Mieter zahlt nicht in Triest: Räumung, Fristen und Vorbeugung

Wenn Ihr Mieter nicht zahlt, ist die unbezahlte Miete 20 Tage nach Fälligkeit von Gesetzes wegen ein Grund zur Auflösung des Vertrags, und die Räumung (sfratto) wird beim Tribunale di Trieste beantragt. Der Mieter kann den Vertrag noch retten, wenn er in der ersten Verhandlung alles zahlt, und das Gericht kann ihm eine Gnadenfrist von bis zu 90 Tagen geben. 2025 gab es in der Provinz Triest 277 Räumungsanordnungen.

Welche Schritte gibt es, und wie lange dauern sie laut Gesetz?

Vor dem Anwalt lohnt sich eine Mahnung (diffida) per zertifizierter E-Mail (PEC) oder Einschreiben, mit dem Betrag und einem Zahlungstermin. Dann:

• SchrittRäumungsaufforderung

  Der Anwalt stellt sie mit der Ladung zu

  Gesetzliche Frist: mindestens 20 volle Tage vor der Verhandlung, bis auf die Hälfte verkürzbar (Art. 660 c.p.c.)

• SchrittVerhandlung

  Erscheint der Mieter nicht oder widerspricht er nicht, bestätigt das Gericht, wenn Sie bestätigen, dass der Rückstand fortbesteht (Art. 663)

• SchrittGnadenfrist

  Für einen Mieter in nachgewiesenen Schwierigkeiten

  Gesetzliche Frist: bis zu 90 Tage; neue Verhandlung binnen 10 Tagen nach Ablauf (Art. 55 Gesetz 392/1978)

• SchrittRäumungstermin

  Legt das Gericht fest

  Gesetzliche Frist: binnen 6 Monaten, 12 in Ausnahmefällen; höchstens 60 Tage nach Ende der Gnadenfrist, wenn der Mieter nicht zahlt (Art. 56)

• SchrittPrecetto

  Die förmliche Aufforderung zur Herausgabe

  Gesetzliche Frist: mindestens 10 Tage (Art. 480 c.p.c.)

• SchrittAnkündigung

  Der Gerichtsvollzieher (ufficiale giudiziario) teilt Tag und Uhrzeit des Zugangs mit

  Gesetzliche Frist: mindestens 10 Tage vorher (Art. 608 c.p.c.)

Das sind gesetzliche Fristen, keine Prognose. Die Ladung geht an das Gericht am Ort der Wohnung (Art. 661): für eine Wohnung in Triest das Tribunale di Trieste. Haben Sie die Mieten beantragt, erlässt das Gericht einen sofort vollstreckbaren Zahlungsbefehl (decreto ingiuntivo) für die fälligen Mieten und jene, die bis zur Durchführung der Räumung fällig werden (Art. 664). Ist der Mieter schon ausgezogen, gibt es für die Mieten allein den Zahlungsbefehl: Er ergeht binnen 30 Tagen nach dem Antrag und lässt 40 Tage, um zu zahlen oder Einspruch einzulegen (Art. 641).

Die Heilung (Art. 55 Gesetz 392/1978): Zahlt der Mieter in der ersten Verhandlung Mieten, Nebenkosten, gesetzliche Zinsen und Kosten, wird der Vertrag nicht aufgelöst. Das geht höchstens dreimal in vier Jahren; viermal, mit 120 Tagen Gnadenfrist, wenn der Verzug höchstens zwei Monate dauert und auf Arbeitslosigkeit, Krankheit oder nach der Unterschrift eingetretene schwere Schwierigkeiten zurückgeht.

Wie viele Räumungen gibt es in Triest?

2025 wurden in der Provinz Triest 277 Räumungsanordnungen erlassen (Innenministerium, Ausgabe 2026). Es gab 501 Anträge auf Vollstreckung beim Gerichtsvollzieher und 154 mit seinem Eingreifen durchgeführte Räumungen.

Der Mietrückstand wiegt hier weniger: 161 der 277 Anordnungen, 58 %, betreffen Rückstand oder andere Gründe (gemeinsam gezählt), gegenüber 72 % in Italien. Mehr Gewicht hat das Vertragsende (finita locazione): 42 % gegenüber 23 %.

Ist die Räumungsreform schon Gesetz?

Nein. Der Gesetzentwurf der Regierung zur Herausgabe von Immobilien (A.S. 1896), am 12.05.2026 im Senat eingebracht, wurde am 28.10.2026 noch im Justizausschuss beraten. Der eingebrachte Text senkt die Heilungen von drei auf zwei, die Gnadenfrist von 90 auf 45 Tage und den Räumungstermin von 6 auf 3 Monate; der Berichterstatter hat einen geänderten Text vorgeschlagen. Bis er Gesetz ist, gelten die heutigen Regeln.

Gibt es Fonds, die den Vermieter bezahlen?

Manchmal, wenn der Mieter nicht zahlt, weil er Einkommen verloren hat (Kündigung, Kurzarbeit, schwere Krankheit): die «schuldlose Säumnis» (morosità incolpevole, Ministerialdekret vom 30.03.2016). Das Dekret verlangt vom Mieter eine erhaltene Räumungsaufforderung und einen ordnungsgemäß registrierten Vertrag.

