Le zone del canone concordato a Trieste: trova la tua dall'indirizzo

Trova la tua zona dall'indirizzo

Scrivi la via e il numero civico, oppure tocca la mappa nel punto dove sta la casa. La risposta dice la zona dell'accordo del 2025, con la zona OMI da cui viene, e la zona dell'accordo del 2022, con il suo colore. Con i due pulsanti sopra la mappa scegli quali zone vedere: quelle del 2025 o quelle del 2022.

Accordo 2025: la zona viene dalle zone OMI

L'Agenzia delle Entrate divide ogni comune in zone OMI (OMI sta per Osservatorio del Mercato Immobiliare): sono le zone in cui pubblica i prezzi delle case. Trieste ne ha undici, ognuna con una sigla e un nome. L'accordo del 2025 le raggruppa in quattro zone omogenee (art. 5):

Due cose sorprendono chi conosce la città. Il Centro urbano (B1) è zona 3, mentre il Centro storico (B2), San Vito (C1) e la fascia di Barcola, della Costiera e di una parte di Gretta (D3) sono zona 1. E Opicina (D2) è zona 3, con Cologna e Roiano, mentre i borghi dell'altipiano (R1) sono zona 4.

Le zone vanno in ordine di valore: in ogni fascia il massimo della zona 1 è il più alto e quello della zona 4 il più basso. Il minimo invece è lo stesso ovunque. I numeri sono nell'articolo sulle tabelle.

Un dubbio nel testo

L'accordo scrive che le zone OMI sono «un mero criterio tecnico di supporto». Però non dà nessun'altra mappa e nessun elenco di vie: in pratica la zona la decide la zona OMI. Le undici zone OMI del secondo semestre 2025 sono proprio le undici scritte nell'accordo.

Sul confine vale la zona più alta

L'art. 5 dell'accordo del 2025 dice che, se la casa sta «su un confine tra due Zone Omogenee» o resta un'incertezza, vale la zona «avente valore massimo tra quelle potenzialmente applicabili». Siccome i massimi scendono dalla zona 1 alla zona 4, in pratica vale il numero più basso: fra zona 2 e zona 3, la zona 2.

È una regola che alza il canone possibile. La nostra mappa la applica quando la casa sta entro 10 metri dal confine con una zona più alta, o in un punto dove le zone OMI si sovrappongono o lasciano un piccolo vuoto; ma un indirizzo trovato su una mappa può essere spostato di qualche metro, e se la tua casa è proprio lì conviene chiedere conferma a chi rilascia l'attestazione.

Accordo 2022: quattro colori, via per via

L'accordo del 2022 non usa le zone OMI. Le sue quattro zone sono descritte a parole nell'Allegato 1 e disegnate nelle tavole che il Comune pubblica: zona 1 verde acido, zona 2 blu (nell'Allegato 1 «azzurro»), zona 3 rosa, zona 4 ocra. In sintesi:

• zona 1, verde acido: gran parte del centro, «orientativamente» la IV e la V circoscrizione (Città Nuova, Barriera Nuova, San Vito, Città Vecchia e parte di Barriera Vecchia);
• zona 2, blu: la fascia di Roiano, Gretta, Barcola, Cologna e Scorcola; in più due aree staccate, una in Barriera Vecchia (fra via Vasari, via Rossetti fino alla Fiera e viale Ippodromo) e il rione di Opicina. Anche via Scala Santa è zona 2;
• zona 3, rosa: grosso modo un'altra parte di Barriera Vecchia, San Giacomo, San Giovanni, Chiadino e Rozzol, una parte di Servola, Chiarbola e Valmaura, e il rione di San Sergio;
• zona 4, ocra: l'altipiano e le parti più esterne della città, tranne l'isola blu di Opicina.

I confini, dice il punto 2 del Titolo A, passano «sulla linea di mezzeria delle varie strade»: i due lati di una via di confine possono stare in zone diverse. Per il 2022 non abbiamo trovato una regola come quella del 2025 per i casi dubbi. Sulle zone, il verbale del 23 gennaio 2023 ha corretto un solo punto: vicolo degli Scaglioni 24/26 è passato in zona 2.

