Canone concordato: cosa ci guadagna l'inquilino a Trieste

Un patto con dei limiti, per tutti e due

Nel canone concordato il canone non lo sceglie da solo il proprietario: sta dentro una forchetta fissata dall'accordo territoriale, firmato dalle organizzazioni dei proprietari e da quelle degli inquilini. In cambio chi affitta paga meno tasse (vedi cedolare secca e ILIA). Tu ci guadagni regole pubbliche, un tetto al canone, una detrazione e una durata lunga.

Il tetto non vuol dire per forza un canone più basso del mercato: dipende dalla casa, e con le maggiorazioni il massimo sale. Il vantaggio è che il conto si può rifare voce per voce. A Trieste il Comune pubblica due accordi vigenti, il 2022 prorogato e il 2025 (vedi 2022 o 2025?): per un contratto nuovo, come leggiamo i testi, le parti ne scelgono uno. Il contratto deve dire quale applica, e il canone si controlla su quello.

Un canone con un tetto

Il canone si calcola dalla casa: zona, superficie, dotazioni. Con l'accordo del 2025 va da un minimo di 4,20 euro al metro quadro al mese, uguale in tutte le zone, a un massimo che dipende dalla zona e dalla fascia; la fascia la decide un punteggio di 30 voci, dall'ascensore ai doppi vetri. Con l'accordo del 2022 i valori sono al metro quadro all'anno. I numeri sono nelle tabelle.

Il proprietario può aggiungere delle maggiorazioni, se ne ricorrono le condizioni. Con l'accordo del 2025: fino al 22% per una casa tutta arredata, il 12% in classe energetica A o B e il 7% in C o D, fino al 20% per il transitorio. Le riduzioni sono obbligatorie: in classe G minimo e massimo scendono del 10%.

Il calcolatore mostra le due forchette affiancate, una per accordo. Se il canone proposto sta sopra la forchetta, chiedi come è stato calcolato: può esserci un errore di superficie, una maggiorazione che non spetta, o un conto fatto con l'altro accordo.

Se il canone supera il massimo

Nel 3+2 a canone concordato «è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo» dell'accordo (articolo 13, comma 4, della legge 431 del 1998). L'inquilino può chiedere indietro quanto ha versato in più, con un'azione da avviare entro sei mesi dalla riconsegna della casa, e può chiedere al giudice di riportare il contratto a condizioni regolari (comma 6).

Prima del giudice ci sono strade più semplici: parlarne col proprietario, calcolo alla mano, o chiedere la commissione di negoziazione paritetica del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. Funziona se l'altra parte accetta e chiude entro sessanta giorni. Chiederla non costa nulla; con l'accordo del 2025 restano a carico delle parti solo le spese per i documenti, e l'inquilino si rivolge a un'organizzazione degli inquilini che lo ha firmato.

Le detrazioni IRPEF per l'inquilino

Se il tuo è un 3+2 a canone concordato e la casa in affitto è la tua abitazione principale, cioè quella dove abiti abitualmente tu o la tua famiglia, togli dall'IRPEF (l'imposta sul reddito) 495,80 euro con un reddito complessivo fino a 15.493,71 euro e 247,90 euro fino a 30.987,41 euro. Sopra questa soglia la detrazione non spetta. Con un contratto a canone libero la detrazione è di 300 o 150 euro, con le stesse soglie. La regola è nell'articolo 16 del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), che dal 2027 diventa l'articolo 16 del nuovo Testo unico.

Tre casi hanno regole proprie:

• Giovani fra 20 e 31 anni non compiuti, con reddito fino a 15.493,71 euro, che vanno a vivere fuori dalla casa dei genitori: per i primi quattro anni 991,60 euro, o il 20% del canone se è di più, fino a 2.000 euro.
• Lavoratori dipendenti trasferiti negli ultimi tre anni nel comune dove lavorano, o in uno confinante, ad almeno 100 chilometri e fuori dalla propria regione: per tre anni 991,60 euro fino a 15.493,71 euro di reddito, 495,80 fino a 30.987,41. Chi arriva da Udine non ne ha diritto: è la stessa regione.
• Studenti universitari fuori sede: hanno una detrazione propria, spiegata nell'articolo sugli studenti.

Le detrazioni non si sommano: si sceglie la più favorevole, e fra più intestatari si divide. Si contano per i mesi in cui la casa è stata la tua abitazione principale. Se la tua imposta è più bassa, la parte che non trova posto ti viene riconosciuta lo stesso.

Quanto dura e come se ne esce

Il 3+2 dura almeno tre anni e alla prima scadenza si proroga da solo di due. Il proprietario può evitarlo solo per i motivi della legge, con almeno sei mesi di preavviso e il motivo scritto: per esempio se la casa serve a lui o a un familiare stretto, se l'edificio va ristrutturato per intero, o se vende e non ha altre case oltre alla sua. In quest'ultimo caso hai la prelazione: puoi comprare tu, alle stesse condizioni.

Dopo i cinque anni ciascuno può chiedere di rinnovare a nuove condizioni o di chiudere, con una raccomandata almeno sei mesi prima; se nessuno scrive, il contratto si rinnova da solo (vedi rinnovo e ISTAT). Tu puoi andartene per gravi motivi in qualsiasi momento, con un preavviso di sei mesi, per raccomandata. La legge non elenca i gravi motivi: se potresti doverti spostare, parlane prima della firma.

Il canone si aggiorna con l'ISTAT (l'istituto nazionale di statistica) solo se il proprietario lo chiede per iscritto, dal secondo anno, al massimo per il 75% della variazione. Se ha scelto la cedolare secca l'aggiornamento è sospeso per legge finché dura l'opzione.

Cosa controllare prima di firmare

1. Quale accordo cita il contratto, e che il canone stia nella forchetta di quello.
2. L'attestazione, se il contratto non è assistito dalle organizzazioni: la rilascia un'organizzazione firmataria dell'accordo applicato (o che vi ha aderito) e, col 2025, la può chiedere anche l'inquilino. Vedi l'attestazione.
3. L'APE, l'attestato di prestazione energetica: va messo a tua disposizione già durante la trattativa. Se il canone usa la maggiorazione energetica, col 2025 il contratto riporta numero, data e classe di un APE valido.
4. L'arredo: col 2025 la maggiorazione vuole l'elenco dei mobili allegato al contratto, e non si applica se la cucina non è arredata e completa di elettrodomestici.
5. Le spese: chi paga cosa lo dice l'Allegato D del decreto del 16 gennaio 2017, richiamato dall'articolo 15 dell'accordo 2025. Prima di pagare il conguaglio hai diritto di sapere voce per voce cosa paghi e di vedere i documenti.
6. Deposito e registrazione: nel contratto tipo il deposito non supera tre mensilità. Il proprietario registra il contratto entro trenta giorni e te lo comunica; l'imposta di registro, se dovuta, si divide a metà.
7. La consegna: un verbale con foto e l'inventario dei mobili.

Il contributo affitto del Comune

Il Comune di Trieste dà un contributo a chi paga l'affitto della prima casa e ha un reddito basso, sui canoni dell'anno prima, anche con un canone libero. L'ultimo bando che abbiamo letto, il bando 2026 sugli affitti del 2025, si è chiuso il 27 marzo 2026: requisiti e importi vanno letti sul bando di ogni anno. Attenzione: contributo e detrazione per lo stesso anno non si sommano, e chi usa la detrazione perde il contributo.

TriesteAffitti lavora soprattutto con i proprietari: proprio per questo vogliamo concordati fatti bene da tutte e due le parti.