Befristeter Mietvertrag in Triest und FVG: was Vermieter brauchen

Wer entscheidet, welche Gründe zählen?

Der Rahmen ist national. Das Gesetz 431/1998 (Artikel 5) erlaubt kurze Verträge „per soddisfare particolari esigenze delle parti“ (für besondere Bedürfnisse der Parteien), und das Ministerialdekret vom 16.01.2017 (Artikel 2) regelt den Rest: nicht mehr als achtzehn Monate, der Bedarf im Vertrag erklärt und ab 30 Tagen die Unterlagen beigefügt. Die Liste der Bedarfsfälle dagegen schreibt die Gebietsvereinbarung, unterzeichnet von den Verbänden der Eigentümer und den Mietergewerkschaften: Deshalb ist sie von Stadt zu Stadt anders.

In Triest gelten zwei Vereinbarungen, wie die Gemeinde auf ihrer Seite zu den Gebietsvereinbarungen erklärt: die vom 14.12.2022, mit dem Protokoll vom 11.12.2025 für die unterzeichnenden Verbände verlängert, und die am 15.12.2025 hinterlegte. Die Liste unten stammt aus der zweiten; die erste hat eine andere. Bevor Sie einen Mieter suchen, fragen Sie den Verband, der den Vertrag bestätigen wird, nach welcher der beiden er arbeitet.

Welche Gründe zählen in Triest?

Die Bedarfsfälle der Vereinbarung von 2025 (Punkt 3), Ihre und die derer, die einziehen, und die Fälle, die man oft hört und die nicht dazugehören:

• Befristeter Vertrag?ja

  Sie brauchen die Wohnung für sich, Ihren Ehepartner, Ihre Kinder oder Angehörige im Haushalt: Heirat, eingetragene Partnerschaft oder Zusammenleben, Ende der Arbeit mit Räumung der Dienstwohnung, Studium oder Arbeit in einer anderen Gemeinde als der Wohnsitzgemeinde, Trennung

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: die Unterlagen zum Ereignis oder eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?ja

  Sie brauchen die Wohnung, um dort eine Tätigkeit zu eröffnen oder zu übernehmen, Ihre, die Ihres Ehepartners, Ihrer Kinder oder von Verwandten bis zum zweiten Grad: Kanzlei, Werkstatt, Praxis, Büro

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: die Unterlagen zum Beginn oder eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?ja

  Sie müssen Bauarbeiten durchführen, die mit einer bewohnten Wohnung unvereinbar sind, mit bereits beantragter Genehmigung

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: der Antrag auf die Baugenehmigung

• Befristeter Vertrag?ja

  Sie sind im Krankenhaus oder wohnen in einem Pflegeheim (residenza sanitaria assistenziale)

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?ja

  Der Mieter hat eine befristete Arbeit, eine Versetzung oder einen vorübergehenden Einsatz und ist in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: der Arbeitsvertrag oder das Schreiben der Firma, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Der Mieter ist selbstständig, mit einer vorübergehenden Verlegung oder einem Auftrag (commessa)

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: der Auftrag, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Der Mieter braucht eine Behandlung oder pflegt einen Angehörigen und ist in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?ja

  Der Mieter besucht einen Kurs, ein Praktikum oder eine Weiterbildung mit festem Enddatum, nicht an eine eigene abhängige Beschäftigung gebunden und kein Studium oder Aufbaustudium (Master, Promotion, Facharztausbildung, Fortbildungsstudium, Erasmus: dafür gibt es den Vertrag für Studierende), und ist in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: die Einschreibung oder die Vereinbarung, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Der Mieter hat schon eine Wohnung gekauft, zugeteilt bekommen oder gemietet, die vor Vertragsende frei wird

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: der Vorvertrag (preliminare), die Zuteilung oder der Mietvertrag, mit dem Datum

• Befristeter Vertrag?ja

  Am Hauptwohnsitz des Mieters laufen Arbeiten, die ihn dort nicht wohnen lassen, oder er trennt sich gerade

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: die Unterlagen zu den Arbeiten, die Urkunden oder eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?zu prüfen

