Kündigung durch den Mieter aus schwerwiegenden Gründen: die Mietwohnung vor Vertragsende verlassen

Sie unterschreiben einen Mietvertrag über vier oder drei Jahre, dann ändert sich das Leben. Eine neue Stelle in einer anderen Stadt, eine veränderte familiäre Lage. Dieser Leitfaden erklärt, was das Gesetz vorsieht, wenn der Mieter die Wohnung vor Vertragsende verlassen will, in Verträgen 4+4 und 3+2.

Kurz gesagt

• In Verträgen 4+4 und 3+2 kann der Mieter jederzeit kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen.
• Nötig ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten, mitgeteilt an den Vermieter.
• Das Gesetz schreibt im hier zitierten Teil keine bestimmte Form der Mitteilung vor. Schriftlich und mit Zugangsnachweis ist die vorsichtige Wahl.
• Der befristete Mietvertrag (contratto transitorio) ist gesondert geregelt, in Art. 5 desselben Gesetzes: Dieser Leitfaden behandelt seine Ausstiegsregeln nicht.

Kann ich vor Vertragsende ausziehen?

Ja, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und Sie sechs Monate Frist einhalten. So steht es im Gesetz 431/1998, Art. 3 Abs. 6.

Die Regel gilt für die beiden langen Formen der Wohnungsmiete. Sie sind in Art. 2 desselben Gesetzes beschrieben:

• Freie Miete (canone libero, 4+4)

  Mindestlaufzeit: 4 Jahre, verlängerbar um weitere 4

• Regulierte Miete (canone concordato, 3+2)

  Mindestlaufzeit: 3 Jahre, plus 2 Jahre Verlängerung

„Jederzeit“ heißt: Sie müssen keinen Ablauftermin abwarten. Sie können die Kündigung (recesso) auch schon im ersten Jahr erklären. Die sechs Monate Frist bleiben aber bestehen.

Was zählt als „schwerwiegender Grund“?

Das Gesetz verwendet die Formulierung „qualora ricorrano gravi motivi“, also „sofern schwerwiegende Gründe vorliegen“. Eine Liste finden Sie in diesem Leitfaden nicht, und das ist kein Zufall. Was unter diese Formel fällt, hängt von den konkreten Umständen ab.

Das ist ein heikler Punkt. Ein Grund, der Ihnen ernst erscheint, muss es für den Vermieter nicht sein.

Wer glaubt, einen schwerwiegenden Grund zu haben, lässt ihn deshalb besser prüfen, bevor die Mitteilung rausgeht. Diese Fragen lohnen sich an eine Fachperson:

• Fällt mein Grund unter die schwerwiegenden Gründe im Sinne des Gesetzes?
• Wie beschreibe ich ihn in der Mitteilung an den Vermieter?
• Welche Unterlagen sollte ich aufbewahren, um ihn zu belegen?

Wie teile ich die Kündigung dem Vermieter mit?

Das Gesetz sagt, die Kündigung erfolgt „dando comunicazione al locatore“, also durch Mitteilung an den Vermieter. Der hier zitierte Teil der Norm schreibt keine bestimmte Form vor. In der Praxis gibt es aber nur eine vorsichtige Wahl: schriftlich, mit dem Nachweis, dass der Vermieter die Mitteilung erhalten hat.

Zwei Wege hinterlassen einen Zustellnachweis:

• Einschreiben mit Rückschein (raccomandata A/R): Laut Poste Italiane bestätigt der Rückschein die Zustellung mit einer Karte, die Datum und Unterschrift des Empfängers trägt.
• PEC (posta elettronica certificata), die zertifizierte E-Mail: Sie hat denselben rechtlichen Wert wie ein Einschreiben mit Rückschein, wie die Agenzia per l'Italia Digitale erklärt. Eine PEC kann auch an eine gewöhnliche E-Mail-Adresse gesendet werden, dann erhält der Absender aber keine Zustellbestätigung: Auch der Vermieter braucht also ein PEC-Postfach.

Warum so viel Gewicht auf die Schriftform? Weil die Frist sechs Monate beträgt. Gibt es eines Tages Streit darüber, wann sie begonnen hat, reichen ein Anruf oder eine Kurznachricht als Beweis nicht aus.

