Welcher Mietvertrag in Triest: 4+4, 3+2 oder befristet

Wer in Triest eine Wohnung für mehr als 30 Tage an eine Person als deren Wohnsitz vermietet, hat nur einen Vertrag mit freier Miete: den 4+4. Befristeter Vertrag, 3+2 und Studentenvertrag haben ihre Miete in den Spannen der territorialen Vereinbarung. Ausnahmen nennt Artikel 1 des Gesetzes 431/1998: denkmalgeschützte Gebäude oder Wohnungen der Katasterkategorien A/8, A/9 oder A/1, öffentlicher Wohnbau (edilizia residenziale pubblica), ausschließlich zu touristischen Zwecken vermietete Wohnungen und Wohnungen, die eine Gebietskörperschaft für vorübergehenden Wohnbedarf mietet. Für alle anderen hängt die Wahl an zwei Fragen: wann Sie die Wohnung zurückwollen und wer darin wohnen wird.

Die Verträge im Vergleich

• 4+4 freiDauer4 JahreMietefreiCedolare21 %

  verlängert sich um 4, außer aus den Gründen von Art. 3

• 3+2 reguliertDauer3 JahreMieteSpannen der VereinbarungCedolare10 %

  Verlängerung um 2 Jahre, außer aus den Gründen von Art. 3

• BefristetDauer1–18 MonateMieteSpannen der VereinbarungCedolare10 %

  endet, ohne Kündigung

• StudentenDauer6–36 MonateMieteSpannen der VereinbarungCedolare10 %

  verlängert sich um denselben Zeitraum, außer der Student kündigt

Welche Vereinbarung gilt in Triest?

Für die Gemeinde Triest (Comune di Trieste) gelten zwei territoriale Vereinbarungen (Seite aktualisiert am 26.08.2026): die vom 14.12.2022, die ein Protokoll vom 11.12.2025 für die Verbände verlängert, die es unterzeichnen, und die am 15.12.2025 von UNSICASA, CASAMIA, UNPI, FE.N.I.T. und ANIA hinterlegte. Der Text von 2025 sagt in Artikel 1, dass er den von 2022 vollständig ersetzt.

Schließen Sie einen Vertrag mit regulierter Miete ohne Beistand der Verbände, brauchen Sie für die Steuervorteile die Bestätigung (attestazione) mindestens eines Verbands, der die Vereinbarung unterzeichnet hat (Ministerialdekret vom 16.01.2017): Für die Agenzia delle Entrate ist sie ein «notwendiges Element» für die cedolare von 10 % und für die Vorteile bei Einkommen- und Registersteuer (Resolution 31/E von 2018).

Wann lohnt sich der befristete Vertrag?

Wenn Sie die Wohnung binnen 18 Monaten frei haben wollen oder der Einziehende einen vorübergehenden Bedarf hat. Die Vereinbarung 2025 legt die Dauer auf 1 bis 18 Monate fest und nennt 15 Bedarfsfälle, 5 des Vermieters und 10 des Mieters: etwa die Wohnung für ein Kind, das heiratet, eine befristete Stelle in einer anderen Gemeinde, ein Praktikum, medizinische Behandlung. Einer genügt, auch nur einer Seite.

Drei Regeln ohne Spielraum:

• Der Bedarf muss im Vertrag stehen und über 30 Tage belegt sein. Die Vereinbarung 2025 akzeptiert auch eine Ersatzerklärung (dichiarazione sostitutiva, Artikel 46 und 47 des Präsidialdekrets 445/2000).
• Die Miete bleibt in den Spannen, auch ohne cedolare: Das verlangt das Dekret von 2017 in Gemeinden mit mehr als 10.000 Einwohnern, außer bei Verträgen bis 30 Tage. Die Vereinbarung 2025 erlaubt für befristete Verträge bis zu 20 % mehr.
• Halten Sie Dauer, Miete oder belegten Bedarf nicht ein, wird der Vertrag auf die Laufzeit eines 4+4 zurückgeführt (Dekret von 2017, Art. 2).

