Haushalt 2027 und Vermietung in Triest: geplante 5 % cedolare

Das Haushaltsgesetz 2027 ist vorerst ein Vorschlag: Der Gesetzentwurf A.C. 3174-bis liegt der Abgeordnetenkammer vor. Wird er so verabschiedet, sinkt die Pauschalsteuer (cedolare secca) für 2027 in Triest geschlossene Verträge mit regulierter Miete (canone concordato) von 10 % auf 5 %, und auf 1 %, wenn der Mieter unter 36 ist, für die Mieten von 2027 bis 2031. Ihre bestehenden Verträge bleiben bei 10 %.

In Kürze

• Vorschlag, kein Gesetz. Der Entwurf wurde am 30.10.2026 in der Kammer eingebracht; seit dem 4.11.2026 heißt er nach einer Abtrennung A.C. 3174-bis und liegt beim Haushaltsausschuss. Der Text kann sich bis zur Schlussabstimmung ändern.
• 5 % auf 2027 geschlossene Verträge mit regulierter Miete, für die Mieten vom 1.1.2027 bis 31.12.2031 (Artikel 5, Absatz 2). Triest gehört dazu: Es zählt zu den Gemeinden mit hoher Wohnungsnot, in denen die regulierte Miete heute 10 % zahlt.
• 1 %, wenn der Mieter bei der Unterschrift unter 36 ist (Absatz 3).
• Nichts für Verträge, die 2027 verlängert oder erneuert werden (Absatz 6), und nichts, wenn Sie einen am 30.09.2026 laufenden Vertrag vorzeitig beenden und mit demselben Mieter neu schließen (Absatz 5).
• Freie 4+4-Miete und Kurzzeitvermietung: Der Entwurf ändert ihre Sätze nicht.
• Arbeiten: Für die vermietete Wohnung bliebe der Steuerabzug 2027 bei 36 %, statt der 30 % des geltenden Rechts.

Was schlägt Artikel 5 genau vor?

Heute beträgt die Pauschalsteuer 21 %, ermäßigt auf 10 % für regulierte Mieten in Gemeinden mit hoher Wohnungsnot (Artikel 203, Absatz 2, des Einheitstextes der Einkommensteuer, gesetzesvertretendes Dekret 117/2026, anwendbar ab 1. Januar 2027). Triest steht auf der Liste des CIPE-Beschlusses 87/2003.

Artikel 5 des Entwurfs fügt dem Einheitstext einen Artikel 360-quinquies mit «befristeten» Maßnahmen hinzu:

• für 2027 geschlossene Verträge mit regulierter Miete sinkt der Satz auf 5 % für die Mieten von 2027 bis 2031;
• er sinkt auf 1 %, wenn der Mieter «bei Vertragsschluss» «jünger als sechsunddreißig Jahre» ist;
• er gilt auch für die erste Erneuerung dieser Verträge, aber stets nur bis 31.12.2031.

Achten Sie auf die Schwelle: Der Text sagt unter 36, nicht 35. Wer am Tag der Unterschrift 35 ist, fällt darunter, wer schon 36 geworden ist, nicht.

Gehen meine laufenden Verträge auf 5 %?

Nein. Die Ermäßigung betrifft nur 2027 geschlossene Verträge, und Absatz 6 schließt die «im Jahr 2027 verlängerten oder erneuerten» aus. Ein 2024 geschlossener 3+2-Vertrag, der sich 2027 von selbst erneuert, bleibt bei 10 %.

Absatz 5 versperrt den naheliegenden Umweg. Keine 5 %, wenn am 30.09.2026 ein Vertrag zwischen denselben Parteien über dieselbe Wohnung lief, vor Ablauf beendet und 2027 neu unterschrieben wurde. Ebenfalls keine 5 %, wenn Sie nach dieser vorzeitigen Beendigung 2027 an jemanden vermieten, der am 30.09.2026 in der Wohnung wohnte oder gemeldet war oder zur Familie des früheren Mieters gehört.