In Triest wendet ihn der Sozialdienst der Gemeinde an (Beschluss der Giunta 540/2022): Stimmen Sie einem Aufschub der Räumung zu, erstattet er Ihnen die Mieten der Aufschubmonate, bis zu 5 Monatsmieten. In einem Fall von 2026: 5 × 380 € = 1.900 € an den Vermieter.

Vorsicht für 2026: Das Haushaltsgesetz 2025 hatte dem nationalen Fonds 20 Millionen für 2026 zugewiesen, doch der Piano Casa (Gesetzesdekret 66/2026) hat ihn für 2026 um 22 Millionen gekürzt, für einen Garantiefonds nur für den öffentlichen Wohnbau (edilizia residenziale pubblica). Fragen Sie die Gemeinde, bevor Sie damit rechnen.

Die regionalen Mietzuschüsse laufen über die jährliche Ausschreibung der Gemeinde: Ist der Mieter, der einen erhält, im Rückstand, zahlt die Gemeinde ihn an Sie, bis der Rückstand ausgeglichen ist und im Rahmen des Zuschusses (Beschluss der Giunta 90/2026).

Muss ich Mieten versteuern, die ich nicht erhalte?

Nicht, wenn Sie es belegen: Nicht erhaltene Wohnungsmieten zählen nicht zum Einkommen, wenn der Ausfall durch die Räumungsaufforderung wegen Rückstands oder den Zahlungsbefehl nachgewiesen ist (Art. 26 TUIR, Einkommensteuergesetz). Das gilt für Mieten, die seit dem 1. Januar 2020 ausbleiben, wenn das Schriftstück bis zur Frist der Steuererklärung vorliegt; der Katasterertrag wird trotzdem besteuert (Anleitung zum Modell 730/2026).

Für bereits gezahlte Steuern auf nicht erhaltene Mieten, festgestellt im Bestätigungsverfahren, steht Ihnen eine Steuergutschrift in gleicher Höhe zu. Erhalten Sie die Rückstände später, gehören sie zu den getrennt besteuerten Einkünften (tassazione separata). Ab 1. Januar 2027 steht die Regel in Artikel 28 des neuen Einheitstextes (Gesetzesdekret 117/2026).

Wie beugt man vor?

• Kaution: höchstens 3 Monatsmieten (Art. 11 Gesetz 392/1978).
• Eine Sicherheit: Bank- oder Versicherungsbürgschaft (fideiussione) oder die eines Dritten, wie sie die Musterverträge im Anhang zum DM 16.01.2017 vorsehen. Nach Fälligkeit der Hauptschuld bleibt der Bürge nur verpflichtet, wenn Sie binnen 6 Monaten gegen den Mieter vorgegangen sind und sorgfältig weitergemacht haben (Art. 1957 Zivilgesetzbuch).
• Auswahl im Rahmen der DSGVO: nur die Daten, die zeigen, ob die Miete tragbar ist, beschränkt auf das notwendige Maß (Art. 5); keine Daten über Verurteilungen und Straftaten, die nur unter behördlicher Aufsicht oder mit gesetzlicher Grundlage verarbeitet werden dürfen (Art. 10).
• Registrierter Vertrag: Ihn verlangen der Fonds für schuldlose Säumnis und die Mietzuschüsse des nationalen Fonds (Art. 11 Gesetz 431/1998).

Ein Beispiel: 700 € im Monat, unbezahlt ab März

Annahmen: registrierter 3+2-Vertrag, 700 € fällig am 5.; der Mieter zahlt ab März nicht mehr und bittet in der Verhandlung um Zeit. Die Daten sind angenommen.

1. 5. März: Die Rate kommt nicht. Am 25. März laufen die 20 Tage ab: Ab dem 26. ist die unbezahlte Miete ein Auflösungsgrund.
2. 27. März: Mahnung per PEC. Am 5. April fällt auch die zweite Rate aus.
3. 20. April: Die Räumungsaufforderung wird zugestellt, mit dem Antrag auf Zahlungsbefehl über 2 × 700 = 1.400 €. Verhandlung am 26. Mai.
4. 26. Mai: Das Gericht gewährt das Maximum, 90 Tage, bis zum 24. August. Zahlt der Mieter alles, läuft der Vertrag weiter.
5. 2. September, vertagte Verhandlung: keine Zahlung. Bestätigung, Räumung festgesetzt auf den 23. Oktober, das Maximum: 60 Tage nach dem 24. August.
6. 24. Oktober: precetto; die 10 Tage enden am 3. November. Ankündigung am 4. November, Zugang 10 Tage später: am 14. November.

Vom 5. März bis zum 14. November: mehr als 8 Monate und 9 unbezahlte Mieten, 9 × 700 = 6.300 €, gedeckt durch den Zahlungsbefehl, aber noch einzutreiben. Zieht der Mieter beim ersten Zugang nicht aus, sind weitere nötig.

Die Gerichtsgebühr (contributo unificato) richtet sich nach den bei Zustellung unbezahlten Mieten (1.400 €, Stufe zu 98 €) und wird für das Bestätigungsverfahren halbiert: 49 € (Art. 13 DPR 115/2002). Für Anwaltshonorar und Zustellungen verlangen Sie ein schriftliches Angebot.