wenn das mehr ist, bis 2.000 Euro.
• Arbeitnehmer, die in den letzten drei Jahren in die Gemeinde, in der sie arbeiten, oder in eine Nachbargemeinde versetzt wurden, mindestens 100 Kilometer entfernt und außerhalb der eigenen Region: drei Jahre lang 991,60 Euro bis 15.493,71 Euro Einkommen, 495,80 Euro bis 30.987,41 Euro. Wer aus Udine kommt, hat keinen Anspruch: Es ist dieselbe Region.
• Auswärtige Studierende: Sie haben einen eigenen Abzug, erklärt im Artikel zu den Studierenden.

Die Abzüge werden nicht addiert: Man wählt den günstigsten, und unter mehreren Mietern im Vertrag wird er aufgeteilt. Sie zählen für die Monate, in denen die Wohnung Ihre Hauptwohnung war. Ist Ihre Steuer niedriger, wird Ihnen der Teil, der keinen Platz findet, trotzdem gutgeschrieben.

Wie lange er dauert und wie man herauskommt

Der 3+2 dauert mindestens drei Jahre und verlängert sich beim ersten Ablauf von selbst um zwei. Der Vermieter kann das nur aus den gesetzlichen Gründen verhindern, mit mindestens sechs Monaten Frist und schriftlich angegebenem Grund: zum Beispiel, wenn er die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen braucht, wenn das Gebäude vollständig saniert werden muss oder wenn er verkauft und außer seiner eigenen keine weiteren Wohnungen besitzt. Im letzten Fall haben Sie das Vorkaufsrecht: Sie können selbst kaufen, zu denselben Bedingungen.

Nach den fünf Jahren kann jede Seite verlangen, zu neuen Bedingungen zu erneuern oder den Vertrag zu beenden, per Einschreiben mindestens sechs Monate vorher; schreibt niemand, erneuert sich der Vertrag von selbst (siehe Verlängerung und ISTAT). Sie können jederzeit aus schwerwiegenden Gründen ausziehen, mit sechs Monaten Frist per Einschreiben. Das Gesetz zählt die schwerwiegenden Gründe nicht auf: Wenn Sie umziehen müssen könnten, sprechen Sie vor der Unterschrift darüber.

Die Miete wird mit ISTAT (dem italienischen Statistikinstitut) nur angepasst, wenn der Vermieter es schriftlich verlangt, ab dem zweiten Jahr, höchstens um 75 % der Veränderung. Hat er die cedolare secca gewählt, ist die Anpassung von Gesetzes wegen ausgesetzt, solange die Option gilt.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

1. Welches Abkommen der Vertrag nennt, und dass die Miete in dessen Spanne liegt.
2. Die Bescheinigung, wenn der Vertrag nicht von den Verbänden begleitet ist: Sie stellt ein Verband aus, der das angewendete Abkommen unterzeichnet hat (oder ihm beigetreten ist), und mit dem Abkommen 2025 kann auch der Mieter sie beantragen. Siehe die Bescheinigung.
3. Den APE, den Energieausweis: Er muss Ihnen schon während der Verhandlungen zur Verfügung gestellt werden. Nutzt die Miete den Energiezuschlag, nennt der Vertrag mit dem Abkommen 2025 Nummer, Datum und Klasse eines gültigen APE.
4. Die Möblierung: Mit dem Abkommen 2025 verlangt der Zuschlag die dem Vertrag beigefügte Möbelliste, und er gilt nicht, wenn die Küche nicht möbliert und mit Geräten vollständig ausgestattet ist.
5. Die Nebenkosten: Wer was zahlt, regelt der Anhang D des Dekrets vom 16. Januar 2017, auf den Art. 15 des Abkommens 2025 verweist. Vor der Zahlung der Abrechnung haben Sie das Recht, Posten für Posten zu erfahren, was Sie zahlen, und die Belege einzusehen.
6. Kaution und Registrierung: Im Mustervertrag übersteigt die Kaution nicht drei Monatsmieten. Der Vermieter registriert den Vertrag innerhalb von dreißig Tagen und teilt es Ihnen mit; die Registersteuer wird, falls sie anfällt, zur Hälfte geteilt.
7. Die Übergabe: ein Protokoll mit Fotos und das Inventar der Möbel.

Der Mietzuschuss der Stadt

Die Stadt Triest gewährt einen Zuschuss an Menschen, die Miete für ihre Hauptwohnung zahlen und ein niedriges Einkommen haben, auf die Mieten des Vorjahres, auch bei einer freien Miete. Die letzte Ausschreibung, die wir gelesen haben, die Ausschreibung 2026 zu den Mieten 2025, endete am 27. März 2026: Voraussetzungen und Beträge muss man in der Ausschreibung jedes Jahres nachlesen. Achtung: Zuschuss und Abzug für dasselbe Jahr werden nicht addiert, und wer den Abzug nutzt, verliert den Zuschuss.

TriesteAffitti arbeitet vor allem mit Vermietern: Gerade deshalb wollen wir Verträge mit regulierter Miete, die für beide Seiten sauber gemacht sind.