In qualche punto testo e disegno non coincidono: alcune case ai margini di Opicina sono zona 2 nel testo e ocra nella tavola; l'area fra via degli Apiari e via dei Mirti è rosa nel testo e blu nella tavola; via Scala Santa, tutta zona 2 nel testo, nella tavola è in parte ocra. Se cerchi l'indirizzo, la nostra mappa dà zona 2 a tutta via Scala Santa, come il testo, e negli altri punti mostra le due zone possibili; se tocchi la mappa, segue la tavola. In questi punti conviene chiedere a chi attesta quale zona applica.

Perché le due divisioni non coincidono

Il 2022 segue circoscrizioni e strade, il 2025 le zone dei prezzi dell'Agenzia delle Entrate. Abbiamo provato la nostra mappa su oltre 32.000 numeri civici del Comune: solo circa uno su tre ha lo stesso numero di zona nei due accordi. Alcuni esempi, da indirizzi che abbiamo controllato:

• Barcola, Grignano, Miramare e parte di Gretta: zona 1 nel 2025 (zona OMI D3), per lo più zona 2 nel 2022;
• Strada Costiera: zona 1 nel 2025 (D3); nel 2022 il primo tratto, dalla parte di Grignano, è quasi tutto zona 2, il resto zona 4;
• Centro urbano (B1): zona 3 nel 2025; nel 2022 quasi tutto zona 1 o zona 2;
• Roiano e Cologna (C3): zona 3 nel 2025, zona 2 nel 2022;
• Opicina (D2): zona 3 nel 2025; nel 2022 il rione è zona 2, i dintorni zona 4;
• Chiadino, Rozzol, Guardiella e San Giovanni (C4): zona 2 nel 2025, per lo più zona 3 nel 2022;
• San Giacomo, Servola e Chiarbola (C2): zona 4 nel 2025, per lo più zona 3 nel 2022;
• Centro storico (B2) e San Vito (C1): zona 1 tutte e due le volte; borghi dell'altipiano (R1): zona 4 tutte e due le volte;
• viale dei Campi Elisi, accanto a San Vito, ma per l'Agenzia delle Entrate nelle zone OMI C2 e D1: zona 4 nel 2025, quasi tutto zona 1 nel 2022.

Attenzione: il numero della zona non dice da solo quale accordo rende di più. Ogni accordo ha i suoi valori, i suoi metri e le sue maggiorazioni. Per confrontare davvero serve il conto completo, come nell'esempio di calcolo.

Controllare la zona OMI su GEOPOI

GEOPOI è la mappa delle zone OMI dell'Agenzia delle Entrate, citata dall'accordo stesso insieme all'app per telefono «OMI Mobile». Per controllare la zona di casa tua:

1. apri GEOPOI: la mappa si apre su Roma;
2. nel menu, alla voce Ricerca, scegli «Ricerca per indirizzo» e scrivi via, numero e Trieste;
3. alla voce Livelli accendi «Visualizza zone OMI»: compaiono i perimetri delle zone;
4. alla voce Semestri controlla il periodo: la nostra mappa usa il secondo semestre 2025;
5. clicca sul punto della casa: si apre il riquadro della zona OMI, con la sigla (una lettera e un numero, per esempio C3); le quotazioni accanto sono prezzi di mercato e non ti servono;
6. con la sigla, la tabella qui sopra ti dice la zona dell'accordo 2025.

Quale zona vale per il tuo contratto

La zona del 2025 con l'accordo del 2025, la zona del 2022 con quello del 2022: non si mescolano. Un contratto firmato fra il 15 dicembre 2022 e il 15 dicembre 2025 resta sull'accordo del 2022, e sulle sue zone, fino alla scadenza, anche se si rinnova da solo. Per un contratto nuovo, come leggiamo i testi, si può scegliere fra i due accordi: uno solo, tutto intero, con l'attestazione di un'organizzazione che lo ha firmato o vi ha aderito. Lo spiega l'articolo 2022 o 2025?.