Nach 5 Jahren: Verlängerung, Kündigung und ISTAT-Anpassung beim 3+2 mit regulierter Miete

Der Kalender eines 3+2

Nach 3 Jahren: die Verlängerung um zwei Jahre

Beim ersten Ablauf verlängert sich der 3+2 um zwei Jahre, auch wenn niemand etwas tut. Der Vermieter kann das nur durch eine Kündigung aus einem der Gründe von Art. 3 des Gesetzes 431/1998 verhindern, mit mindestens sechs Monaten Frist. Hier sind sie, zusammengefasst:

1. die Wohnung für sich selbst, den Ehepartner, die Eltern, die Kinder oder Verwandte bis zum zweiten Grad nutzen, als Wohnung oder für eine gewerbliche, handwerkliche oder freiberufliche Tätigkeit;
2. wenn der Vermieter eine Gesellschaft, eine öffentliche Körperschaft oder jedenfalls eine Einrichtung mit öffentlichen, sozialen, auf Gegenseitigkeit beruhenden, genossenschaftlichen, karitativen, kulturellen oder religiösen Zwecken ist: sie für diese Tätigkeiten nutzen und dem Mieter eine andere geeignete Wohnung anbieten, über die der Vermieter voll verfügt;
3. der Mieter verfügt über eine andere freie und geeignete Wohnung in derselben Gemeinde;
4. das Gebäude ist schwer beschädigt und muss wieder aufgebaut oder gesichert werden, und die Anwesenheit des Mieters verhindert die Arbeiten;
5. das Gebäude muss vollständig saniert, abgerissen oder umgebaut werden oder, bei einer Wohnung im obersten Stock, aufgestockt werden, und dafür muss die Wohnung frei sein;
6. der Mieter bewohnt die Wohnung ohne berechtigten Grund nicht dauerhaft;
7. der Vermieter will verkaufen und besitzt außer der Wohnung, in der er selbst lebt, keine weiteren Wohnungen. In diesem Fall hat der Mieter ein Vorkaufsrecht: Er kann als Erster kaufen, zu denselben Bedingungen, die anderen angeboten werden.

Drei Regeln schützen den Mieter:

• die Kündigung muss den Grund nennen, sonst ist sie nichtig; bei Bauarbeiten (Gründe 4 und 5) braucht es außerdem die Baugenehmigung, um beim Gericht die Räumung zu verlangen;
• nimmt der Vermieter die Wohnung zurück und nutzt sie nicht innerhalb von zwölf Monaten für den angegebenen Zweck, kann der Mieter zu denselben Bedingungen zurückkehren oder Schadenersatz verlangen;
• hat der Vermieter die Wohnung mit einer unrechtmäßigen Kündigung zurückbekommen, beträgt der Schadenersatz mindestens 36 Monatsmieten in Höhe der letzten Miete.

Und der Mieter: Wann kann er ausziehen?

Das Gesetz und der ministerielle Mustervertrag, der für die regulierte Miete Pflicht ist, geben dem Mieter das Recht zur vorzeitigen Kündigung aus schwerwiegenden Gründen: jederzeit, mit sechs Monaten Frist, per Einschreiben. Eine freie Kündigung ohne Gründe sieht dieses Muster nicht vor.

Am Ende der fünf Jahre kann der Mieter auf die Erneuerung verzichten, wie der Vermieter. Beim ersten Ablauf, nach drei Jahren, nennt das Gesetz nur die Kündigung durch den Vermieter: Wenn Sie nach drei Jahren ohne schwerwiegende Gründe ausziehen wollen, fragen Sie vorher einen Mieterverband, wie Sie vorgehen.

Nach 5 Jahren: neue Bedingungen, Verzicht oder stillschweigende Erneuerung

Am Ende der Verlängerung kann jede Seite die Erneuerung zu neuen Bedingungen verlangen, zum Beispiel eine andere Miete, oder auf die Erneuerung verzichten, per Einschreiben mindestens sechs Monate vor Ablauf (Art. 2 Abs. 5). Einen Grund verlangt das Gesetz hier nicht.

Schreibt niemand rechtzeitig, erneuert sich der Vertrag zu denselben Bedingungen um weitere zwei Jahre, bei jedem Ablauf (Art. 19-bis des Gesetzesdekrets 34/2019).

Die Verlängerung muss der Agenzia delle Entrate (der italienischen Steuerbehörde) mitgeteilt werden; bei regulärer Besteuerung ist die Registersteuer dafür innerhalb von 30 Tagen nach Ablauf zu zahlen. Mit der cedolare secca fallen auf Verlängerungen weder Registersteuer noch Stempelgebühr an, und wenn Sie die Mitteilung vergessen, verlieren Sie die cedolare nicht, sofern Sie sie gezahlt und erklärt haben (Art. 3 Abs. 2 und 3 des gesetzesvertretenden Dekrets 23/2011; ab 2027 Art. 203 Abs. 2 und 3 des neuen Einheitstexts der Einkommensteuern, des Testo unico delle imposte sui redditi).

