Vermieten an Ausländer in Triest: Questura, Dokumente, Vertrag

Wenn Sie an Bürger eines Staates außerhalb der Europäischen Union vermieten, haben Sie eine zusätzliche Pflicht: binnen 48 Stunden müssen Sie der Questura melden, dass Sie ihnen Wohnraum überlassen haben, auch wenn der Vertrag registriert wird. Wer das versäumt, riskiert eine Strafe von 500 bis 3.500 €. Bei einem Mieter aus der Union, Slowenen und Kroaten eingeschlossen, genügt die Registrierung; Vertrag, cedolare und regulierte Miete bleiben wie gewohnt.

Wer muss der Questura gemeldet werden, und wann?

Artikel 7 des Einheitstextes zur Einwanderung (testo unico sull'immigrazione) verpflichtet jeden, der einem Ausländer Unterkunft gibt oder ihm die Nutzung einer Immobilie überlässt, dies der öffentlichen Sicherheitsbehörde binnen 48 Stunden schriftlich mitzuteilen.

• «Ausländer» ist hier der Bürger eines Nicht-EU-Staates oder ein Staatenloser: Für EU-Bürger gilt der Einheitstext nicht.
• Die Registrierung reicht nicht: Das Gesetzesdekret 79/2012 lässt die alte Meldung «cessione di fabbricato» in der Registrierung aufgehen, schließt diese Mitteilung aber ausdrücklich aus.
• Die Strafe beträgt seit dem 15. November 2023 500 bis 3.500 € (Gesetzesdekret 123/2023). Vorher waren es 160 bis 1.100 €.

Bei einem italienischen oder EU-Mieter genügt es, den Vertrag zu registrieren.

Wie geht das bei der Questura di Trieste?

Die Questura veröffentlicht die Formulare auf ihrer Website, auf der Seite «cessione fabbricati». Für einen Mieter aus einem Nicht-EU-Staat verwenden Sie das Formular B, «Dichiarazione di ospitalità extracomunitari», mit den Daten beider Seiten, dem Reisepass und der Adresse der Wohnung.

Legen Sie die Kopie der Ausweise beider Seiten und des Vertrags bei und senden Sie alles per PEC an die Adresse auf dem Formular, als eine einzige PDF-Datei. Ohne PEC nimmt die Questura auch eine gewöhnliche E-Mail an; sonst Einschreiben mit Rückschein.

Das Gesetz sagt «binnen achtundvierzig Stunden»; die Questura di Trieste zählt sie ab der Unterschrift unter den Vertrag. Wenn Sie am selben Tag unterschreiben und die Schlüssel übergeben, gibt es keinen Zweifel.

Warum den Aufenthaltstitel bei der Unterschrift prüfen?

Weil das Gesetz genau auf diesen Moment schaut. Artikel 12 Absatz 5-bis desselben Einheitstextes bestraft, wer entgeltlich und «um einen ungerechtfertigten Gewinn zu erzielen» eine Immobilie an einen Ausländer ohne Aufenthaltstitel zum Zeitpunkt des Abschlusses oder der Erneuerung des Vertrags vermietet: Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis drei Jahren und, bei rechtskräftiger Verurteilung oder Strafabsprache (patteggiamento), Einziehung der Immobilie, sofern sie nicht einer an der Tat unbeteiligten Person gehört.

Was Sie prüfen und in Kopie aufbewahren:

• die gültige Aufenthaltserlaubnis (permesso di soggiorno) mit ihrem Ablaufdatum;
• die Quittung über den Verlängerungsantrag: Laut Polizia di Stato gibt sie dieselben Rechte wie die Erlaubnis. Seit 2026 ist die Verlängerung mindestens 90 Tage vor Ablauf zu beantragen, nicht mehr 60;
• bei Neuankömmlingen das Visum und die Quittung für die erste Erlaubnis, zu beantragen binnen 8 Werktagen: bis zur Ausstellung erlaubt das Gesetz den Aufenthalt;
• bei einem Aufenthalt bis zu drei Monaten für wissenschaftliche Forschung, Studium, Dienstreise oder Geschäfte keine Erlaubnis: Es genügt die Anwesenheitserklärung (dichiarazione di presenza, Gesetz 68/2007).

Die Steuernummer des Mieters: wie bekommt er sie?

Für die Registrierung mit dem Formular RLI braucht es die Steuernummer beider Seiten.