  Ein anderes sicheres Ereignis mit festem Datum, bei Ihnen oder bei ihm

  Was beigefügt wird, zum Beispiel: im Vertrag angegeben und belegt

• Befristeter Vertrag?nein

  Sie wollen die Wohnung nur in einem Jahr wieder frei haben

• Befristeter Vertrag?nicht in der Liste

  Sie wollen die Wohnung in ein paar Monaten verkaufen

• Befristeter Vertrag?allein nicht

  Der Mieter ist unbefristet in Triest angestellt

• Befristeter Vertrag?allein nicht

  Der Mieter arbeitet befristet in Triest, ist hier aber schon gemeldet

• Befristeter Vertrag?nein

  Der Mieter sucht eine Wohnung zum Kauf oder „probiert es erst mal“

Dazu kommt ein Wahlkampf des einziehenden Mieters außerhalb seiner Gemeinde. Nach der Vereinbarung genügt der Bedarf einer einzigen Partei, und wer einzieht, darf die Wohnung für höchstens achtzehn Monate brauchen. Bei den Wohnungen, die Sie uns mit dem roten Hinweis „Nur befristet“ anvertrauen, fragen wir den Grund schon im Besichtigungsformular bei denen ab, die einziehen.

Wie prüfen Sie den Mieter?

Vier Fragen, vor der Besichtigung und nicht erst bei der Unterschrift:

1. Wo ist er gemeldet? Nach der Vereinbarung von 2025 verlangen befristete Arbeit, Versetzung oder vorübergehender Einsatz, Behandlung, Studium, Weiterbildung und Wahlkampf einen Wohnsitz in einer anderen Gemeinde als Triest.
2. Bis wann braucht er die Wohnung? Der Grund muss ein Ende haben, und der Vertrag geht nicht über achtzehn Monate hinaus.
3. Welches Dokument belegt ihn? Ab dreißig Tagen wird es dem Vertrag beigefügt. Die Vereinbarung von 2025 nimmt die Eigenerklärung an (dichiarazione sostitutiva, DPR 445/2000, Artikel 46 und 47) und schreibt sie vor, wenn das Dokument Gesundheitsdaten oder andere sensible Daten zeigen würde: Ein ärztliches Attest verlangt man nicht.
4. Ist er genau festgehalten? Die Vereinbarung von 2025 will die Gründe „con precisione“ (genau) angegeben: wer, warum und bis wann.

Die Eigenerklärung muss wahr sein: Wer Falsches erklärt, wird nach dem Strafgesetzbuch bestraft (Artikel 76 desselben DPR). Eine Unterschrift schafft aber keinen Grund, den es nicht gibt.

Was riskieren Sie, wenn der Grund nicht trägt?

Das Dekret von 2017 (Artikel 2, Absatz 6) führt den Vertrag auf die Laufzeit eines 4+4 zurück, wenn er die Regeln zu Dauer, Miete, Erklärung und Nachweis des Bedarfs nicht einhält: vier Jahre, verlängert um weitere vier, außer aus den Gründen von Artikel 3 des Gesetzes 431/1998. Der Kassationshof hat es im Urteil 4075 vom 20.02.2014 klar gesagt: „non sono quindi le parti a decidere“ (nicht die Parteien entscheiden), wann ein befristeter Vertrag möglich ist.

Liegt der Grund bei Ihnen, gibt es ein Risiko mehr. Wenn Sie die Wohnung mit der Erklärung einer bestimmten Nutzung zurückbekommen, sie aber ohne triftigen Grund nicht innerhalb von sechs Monaten so nutzen, hat der Mieter Anspruch auf Wiederherstellung des Vertrags zu den Bedingungen des 4+4 oder auf Schadensersatz in Höhe von 36 Monatsmieten, berechnet auf die letzte Miete (ministerielles Muster, Anhang B, Artikel 3). Bei 650 € im Monat sind das 23.400 €.