Einen Fall klärt der Text nicht: einen Vertrag, der 2027 regulär ausläuft und durch einen neuen mit demselben Mieter ersetzt wird. Das ist keine vorzeitige Beendigung; ob es eine «Erneuerung» ist, sagt der Entwurf nicht. Bevor Sie darauf bauen, braucht es den verabschiedeten Text und die Hinweise der Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate).

Ein Beispiel: ein regulierter 3+2-Vertrag mit 650 € im Monat

Annahmen: regulierte Miete von 650 € im Monat, also 7.800 € im Jahr, in allen Fällen mit Pauschalsteuer.

• Pauschalsteuer im Jahr780 €Netto im Jahr7.020 €

  Regulierte Miete heute (10 %)

• Pauschalsteuer im Jahr390 €Netto im Jahr7.410 €

  2027 geschlossener Vertrag (5 %)

• Pauschalsteuer im Jahr78 €Netto im Jahr7.722 €

  Mieter unter 36 (1 %)

Mit 5 % sparen Sie 390 € im Jahr, 1.950 € in den fünf Jahren 2027-2031. Mit 1 % sparen Sie 702 € im Jahr, 3.510 € in fünf Jahren.

Der Vergleich mit der freien 4+4-Miete, die bei 21 % bleibt: Um 7.410 € zu behalten, muss die freie Miete mindestens 9.379,75 € im Jahr bringen, also 781,65 € im Monat (7.410 ÷ 0,79 ÷ 12). Mit einem Mieter unter 36 steigt die Schwelle auf 814,56 € im Monat. Nicht eingerechnet ist die ILIA, die regionale Immobiliensteuer, die in Triest für die regulierte Miete niedriger ist: Der Abstand wäre noch größer.

Achten Sie auf die Daten. Ein am 1. März 2027 geschlossener 3+2-Vertrag endet Ende Februar 2030 und verlängert sich bis Ende Februar 2032: Die Mieten für Januar und Februar 2032 gehen auf 10 % zurück.

Lohnt es sich, mit der Unterschrift bis Januar zu warten?

Das hängt von den Monaten Leerstand ab. Ein im Dezember 2026 geschlossener regulierter Vertrag bleibt für seine ganze Dauer bei 10 %, weil er nicht «im Jahr 2027 geschlossen» ist. Mit den Zahlen des Beispiels kostet ein leerer Monat 650 €; die 5 % sparen 1.950 € in fünf Jahren.

Aber das ist eine Rechnung auf einem Vorschlag. Ändert sich der Text oder fällt er, ist der verlorene Monat weg. Es zählt das Datum der Unterschrift («im Jahr 2027 geschlossene Verträge»), nicht das der Registrierung.

Und wenn ich ein Geschäft vermiete?

Der Entwurf öffnet die Pauschalsteuer auch für Läden (Katasterkategorie C/1) bis 200 m², bei 2027 geschlossenen Verträgen, wenn der Mieter das Lokal ausschließlich für seine Tätigkeit nutzt. Der Satz beträgt 21 %, ermäßigt auf 10 % in Gemeinden, die Hauptort einer Metropolitanstadt sind.

Triest ist das nicht: Das Gesetz 56/2014 nennt die Metropolitanstädte der Regionen mit Normalstatut und überlässt Sardinien, Sizilien und Friaul-Julisch Venetien die eigenen; die Liste des ISTAT enthält Triest nicht. Für ein Geschäft in Triest beträgt die vorgeschlagene Pauschalsteuer also 21 %.

Was ändert sich bei Arbeiten an der vermieteten Wohnung?

2026 beträgt der Abzug für Arbeiten an einer Wohnung, die nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, 36 %, auf höchstens 96.000 € je Einheit. Für 2027 senkt ihn das geltende Recht auf 30 %; der Entwurf beließe ihn bei 36 %.

Verlängert wird auch der Möbelbonus (bonus mobili): 50 % auf höchstens 5.000 € für die Einrichtung einer sanierten Wohnung. Wer möbliert vermietet, sollte ihn einrechnen.