Untervermietung in Triest: was Ihr Mieter darf

Ohne Ihre Zustimmung darf der Mieter weder die ganze Wohnung untervermieten noch den Vertrag an einen anderen abtreten (Artikel 2 des Gesetzes 392/1978). Einen Teil schon, wenn der Vertrag es nicht verbietet und mit einem Einschreiben, das es Ihnen mitteilt. Bei regulierter Miete (canone concordato), befristeten und Studentenverträgen, die in Triest auf den Ministeriumsmustern unterschrieben werden, sind Untervermietung und Gebrauchsleihe (comodato) aber verboten, außer bei schriftlicher Gegenabrede.

Untervermietung, Abtretung, Gebrauchsleihe: Was ist der Unterschied?

• Untervermietung (sublocazione): Der Mieter bleibt Mieter und vermietet seinerseits ganz oder teilweise an einen Dritten. Sein Vertrag mit Ihnen läuft weiter.
• Abtretung des Vertrags: Ein anderer tritt an die Stelle des Mieters. Dafür braucht es immer Ihre Zustimmung: So steht es im Gesetz 392/1978 und im Zivilgesetzbuch (Artikel 1594).
• Gebrauchsleihe (comodato): Der Mieter überlässt die Wohnung oder ein Zimmer jemandem unentgeltlich. Die Ministeriumsmuster verbieten das wie die Untervermietung.

Die Regel zur Untervermietung steht in Artikel 2 des Gesetzes 392/1978, der weiter gilt: Für Wohnungen hat das Gesetz 431/1998 unter anderem die Artikel 1, 3 und 12 bis 26 aufgehoben.

Was die in Triest unterschriebenen Verträge sagen

In Triest folgen Verträge mit regulierter Miete den Gebietsvereinbarungen, und die Vereinbarung vom 15.12.2025 verlangt in Artikel 11, die Muster des Dekrets von 2017 ohne Änderungen zu verwenden, die Aufbau oder Inhalt verändern.

• VertragFreier 4+4

  ganz verboten ohne Zustimmung; teilweise erlaubt außer bei Gegenabrede, mit Einschreiben

  Wo es steht: Gesetz 392/1978, Art. 2

• Vertrag3+2 regulierte Miete

  verboten, ganz und teilweise, außer bei schriftlicher Gegenabrede

  Wo es steht: Ministeriumsmuster (Anlage A), Art. 7

• VertragBefristet

  verboten, ganz oder teilweise, „bei Strafe der Auflösung kraft Gesetzes“

  Wo es steht: Anlage B, Art. 9

• VertragStudenten

  verboten, ganz oder teilweise, „bei Strafe der Auflösung kraft Gesetzes“

  Wo es steht: Anlage C, Art. 8

Wenn Sie dem Mieter erlauben wollen, ein Zimmer zu vermieten, schreiben Sie es in den Vertrag: wer, zu welchen Bedingungen, mit welcher Ankündigung. Wenn nicht, schreiben Sie beim freien 4+4 das Verbot hinein: Ohne Abrede ist die teilweise Untervermietung erlaubt.

Der Mieter vermietet die Wohnung auf Airbnb: Was können Sie tun?

Es ist eine Untervermietung, und das Steuerrecht behandelt sie so: Das Gesetzesdekret 50/2017 erstreckt in Artikel 4 Absatz 3 die Regeln der Kurzzeitvermietung auf die „contratti di sublocazione“. Also:

• beim freien 4+4 verstößt er gegen das Gesetz 392/1978, wenn er die ganze Wohnung ohne Ihre Zustimmung untervermietet;
• beim 3+2 verstößt er gegen das Verbot des Musters; um beim Gericht die Auflösung zu verlangen, darf die Pflichtverletzung nicht von geringer Bedeutung sein (Artikel 1453 und 1455 des Zivilgesetzbuchs);
• bei befristeten und Studentenverträgen gibt es eine ausdrückliche Auflösungsklausel: Der Vertrag ist kraft Gesetzes aufgelöst, wenn Sie ihm erklären, dass Sie sich darauf berufen (Artikel 1456).

Schicken Sie die Erklärung per Einschreiben mit Rückschein (raccomandata A/R) oder zertifizierter E-Mail (PEC), mit den Belegen: Inserate, Bewertungen, Daten. Sprechen Sie vorher mit einem Anwalt: Den Prozess, um die Wohnung zurückzubekommen, führt er.

Die Steuern der Kurzzeitvermietung trägt der Mieter. Auf Einnahmen aus kurzer Untervermietung kann der Mieter die Pauschalsteuer cedolare wählen (Gesetzesdekret 50/2017, Artikel 4 Absätze 2 und 3), mit 21 % für die in der Steuererklärung angegebene Einheit und 26 % in den anderen Fällen; kassiert ein Portal oder Vermittler für ihn, behält es 21 % als Vorauszahlung ein. Zu CIN und Aufenthaltsabgabe lesen Sie den Ratgeber zur Kurzzeitvermietung in Triest.

Und ein Zimmer für einen Freund oder einen Studenten?

Eine lange Untervermietung, außerhalb der Kurzzeitvermietung, ist für den Mieter ein sonstiges Einkommen (Artikel 67 Absatz 1 Buchstabe h des Einkommensteuergesetzes TUIR), ohne cedolare: So präzisiert es die Agentur der Einnahmen im Rundschreiben 26/E von 2011.

Die Muster verbieten Untervermietung und comodato; von Gästen sprechen sie nicht. Ist der Gast aber Ausländer, muss, wer ihn unterbringt, das innerhalb von 48 Stunden schriftlich der Polizeibehörde melden; wer es nicht tut, riskiert 500 bis 3.500 € (Artikel 7 des Gesetzesvertretenden Dekrets 286/1998). Wir erklären es im Ratgeber zur Vermietung an Ausländer.

Wenn der Mieter nicht zahlt: Können Sie sich an den Untermieter wenden?

Zum Teil. Sie haben einen direkten Anspruch gegen den Untermieter auf die Untermiete, die er Ihrem Mieter bei Klageerhebung noch schuldet, ohne Ihre Rechte gegenüber dem Mieter zu verlieren (Artikel 1595 des Zivilgesetzbuchs). Und wird der Hauptvertrag aufgelöst, wirkt das auch gegenüber dem Untermieter.

Ein Beispiel. Angenommen: freier 4+4 zu 800 € im Monat; der Mieter vermietet ein Zimmer für 400 € im Monat unter, mit dem Einschreiben, das er Ihnen geschickt hat; dann zahlt er Ihnen 3 Monate nicht.

1. Ihre Forderung: 800 × 3 = 2.400 €, gegenüber dem Mieter.
2. Vom Untermieter: Sie können nur verlangen, was er dem Mieter bei Klageerhebung noch schuldet: bei einem Monat 400 €.
3. Der Rest: 2.400 − 400 = 2.000 € bleiben vom Mieter zu fordern, nach den Regeln zum Zahlungsverzug.

Der Untermieter kann Ihnen keine Vorauszahlungen entgegenhalten, außer solchen nach örtlichem Brauch.