Die Zonen der regulierten Miete in Triest: Ihre Zone nach Adresse

Ihre Zone nach der Adresse

Geben Sie Straße und Hausnummer ein oder tippen Sie auf die Stelle der Karte, an der die Wohnung liegt. Die Antwort nennt die Zone nach dem Abkommen 2025, mit der OMI-Zone, aus der sie stammt, und die Zone nach dem Abkommen 2022, mit ihrer Farbe. Mit den beiden Schaltflächen über der Karte wählen Sie, welche Zonen Sie sehen: die von 2025 oder die von 2022.

Abkommen 2025: Die Zone ergibt sich aus den OMI-Zonen

Die Agenzia delle Entrate teilt jede Gemeinde in OMI-Zonen ein (OMI steht für Osservatorio del Mercato Immobiliare, ihre Beobachtungsstelle für den Immobilienmarkt): In diesen Zonen veröffentlicht sie die Immobilienpreise. Triest hat elf davon, jede mit einem Kürzel und einem Namen. Das Abkommen 2025 fasst sie zu vier homogenen Zonen zusammen (Art. 5):

Zwei Dinge überraschen jeden, der die Stadt kennt. Das Centro urbano (B1) ist Zone 3, während das Centro storico (Altstadt, B2), San Vito (C1) und der Streifen von Barcola, der Costiera und einem Teil von Gretta (D3) Zone 1 sind. Und Opicina (D2) ist Zone 3, zusammen mit Cologna und Roiano, während die Dörfer auf der Karsthochebene (R1) Zone 4 sind.

Die Zonen sind nach Wert geordnet: In jeder Stufe ist der Höchstwert von Zone 1 der höchste und der von Zone 4 der niedrigste. Der Mindestwert dagegen ist überall gleich. Die Zahlen stehen im Artikel zu den Tabellen.

Ein Zweifel im Text

Das Abkommen schreibt, die OMI-Zonen seien „ein bloßes technisches Hilfskriterium“. Es gibt aber keine andere Karte und keine Straßenliste: In der Praxis entscheidet die OMI-Zone über die Zone. Die elf OMI-Zonen des zweiten Halbjahrs 2025 sind genau die elf, die im Abkommen stehen.

An der Grenze gilt die höhere Zone

Art. 5 des Abkommens 2025 sagt: Liegt die Wohnung „an einer Grenze zwischen zwei homogenen Zonen“ oder bleibt eine Unsicherheit, gilt die Zone „mit dem höchsten Höchstwert unter den möglicherweise anwendbaren“. Da die Höchstwerte von Zone 1 bis Zone 4 sinken, gilt in der Praxis die niedrigere Nummer: zwischen Zone 2 und Zone 3 die Zone 2.

Diese Regel hebt die mögliche Miete an. Unsere Karte wendet sie an, wenn die Wohnung höchstens 10 Meter von der Grenze zu einer höheren Zone entfernt liegt oder an einer Stelle, an der sich die OMI-Zonen überschneiden oder eine kleine Lücke lassen. Eine auf einer Karte gefundene Adresse kann aber um einige Meter verschoben sein: Liegt Ihre Wohnung genau dort, lassen Sie sich die Zone von der ausstellenden Stelle bestätigen.

Abkommen 2022: vier Farben, Straße für Straße

Das Abkommen 2022 verwendet die OMI-Zonen nicht. Seine vier Zonen sind in Anhang 1 mit Worten beschrieben und auf den Plänen gezeichnet, die die Stadt veröffentlicht: Zone 1 Gelbgrün, Zone 2 Blau (in Anhang 1 „Hellblau“), Zone 3 Rosa, Zone 4 Ocker. Kurz gefasst:

• Zone 1, Gelbgrün: ein Großteil des Zentrums, „ungefähr“ der IV. und V. Stadtbezirk (circoscrizione) mit Città Nuova, Barriera Nuova, San Vito, Città Vecchia und einem Teil von Barriera Vecchia;
• Zone 2, Blau: der Streifen von Roiano, Gretta, Barcola, Cologna und Scorcola; dazu zwei getrennte Gebiete, eines in Barriera Vecchia (zwischen via Vasari, via Rossetti bis zur Fiera und viale Ippodromo) und der Ortsteil Opicina. Auch die via Scala Santa ist Zone 2;
• Zone 3, Rosa: grob ein anderer Teil von Barriera Vecchia, San Giacomo, San Giovanni, Chiadino und Rozzol, ein Teil von Servola, Chiarbola und Valmaura sowie der Ortsteil San Sergio;
• Zone 4, Ocker: die Karsthochebene und die äußersten Teile der Stadt, außer der blauen Insel Opicina.

Die Grenzen verlaufen laut Titel A, Punkt 2, „auf der Mittellinie der jeweiligen Straßen“: Die beiden Seiten einer Grenzstraße können in verschiedenen Zonen liegen. Für 2022 haben wir keine Regel wie die von 2025 für Zweifelsfälle gefunden. Bei den Zonen hat die Niederschrift vom 23. Januar 2023 nur einen Punkt geändert: Die Adresse vicolo degli Scaglioni 24/26 kam in Zone 2.

