Kurzzeitvermietung in Triest 2026: CIN, Steuern und Zeitmietvertrag

Wer 2026 in Triest kurzzeitig vermietet (bis 30 Tage), braucht einen CIN, der außen am Gebäude und in jeder Anzeige steht, muss die Gäste binnen 24 Stunden der Polizei (Questura) melden und 2,30 € Kurtaxe pro Person und Nacht erheben. Die cedolare beträgt 21 % auf eine Wohnung und 26 % auf die zweite; ab der dritten gelten Sie als Unternehmen.

Was brauchen Sie, um an Touristen zu vermieten?

Den CIN (codice identificativo nazionale), den nationalen Kenncode: Sie beantragen ihn in der Datenbank des Tourismusministeriums (BDSR) mit SPID oder CIE. Er muss außen am Gebäude angebracht und in jeder Anzeige genannt werden. Dazu kommen ein funktionierender Kohlenmonoxidmelder und einer für brennbare Gase sowie Feuerlöscher: einer je 200 m² Bodenfläche und mindestens einer pro Stockwerk.

Die Strafen: 800–8.000 € ohne CIN; 500–5.000 €, wenn Sie ihn nicht anbringen oder nicht angeben, und die Anzeige wird entfernt; 600–6.000 €, wenn Melder oder Feuerlöscher fehlen.

Wie werden Gäste gemeldet, und darf es eine Schlüsselbox sein?

Binnen 24 Stunden nach der Ankunft melden Sie der Questura die Personalien jedes Gastes, und zwar im Portal Alloggiati Web: Die Pflicht aus dem Gesetz über die öffentliche Sicherheit (TULPS, Art. 109) gilt auch für Vermietungen unter 30 Tagen.

Der Staatsrat (Consiglio di Stato, Urteil 9101 vom 21.11.2025) hat dem Innenministerium recht gegeben: Der Ausweis wird persönlich geprüft (de visu) oder per Videoverbindung, die im selben Moment bestätigt, dass der Gast die Person auf dem Dokument ist. Ein Foto des Ausweises und der Code der Schlüsselbox reichen ohne diese Prüfung nicht.

Wie hoch ist die Kurtaxe in Triest?

2026 für Kurzzeitvermietungen 2,30 € pro Person und Nacht, für höchstens 5 aufeinanderfolgende Nächte. Minderjährige unter 18 Jahren und Einwohner von Triest zahlen sie nicht.

Sie kassieren sie beim Gast und führen sie an die Gemeinde ab: Sie registrieren die Wohnung im Portal Tourist Tax von Esatto; jedes Quartal reichen Sie die Meldung bis zum letzten Tag des Monats nach Quartalsende ein; bis zum 30. Juni reichen Sie die Erklärung für das Vorjahr ein. Läuft die Zahlung über eine Plattform, haftet für die Steuer, wer kassiert.

Wie viel Steuer zahlen Sie auf eine Kurzzeitvermietung?

Mit der cedolare secca zahlen Sie 21 % auf die Mieten der Wohnung, die Sie in der Steuererklärung wählen, und 26 % auf die zweite. Grundlage ist der gesamte vom Gast gezahlte Betrag, Reinigung inbegriffen, wenn sie im Preis steckt.

Das Haushaltsgesetz 2026 (L. 199/2025) hat die Schwelle gesenkt: Die Regelung gilt nur, wenn Sie im Jahr höchstens 2 Wohnungen kurzzeitig vermieten. Ab der dritten gilt die Tätigkeit als unternehmerisch: keine cedolare, dafür eine SCIA beim Einheitsschalter der Gemeinde (SUAP). Ab 2027 steht die Regelung der Kurzzeitvermietung in Artikel 207 des neuen Einkommensteuergesetzes (d.lgs. 117/2026).

Kassiert eine Plattform oder eine Agentur, behält sie 21 % als Vorauszahlung ein (ritenuta d'acconto) und bescheinigt sie: In der Steuererklärung rechnen Sie sie an.

Was hat sich in Friaul-Julisch Venetien geändert?

Seit dem 16.12.2025 gilt das regionale Handels- und Tourismusgesetzbuch (L.R. 17/2025). Es hat Artikel 47-bis der L.R. 21/2016 aufgehoben, nach dem touristische Vermietungen der Gemeinde Zeiträume und Betten melden und Ankünfte und Aufenthalte an WebTur senden mussten.

Vorsicht trotzdem: Das Merkblatt der Region zum CIN stellt klar, dass der CIN die Pflichtmeldung der kurzzeitigen oder touristischen Vermietungen nicht ersetzt. Bis zu einer Klärung fragen Sie den SUAP der Gemeinde, was zu melden ist.

Kurzzeitvermietung, befristeter Vertrag oder 3+2?

Die Vereinbarung von 2025 erlaubt beim 3+2 bis zu 20 % mehr Miete für Wohnungen, die aus der Kurzzeitvermietung zurückkehren.

• Dauer

  mindestens 3 Jahre

  Kurzzeitvermietung: bis 30 Tage

  Befristet: bis 18 Monate

• Miete

  Spannen der Vereinbarung, bis +20 % beim Ausstieg aus der Kurzzeitvermietung

  Kurzzeitvermietung: frei

  Befristet: Spannen der Vereinbarung, bis +20 %

• Cedolare

  10 %

  Kurzzeitvermietung: 21 % und 26 %

  Befristet: zu prüfen

• Registrierung

  binnen 30 Tagen

  Kurzzeitvermietung: nein, bis 30 Tage im Jahr mit demselben Gast

  Befristet: binnen 30 Tagen

Der befristete Vertrag braucht einen echten, belegten Bedarf: eine befristete Stelle, eine Entsendung, ein Praktikum. Den vollständigen Vergleich finden Sie im Ratgeber zur Wahl des Mietvertrags.

Ein Beispiel: ein Jahr gerechnet

Der befristete Vertrag. Die Obergrenze ist nach den Spannen der Vereinbarung zu berechnen; hier nehmen wir 800 € im Monat und einen Leermonat im Jahr an.

Die Kurzzeitvermietung. 200 Nächte zu 90 €, Reinigung inbegriffen; Aufenthalte von 2,5 Nächten, also 80 Ankünfte. Plattform 15 %, Reinigung und Wäsche 30 € pro Aufenthalt, Nebenkosten und Hausgeld 2.400 € im Jahr.

• Kurzzeitvermietung18.000 €Befristet11 × 800 = 8.800 €

  Einnahmen

• Kurzzeitvermietung−2.700 €

  Plattform

• Kurzzeitvermietung−2.400 €

  Reinigung und Wäsche

• Kurzzeitvermietung−2.400 €

  Nebenkosten und Hausgeld

• Kurzzeitvermietung21 % = −3.780 €Befristetzu prüfen

  Cedolare

• Kurzzeitvermietung6.720 €Befristetzu prüfen

  Netto

Jede weitere Nacht bringt der Kurzzeitvermietung 45,60 €, hier aber mit 80 Check-ins samt Ausweisprüfung und 920 € Kurtaxe zum Kassieren und Abführen (2 Gäste pro Nacht).

Nicht eingerechnet sind die ILIA, die regionale Immobiliensteuer, die bei regulierter Miete niedriger ist, und das Risiko des befristeten Vertrags: ein Mieter, der nicht mehr zahlt. Ein 3+2 hat dieselbe Obergrenze, dank der +20 % für den Ausstieg aus der Kurzzeitvermietung: Bei 800 € im Monat, ohne Leermonate und mit cedolare von 10 % beträgt das Netto 8.640 € im Jahr.