Subaffitto a Trieste: cosa può fare il tuo inquilino

Senza il tuo consenso l'inquilino non può subaffittare tutta la casa né cedere il contratto a un altro (articolo 2 della legge 392/1978). Una parte sì, se il contratto non lo vieta e con una raccomandata che te lo dica. Ma nei contratti a canone concordato, transitori e per studenti, che a Trieste si firmano sui modelli ministeriali, sublocazione e comodato sono vietati salvo patto scritto contrario.

Sublocazione, cessione, comodato: che differenza c'è?

• Sublocazione: l'inquilino resta inquilino e affitta a sua volta, in tutto o in parte, a un terzo. Il suo contratto con te continua.
• Cessione del contratto: un altro prende il posto dell'inquilino. Serve sempre il tuo consenso: lo dicono la legge 392/1978 e il codice civile (articolo 1594).
• Comodato: l'inquilino dà la casa, o una stanza, a qualcuno gratis. I modelli ministeriali lo vietano come la sublocazione.

La regola della sublocazione è all'articolo 2 della legge 392/1978, che vale ancora: per le abitazioni la legge 431/1998 ha abrogato, fra gli altri, gli articoli 1, 3 e da 12 a 26.

Cosa dicono i contratti che si firmano a Trieste

A Trieste i contratti a canone concordato seguono gli accordi territoriali, e l'accordo del 15/12/2025, all'articolo 11, vuole i modelli del decreto del 2017 usati senza modifiche che ne alterino la struttura o il contenuto.

• Contratto4+4 libero

  totale vietata senza consenso; parziale ammessa salvo patto contrario, con raccomandata

  Dove sta scritto: legge 392/1978, art. 2

• Contratto3+2 concordato

  vietata, totale e parziale, salvo patto scritto contrario

  Dove sta scritto: modello ministeriale (Allegato A), art. 7

• ContrattoTransitorio

  vietata, in tutto o in parte, «pena la risoluzione di diritto»

  Dove sta scritto: Allegato B, art. 9

• ContrattoStudenti

  vietata, in tutto o in parte, «pena la risoluzione di diritto»

  Dove sta scritto: Allegato C, art. 8

Se vuoi permettere all'inquilino di affittare una stanza, scrivilo nel contratto: chi, a quali condizioni, con quale avviso. Se non vuoi, nel 4+4 libero scrivi il divieto: senza patto, la sublocazione parziale è ammessa.

L'inquilino affitta la casa su Airbnb: cosa puoi fare?

È una sublocazione, e il fisco la tratta così: il decreto-legge 50/2017, all'articolo 4, comma 3, estende le regole delle locazioni brevi ai «contratti di sublocazione». Quindi:

• nel 4+4 libero, se sublocca tutta la casa senza il tuo consenso, viola la legge 392/1978;
• nel 3+2 viola il divieto del modello; per chiedere la risoluzione al giudice l'inadempimento non deve essere di scarsa importanza (articoli 1453 e 1455 del codice civile);
• nel transitorio e nel contratto per studenti c'è una clausola risolutiva espressa: il contratto si risolve di diritto quando gli dichiari che intendi valertene (articolo 1456).

La dichiarazione mandala per raccomandata A/R o PEC, con le prove: annunci, recensioni, date. Prima di mandarla, senti un avvocato: la causa per riavere la casa la segue lui.

Le tasse dell'affitto breve sono sue. Sui corrispettivi della sublocazione breve l'inquilino può scegliere la cedolare (decreto-legge 50/2017, articolo 4, commi 2 e 3), al 21% per l'unità indicata in dichiarazione e al 26% negli altri casi; se un portale o un intermediario incassa per lui, trattiene il 21% come acconto. Per CIN e imposta di soggiorno vedi la guida sugli affitti brevi a Trieste.

E una stanza a un amico, o a uno studente?

Un subaffitto lungo, fuori dal breve, è per l'inquilino un reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h, del TUIR), senza cedolare: lo precisa l'Agenzia delle Entrate nella circolare 26/E del 2011.

I modelli vietano sublocazione e comodato; degli ospiti non parlano. Se però l'ospite è straniero, chi gli dà alloggio deve comunicarlo per iscritto entro 48 ore all'autorità di pubblica sicurezza; chi non lo fa rischia da 500 a 3.500 € (articolo 7 del d.lgs. 286/1998). Lo spieghiamo nella guida su chi affitta a stranieri.

Se l'inquilino non ti paga, puoi chiedere al subinquilino?

In parte. Hai azione diretta contro il subinquilino per il prezzo della sublocazione che deve ancora al tuo inquilino al momento della domanda giudiziale, senza perdere i tuoi diritti verso l'inquilino (articolo 1595 del codice civile). E se il contratto principale si risolve, l'effetto vale anche per il subinquilino.

Un esempio. Ipotesi dichiarate: 4+4 libero a 800 € al mese; l'inquilino subaffitta una stanza a 400 € al mese, con la raccomandata che ti ha mandato; poi smette di pagarti per 3 mesi.

1. Il tuo credito: 800 × 3 = 2.400 €, verso l'inquilino.
2. Dal subinquilino: puoi chiedere solo quello che deve ancora all'inquilino quando proponi la domanda: se è un mese, 400 €.
3. Il resto: 2.400 − 400 = 2.000 € restano da chiedere all'inquilino, con le regole della morosità.

Il subinquilino non può opporti i pagamenti anticipati, salvo quelli fatti secondo gli usi locali.