Die ISTAT-Anpassung der Miete

Während des Vertrags kann die Miete mit den Preisen steigen, zu den Bedingungen des Abkommens 2025 (Art. 14):

• sie kann einmal im Jahr, ab dem zweiten Jahr, angepasst werden;
• nur wenn der Vermieter es verlangt, per Einschreiben mit Rückschein oder per PEC, der zertifizierten E-Mail: Sie erfolgt nicht automatisch;
• höchstens um 75 % der Veränderung des ISTAT-Verbraucherpreisindex für Arbeiter- und Angestelltenhaushalte (FOI-Index) im Vorjahr, in der im Vertrag festgelegten Höhe;
• sie ist nicht geschuldet und kann nicht verlangt werden, wenn der Vermieter die cedolare secca gewählt hat.

Auch das Abkommen 2022 setzt die Obergrenze bei 75 %, und der Mustervertrag hat eine Zeile für den vereinbarten Prozentsatz.

Ein erfundenes Beispiel: Ist der FOI-Index um 2 % gestiegen, kann die Miete um höchstens 1,5 % steigen (75 % von 2 %). Bei 800 Euro im Monat kann die Miete höchstens 812 Euro erreichen.

Verwechseln Sie zwei Dinge nicht: Diese ISTAT-Anpassung betrifft die Miete Ihres Vertrags. Die Tabellen des Abkommens 2022 können jedes Jahr für neue Verträge aufgewertet werden; die von 2025 nicht. Siehe die Tabellen.

Wenn sich das Abkommen inzwischen ändert

Ihr Vertrag bleibt bei dem Abkommen, unter dem er unterzeichnet wurde. Das Abkommen 2025 schreibt das in Art. 1: Das von 2022 gilt weiter für die Verträge, die während seiner Geltung unterzeichnet wurden, auch wenn sie stillschweigend erneuert oder verlängert werden, bis zu ihrem Ablauf. Ein 3+2 von 2024 bleibt in der Verlängerung und bei den stillschweigenden Erneuerungen beim Abkommen 2022: keine Neuberechnung.

Ein neuer Vertrag, auch zwischen denselben Personen, ist etwas anderes: Das Abkommen wird neu gewählt (in Triest sind es heute zwei, siehe 2022 oder 2025), und die Berechnung wird neu gemacht.

Bleibt ein Fall dazwischen: die Erneuerung zu neuen Bedingungen, unterzeichnet ab dem 16. Dezember 2025. Das Abkommen 2025 lässt die „stillschweigend“ erneuerten Verträge beim alten Abkommen, und diese ist es nicht; kein Text sagt es klar. Wir lesen sie als neuen Vertrag: Das Abkommen wird gewählt, die Berechnung neu gemacht, und für die Bescheinigung gilt die Regel für neue Verträge, siehe unten. Lassen Sie sich das vom Verband bestätigen, der die Bescheinigung ausstellt.

Und die Bescheinigung?

Bei der Verlängerung und der stillschweigenden Erneuerung ist der Vertrag derselbe, zu denselben Bedingungen: Die Quellen, die wir gelesen haben, verlangen nicht, die Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza) neu ausstellen zu lassen.

Für einen neuen Vertrag erlaubt das Gesetz, die frühere Bescheinigung zu verwenden, wenn der Inhalt gleich ist und sich weder die Wohnung noch das Abkommen geändert haben (Art. 7 des Gesetzesdekrets 73/2022). Folgt der neue Vertrag einem anderen Abkommen, zum Beispiel 2025 statt 2022, reicht die alte Bescheinigung nicht. Einzelheiten im Artikel zur Bescheinigung.

Zeitmiete und Studierende

Die Zeitmiete, die bis zu 18 Monate dauert, endet bei Ablauf ohne Kündigung; wurden aber die Regeln für ihren Abschluss nicht eingehalten, etwa der belegte Bedarf, wird sie auf die Dauer eines 4+4 umgestellt (Art. 2 Abs. 6 des Ministerialdekrets vom 16. Januar 2017). Der Vertrag für Studierende, von 6 Monaten bis 3 Jahren, erneuert sich beim ersten Ablauf, sofern der Studierende nicht ein bis drei Monate vorher kündigt (Art. 3 Abs. 1 desselben Dekrets). Siehe Zeitmiete und Studierende.