Podnajem v Trstu: kaj sme vaš najemnik

Brez vašega soglasja najemnik ne sme oddati v podnajem vsega stanovanja niti prenesti pogodbe na drugega (2. člen zakona 392/1978). Del pa, če pogodba tega ne prepoveduje in z dopisom s povratnico, ki vas o tem obvesti. Pri regulirani najemnini (canone concordato), začasnih in študentskih pogodbah, ki se v Trstu podpisujejo na ministrskih vzorcih, sta podnajem in posodba (comodato) prepovedana, razen ob pisnem nasprotnem dogovoru.

Podnajem, prenos, posodba: kakšna je razlika?

• Podnajem (sublocazione): najemnik ostane najemnik in sam odda vse ali del stanovanja tretjemu. Njegova pogodba z vami teče naprej.
• Prenos pogodbe: nekdo drug stopi na mesto najemnika. Vedno je potrebno vaše soglasje: tako pravita zakon 392/1978 in civilni zakonik (1594. člen).
• Posodba (comodato): najemnik da stanovanje ali sobo nekomu brezplačno. Ministrski vzorci jo prepovedujejo enako kot podnajem.

Pravilo o podnajemu je v 2. členu zakona 392/1978, ki še velja: za stanovanja je zakon 431/1998 med drugim odpravil člene 1, 3 in od 12 do 26.

Kaj pravijo pogodbe, ki se podpisujejo v Trstu

V Trstu pogodbe z regulirano najemnino sledijo teritorialnim sporazumom, sporazum z dne 15.12.2025 pa v 11. členu zahteva, da se vzorci odloka iz leta 2017 uporabljajo brez sprememb, ki bi spremenile njihovo zgradbo ali vsebino.

• PogodbaProsta 4+4

  v celoti prepovedan brez soglasja; delno dovoljen, razen ob nasprotnem dogovoru, z dopisom s povratnico

  Kje piše: zakon 392/1978, 2. člen

• Pogodba3+2 regulirana najemnina

  prepovedan, v celoti in delno, razen ob pisnem nasprotnem dogovoru

  Kje piše: ministrski vzorec (priloga A), 7. člen

• PogodbaZačasna

  prepovedan, v celoti ali delno, »pod kaznijo prenehanja po samem zakonu«

  Kje piše: priloga B, 9. člen

• PogodbaŠtudentska

  prepovedan, v celoti ali delno, »pod kaznijo prenehanja po samem zakonu«

  Kje piše: priloga C, 8. člen

Če želite najemniku dovoliti, da odda sobo, to zapišite v pogodbo: komu, pod kakšnimi pogoji, s kakšnim obvestilom. Če ne želite, pri prosti pogodbi 4+4 zapišite prepoved: brez dogovora je delni podnajem dovoljen.

Najemnik oddaja stanovanje na Airbnb: kaj lahko storite?

To je podnajem in davčna pravila ga tako obravnavajo: uredba z zakonsko močjo 50/2017 v 4. členu, 3. odstavek, razširja pravila kratkoročnega najema na »contratti di sublocazione«. Torej:

• pri prosti pogodbi 4+4 krši zakon 392/1978, če brez vašega soglasja odda v podnajem vse stanovanje;
• pri 3+2 krši prepoved iz vzorca; da sodišče pogodbo razveže, kršitev ne sme biti majhnega pomena (1453. in 1455. člen civilnega zakonika);
• pri začasni in študentski pogodbi je izrecna razvezna klavzula: pogodba preneha po samem zakonu, ko mu izjavite, da se nanjo sklicujete (1456. člen).

Izjavo pošljite s priporočeno pošto s povratnico (raccomandata A/R) ali s certificirano e-pošto (PEC), z dokazi: oglasi, ocene, datumi. Prej se posvetujte z odvetnikom: postopek za vrnitev stanovanja vodi on.

Davki kratkoročnega najema so najemnikovi. Na dohodke od kratkega podnajema lahko najemnik izbere pavšalni davek cedolare (uredba z zakonsko močjo 50/2017, 4. člen, 2. in 3. odstavek), po 21 % za enoto, navedeno v napovedi, in po 26 % v drugih primerih; če zanj inkasira portal ali posrednik, zadrži 21 % kot akontacijo. Za CIN in turistično takso glejte vodnik o kratkoročnem najemu v Trstu.

Pa soba za prijatelja ali študenta?

Dolg podnajem, zunaj kratkoročnega najema, je za najemnika drug dohodek (67. člen, 1. odstavek, črka h zakona o dohodnini TUIR), brez cedolare: tako pojasnjuje Agencija za prihodke v okrožnici 26/E iz leta 2011.

Vzorci prepovedujejo podnajem in posodbo; o gostih ne govorijo. Če pa je gost tujec, mora tisti, ki mu da prenočišče, to v 48 urah pisno sporočiti organu javne varnosti; kdor tega ne stori, tvega od 500 do 3.500 € (7. člen zakonske uredbe 286/1998). Razložimo v vodniku o oddaji tujcem.

Če vam najemnik ne plača, lahko terjate podnajemnika?

Deloma. Proti podnajemniku imate neposredno terjatev za podnajemnino, ki jo ob vložitvi tožbe še dolguje vašemu najemniku, ne da bi izgubili pravice do najemnika (1595. člen civilnega zakonika). In če glavna pogodba preneha, to velja tudi za podnajemnika.

Primer. Predpostavke: prosta pogodba 4+4 za 800 € na mesec; najemnik odda sobo v podnajem za 400 € na mesec, z dopisom s povratnico, ki vam ga je poslal; nato vam 3 mesece ne plača.

1. Vaša terjatev: 800 × 3 = 2.400 €, do najemnika.
2. Od podnajemnika: zahtevate lahko le, kar ob vložitvi tožbe še dolguje najemniku: če je to en mesec, 400 €.
3. Ostalo: 2.400 − 400 = 2.000 € ostane za terjanje od najemnika, po pravilih o neplačevanju.

Podnajemnik vam ne more uveljavljati plačil vnaprej, razen tistih po krajevnih običajih.