Im Schreiben sollte klar stehen:

• Ihre Daten und die des Vermieters;
• die Adresse der Wohnung und die Angaben zum Mietvertrag;
• dass Sie aus schwerwiegenden Gründen kündigen;
• welche Gründe das sind;
• das Versanddatum.

Bewahren Sie eine Kopie des Schreibens und den Beleg auf. Ab wann die Frist genau läuft, behandelt dieser Leitfaden nicht: Fragen Sie das vor dem Versand.

Und was ist mit der Kaution?

Für die Kaution (deposito cauzionale) gelten eigene Regeln. Sie stehen im Gesetz 392/1978, Art. 11:

• Sie darf drei Monatsmieten nicht übersteigen;
• sie wird mit den gesetzlichen Zinsen verzinst;
• die Zinsen werden dem Mieter am Ende jedes Jahres ausgezahlt.

Wie die Kündigung mit der Rückzahlung der Kaution zusammenhängt, behandelt dieser Leitfaden nicht. Wer bald auszieht, fragt das am besten schriftlich beim Vermieter nach. Wann und wie wird die Kaution zurückgezahlt? Wurden die aufgelaufenen Zinsen jedes Jahr ausgezahlt?

Und wenn ich einen befristeten Mietvertrag habe?

Der befristete Vertrag ist gesondert geregelt, in Art. 5 des Gesetzes 431/1998, und dauert laut Ministerialdekret vom 16. Januar 2017 höchstens achtzehn Monate. Die oben beschriebene Kündigungsregel betrifft Verträge 4+4 und 3+2: Die Ausstiegsregeln des befristeten Vertrags deckt dieser Leitfaden nicht ab.

Mit einem befristeten Vertrag ist der erste Schritt, Ihren Vertrag genau zu lesen. Suchen Sie die Klausel zur Kündigung oder zum vorzeitigen Auszug. Fehlt sie oder ist sie unklar, fragen Sie nach, bevor Sie etwas entscheiden.

Einen Vergleich der Vertragsformen finden Sie auf der Seite Verträge. Ausführlicher ist der Artikel Befristet, reguliert oder frei: welcher Vertrag in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Was sollte ich vor der Unterschrift fragen?

Der beste Moment, an den Auszug zu denken, ist vor dem Einzug. Wenn der Vertrag vor Ihnen liegt, ersparen Ihnen diese Fragen Überraschungen:

• Welche Vertragsform ist es? 4+4, 3+2 oder befristet?
• Gibt es eine Klausel zur Kündigung durch den Mieter? Was steht dort, Wort für Wort?
• Wie hoch ist die Kaution? Liegt sie innerhalb der Grenze von drei Monatsmieten?
• Wie und wann werden die Zinsen auf die Kaution ausgezahlt?
• An welche Adresse, auch PEC, ist eine förmliche Mitteilung an den Vermieter zu schicken?

Die letzte Frage wirkt wie ein Detail. Sie ist keines: Müssen Sie eines Tages kündigen, wissen Sie schon, wohin Sie schreiben.

Einen Eindruck von den Einzugskosten gibt das Tool Einzugskosten. Wie ein Mietvertrag aufgebaut ist, zeigt der Vertragsgenerator.

Und wenn ich der Vermieter bin?

Die Regel gilt auch für Ihre Seite. In einem Vertrag 4+4 oder 3+2 kann der Mieter jederzeit aus schwerwiegenden Gründen kündigen, mit sechs Monaten Frist. Das ist ein gesetzliches Recht, kein Entgegenkommen.

Sechs Monate sind Zeit, sich zu organisieren. Sie können sie nutzen, um den nächsten Mieter zu suchen und eventuelle Arbeiten zu planen. Erhalten Sie eine Kündigung und haben Zweifel an den genannten Gründen, holen Sie besser eine Einschätzung ein, bevor Sie antworten.

Wenn Sie die Wahl der Vertragsform, die Auswahl des Mieters, den Vertrag und die Registrierung abgeben möchten, finden Sie unsere Arbeitsweise auf der Seite Vermieter.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Zu Ihrer Situation können Sie TriesteAffitti über die Website schreiben.