An einigen Stellen stimmen Text und Plan nicht überein: Einige Häuser am Rand von Opicina sind im Text Zone 2 und im Plan ocker; das Gebiet zwischen via degli Apiari und via dei Mirti ist im Text rosa und im Plan blau; die via Scala Santa, im Text ganz Zone 2, ist im Plan teilweise ocker. Wenn Sie die Adresse suchen, gibt unsere Karte der ganzen via Scala Santa Zone 2, wie der Text, und an den anderen Stellen zeigt sie beide möglichen Zonen; wenn Sie auf die Karte tippen, folgt sie dem Plan. An diesen Stellen fragen Sie am besten den bescheinigenden Verband, welche Zone er anwendet.

Warum die beiden Einteilungen nicht übereinstimmen

Das Abkommen 2022 folgt Stadtbezirken und Straßen, das von 2025 den Preiszonen der Agenzia delle Entrate. Wir haben unsere Karte an mehr als 32.000 Hausnummern der Gemeinde geprüft: Nur etwa jede dritte hat in beiden Abkommen dieselbe Zonennummer. Einige Beispiele, aus Adressen, die wir geprüft haben:

• Barcola, Grignano, Miramare und ein Teil von Gretta: 2025 Zone 1 (OMI-Zone D3), 2022 überwiegend Zone 2;
• Strada Costiera: 2025 Zone 1 (D3); 2022 ist der erste Abschnitt, auf der Seite von Grignano, fast ganz Zone 2, der Rest Zone 4;
• Centro urbano (B1): 2025 Zone 3; 2022 fast ganz Zone 1 oder Zone 2;
• Roiano und Cologna (C3): 2025 Zone 3, 2022 Zone 2;
• Opicina (D2): 2025 Zone 3; 2022 ist der Ortsteil Zone 2, die Umgebung Zone 4;
• Chiadino, Rozzol, Guardiella und San Giovanni (C4): 2025 Zone 2, 2022 überwiegend Zone 3;
• San Giacomo, Servola und Chiarbola (C2): 2025 Zone 4, 2022 überwiegend Zone 3;
• Centro storico (B2) und San Vito (C1): beide Male Zone 1; Dörfer der Karsthochebene (R1): beide Male Zone 4;
• viale dei Campi Elisi, neben San Vito, für die Agenzia delle Entrate aber in den OMI-Zonen C2 und D1: 2025 Zone 4, 2022 fast ganz Zone 1.

Achtung: Die Zonennummer allein sagt nicht, welches Abkommen mehr bringt. Jedes Abkommen hat seine eigenen Werte, seine eigene Flächenberechnung und seine eigenen Zuschläge. Für einen echten Vergleich braucht es die vollständige Rechnung, wie im Rechenbeispiel.

Die OMI-Zone auf GEOPOI prüfen

GEOPOI ist die Karte der OMI-Zonen der Agenzia delle Entrate, die das Abkommen selbst nennt, zusammen mit der Handy-App „OMI Mobile“. So prüfen Sie die Zone Ihrer Wohnung:

1. öffnen Sie GEOPOI: Die Karte öffnet sich auf Rom, die Seite ist auf Italienisch;
2. wählen Sie im Menü unter Ricerca (Suche) „Ricerca per indirizzo“ (Suche nach Adresse) und geben Sie Straße, Hausnummer und Trieste ein;
3. schalten Sie unter Livelli (Ebenen) „Visualizza zone OMI“ (OMI-Zonen anzeigen) ein: Die Grenzen der Zonen erscheinen;
4. prüfen Sie unter Semestri (Halbjahre) den Zeitraum: Unsere Karte verwendet das zweite Halbjahr 2025;
5. klicken Sie auf die Stelle der Wohnung: Es öffnet sich das Feld der OMI-Zone mit ihrem Kürzel (ein Buchstabe und eine Zahl, zum Beispiel C3); die Preise daneben sind Marktpreise und für Sie nicht nötig;
6. mit dem Kürzel nennt Ihnen die Tabelle oben die Zone nach dem Abkommen 2025.

Welche Zone für Ihren Vertrag gilt

Die Zone von 2025 mit dem Abkommen 2025, die Zone von 2022 mit dem von 2022: Sie werden nicht gemischt. Ein Vertrag, der zwischen dem 15. Dezember 2022 und dem 15. Dezember 2025 unterzeichnet wurde, bleibt bis zu seinem Ablauf beim Abkommen 2022 und bei dessen Zonen, auch wenn er sich stillschweigend verlängert. Bei einem neuen Vertrag kann man, so wie wir die Texte lesen, zwischen den beiden Abkommen wählen: nur eines, vollständig, mit der Bescheinigung eines Verbands, der es unterzeichnet hat oder ihm beigetreten ist. Wie, erklärt der Artikel 2022 oder 2025?.