• Mit Aufenthaltserlaubnis: Die Questura vergibt sie bei Ausstellung oder Verlängerung der Erlaubnis, oder das Sportello unico per l'immigrazione bei Einreise zur unselbständigen Arbeit.
• Noch ohne: Sie wird bei einem Büro der Agenzia delle Entrate beantragt, auch in Triest, nach Terminvereinbarung, mit dem Formular AA4/8 und dem Reisepass mit Visum, wo eines nötig ist.
• Nicht ansässig und ohne Nummer: Die Resolution 5/E von 2023 erlaubt die Registrierung am Schalter mit dem Formular 69 (modello 69), mit Name, Geburtsdatum und -ort und Wohnsitz im Ausland. Die cedolare lässt sich auch so wählen.

Darf der Vertrag auf Englisch sein?

Ja, aber für die Registrierung muss einer Urkunde in fremder Sprache eine beeidigte italienische Übersetzung eines beim Gericht eingetragenen Sachverständigen beiliegen (DPR 131/1986, Art. 11).

Bei der regulierten Miete folgt der Vertrag dem Mustervertrag (Allegato B für den befristeten Vertrag).

Cedolare, regulierte Miete, befristeter Vertrag: ändert sich etwas?

Nein. Die Voraussetzungen der cedolare betreffen den Vermieter und die Wohnnutzung; bei den Mietern schließt die Agenzia delle Entrate nur aus, wer als Unternehmen oder Selbständiger handelt. Die Staatsangehörigkeit kommt nicht vor.

Für alle, die mit einem befristeten Arbeitsvertrag nach Triest kommen, gibt es den befristeten Vertrag (transitorio): Unter den Bedürfnissen des Mieters nennt die Gebietsvereinbarung vom 15.12.2025 befristete Arbeit, eine Versetzung oder eine Entsendung in eine andere Gemeinde als die des Wohnsitzes. Die Miete bleibt in den Bändern der Vereinbarung, mit cedolare von 10 %.

Ein Beispiel: ein Postdoc aus einem Nicht-EU-Staat für 12 Monate

Annahmen: ein Forscher aus einem Nicht-EU-Staat, von einem Triester Institut für 12 Monate befristet angestellt; Aufenthaltserlaubnis gültig bis 1. November 2027; möblierte Zweizimmerwohnung; befristeter Vertrag mit regulierter Miete zu 750 € im Monat, die wir innerhalb der Spanne der Vereinbarung annehmen, mit cedolare.

• Kopien von Pass, Aufenthaltserlaubnis und Arbeitsvertrag; Steuernummer; Formular B schon ausgefüllt

  Wann: Vor der Unterschrift

• Unterschrift des zweisprachigen Mustervertrags, mit dem eingetragenen Bedürfnis und dem beigefügten Arbeitsvertrag; Schlüssel

  Wann: Montag, 2. November 2026

• Formular B per PEC an die Questura

  Wann: Bis Mittwoch, 4. November

• Registrierung mit cedolare (30 Tage ab Unterschrift); danach die Bestätigung (attestazione)

  Wann: Bis Mittwoch, 2. Dezember

• der Mieter beantragt die Verlängerung der Erlaubnis; wenn Sie den Vertrag erneuern, lassen Sie sich die Quittung zeigen

  Wann: Bis Dienstag, 3. August 2027

Die Rechnung: Mit cedolare kostet die Registrierung weder Registersteuer noch Stempelsteuer, und auf 9.000 € Jahresmiete macht die cedolare von 10 % 900 €, wie bei einem italienischen Mieter. Der einzige Unterschied ist das Formular B.

EU oder Nicht-EU: was sich ändert

• nichts: Registrierung genügt

  : Questura

  Nicht-EU oder staatenlos: Formular B binnen 48 Stunden

• Personalausweis oder Reisepass

  : Dokument

  Nicht-EU oder staatenlos: Reisepass und Aufenthaltserlaubnis, oder Quittung der Verlängerung

• Agenzia delle Entrate

  : Steuernummer

  Nicht-EU oder staatenlos: Questura oder Sportello unico; oder die Agenzia

• Melderegister (anagrafe) nach drei Monaten Aufenthalt

  : Wohnsitz

  Nicht-EU oder staatenlos: Melderegister wie Italiener, bei rechtmäßigem Aufenthalt

• gleich

  : Cedolare und regulierte Miete

  Nicht-EU oder staatenlos: gleich