Wie viel Sie verlangen können, und die Steuern

Die Miete liegt innerhalb der Spannen der Vereinbarung, weil Triest mehr als 10.000 Einwohner hat, auch wenn Sie die cedolare nicht wählen: Die Vereinbarung von 2025 erlaubt befristeten Verträgen bis zu 20 % mehr, die von 2022 bis zu 5 %. Dafür bekommen Sie die cedolare von 10 %, mit der Bestätigung eines unterzeichnenden Verbands, wenn der Vertrag nicht mit dessen Unterstützung geschlossen wird; nicht dagegen das um weitere 30 % gekürzte Einkommen und die Registersteuer auf 70 % der Miete, die das Gesetz 431/1998 (Artikel 8) für befristete Verträge ausschließt. Bei Verträgen bis zu 30 Tagen sind Miete und Aufteilung der Nebenkosten frei.

Die Rechnung Schritt für Schritt, die ILIA (lokale Immobiliensteuer) und die Bestätigung stehen im Ratgeber zu den Bedarfsfällen des befristeten Vertrags; die Spanne Ihrer Wohnung liefert der Rechner für die regulierte Miete.

Ein Beispiel: eine Wohnung, drei Anfragen

Annahme: eine Zweizimmerwohnung, frei ab dem 1. Februar 2027, die Sie nur befristet vermieten. Es kommen drei Anfragen.

1. Eine Forscherin mit Wohnsitz in Padua, von einem Institut in Triest für 14 Monate befristet eingestellt. Das ist befristete Arbeit in einer anderen Gemeinde: ein Vertrag über 14 Monate, vom 1. Februar 2027 bis 31. März 2028, mit dem Arbeitsvertrag als Anlage. Ende März ist die Wohnung wieder frei.
2. Ein Krankenpfleger mit Wohnsitz in Udine, unbefristet von einem Triester Krankenhaus eingestellt. Die Arbeit allein ist kein vorübergehender Bedarf. Hat er aber den Vorvertrag für eine Wohnung in Opicina unterschrieben, mit Übergabe am 30. September 2027, hat er den Bedarf der kommenden Wohnung: ein befristeter Vertrag über 8 Monate, mit dem Vorvertrag als Anlage.
3. Eine Triester Familie, die für die nächsten Jahre eine größere Wohnung will: kein Bedarf aus der Liste. Mit einem befristeten Vertrag riskierten Sie einen 4+4, ohne es zu wissen; der richtige Weg, für die Familie und für Sie, ist ein 3+2 oder ein 4+4, der auch so geschrieben ist.

Und wenn es keinen Grund gibt?

Wenn weder Sie noch der Interessent einen Grund aus der Liste haben, ist der befristete Vertrag nicht der richtige. Ein 3+2 zur regulierten Miete (canone concordato) oder ein 4+4 öffnet Ihre Wohnung auch für Mieter, die für Jahre suchen; welcher zu Ihrer Wohnung passt, erklären wir unter welcher Vertrag passt. Sucht eine Firma eine Wohnung für einen Mitarbeiter, gibt es die Firmenwohnung (uso foresteria).

Und im übrigen Friaul-Julisch Venetien?

Gesetz und Dekret gelten überall, die Liste der Gründe nicht: Sie steht in der Vereinbarung, die in der jeweiligen Gemeinde gilt.

• Udine: Vereinbarung vom 25.09.2017, mit den späteren Protokollen; sie gilt auch für die Gemeinden der Provinz, die sie aufzählt. Der Wohnsitz des Mieters in einer anderen Gemeinde ist nur bei befristeter Arbeit nötig.
• Pordenone: Vereinbarung vom 02.02.2018, mit derselben Liste wie Udine.
• Gorizia: Vereinbarung vom 18.04.2018. Der Wohnsitz anderswo ist bei befristeter Arbeit und bei einem Arbeits- oder Auftragsverhältnis (commessa) nötig.

In allen drei zählen auf der Seite derer, die einziehen, auch die gekaufte Wohnung, die innerhalb von achtzehn Monaten frei wird, Bauarbeiten an der eigenen Wohnung, eine Behandlung und ein Wahlkampf; das Studium dagegen gehört nicht zu den Gründen der Mieter, und für Studierende gibt es einen eigenen Vertrag. Anderswo, Monfalcone eingeschlossen, fragen Sie, wer den Vertrag aufsetzt, nach welcher Vereinbarung er ihn schreibt.