Das verbindliche Ministerialmuster (Anlage B) sagt, dass der befristete Vertrag «ohne jede Kündigung endet». Er erhält die cedolare von 10 % (Rundschreiben 8/E von 2017) und die ILIA-Ermäßigung der regulierten Miete, nicht aber die Vorteile bei Einkommen- und Registersteuer, die Art. 8 des Gesetzes für befristete Verträge ausschließt.

Achtung danach: Bekommen Sie die Wohnung zum Ablauf mit Verweis auf eine bestimmte Nutzung zurück und setzen diese ohne berechtigten Grund nicht binnen 6 Monaten um, hat der Mieter Anspruch auf Wiederherstellung zu den Bedingungen des 4+4 oder auf einen Schadenersatz von 36 Monatsmieten der letzten Miete (Anlage B, Art. 3).

Der 3+2 mit regulierter Miete: stabiles Einkommen, weniger Steuern

Er läuft mindestens 3 Jahre und verlängert sich dann von Rechts wegen um 2. Am Ende der 5 Jahre kann jede Seite neue Bedingungen verlangen oder auf die Verlängerung verzichten, per Einschreiben mindestens 6 Monate vorher; schreibt niemand, verlängert er sich um 2 Jahre, bei jedem Ablauf.

Beim ersten Ablauf bekommen Sie die Wohnung nur aus den Gründen des Artikels 3 des Gesetzes 431/1998 zurück, darunter Eigennutzung oder Nutzung durch Ehepartner oder Verwandte bis zum zweiten Grad, eine vollständige Sanierung, ein Verkauf, wenn Sie außer Ihrer eigenen keine weitere Wohnung besitzen. Der Grund muss bei sonstiger Nichtigkeit in der Kündigung stehen, mit mindestens 6 Monaten Frist.

Dafür:

• cedolare von 10 % statt 21 %;
• ILIA 2026 zu 0,65 % statt 1,06 % für Wohnungen, die nicht Hauptwohnsitz sind (0,70 % für die erste solche in der Region, wenn gemeldet), dann auf 75 % reduziert: Die Gemeinde verlangt einen registrierten Vertrag, die Bestätigung und eine Erklärung an Esatto SPA;
• ohne cedolare ein um weitere 30 % gekürztes zu versteuerndes Einkommen und Registersteuer auf 70 % der Miete.

Beispiel: 4+4 oder 3+2, was Ihnen bleibt

Annahmen des Beispiels: eine Wohnung für 9.600 € im Jahr bei freier Miete oder 8.400 € bei regulierter Miete, ILIA-Bemessungsgrundlage 80.000 € (voller Satz), cedolare in beiden Fällen.

• Jahresmiete

  4+4 frei: 9.600 €

  3+2 reguliert: 8.400 €

• Cedolare

  4+4 frei: 21 % × 9.600 = 2.016 €

  3+2 reguliert: 10 % × 8.400 = 840 €

• ILIA

  4+4 frei: 1,06 % × 80.000 = 848 €

  3+2 reguliert: 0,65 % × 80.000 × 75 % = 390 €

• Es bleiben

  4+4 frei: 9.600 − 2.016 − 848 = 6.736 €

  3+2 reguliert: 8.400 − 840 − 390 = 7.170 €

Der 3+2 lässt Ihnen 434 € im Jahr mehr, bei 1.200 € weniger Miete. Der 4+4 brächte erst ab 10.149 € freier Miete mehr: (7.170 + 848) / 0,79, denn nach der cedolare behalten Sie 79 %.

Der 4+4 frei: Sie bestimmen die Miete

Er ist die Wahl, wenn die gewünschte Miete über dem Höchstwert der Vereinbarung liegt. Der Preis ist die Zeit: 4 Jahre und weitere 4, mit denselben Gründen aus Artikel 3 gegen die Verlängerung beim ersten Ablauf. Beim zweiten kann jede Seite per Einschreiben mindestens 6 Monate vorher verzichten; ohne verlängert er sich zu denselben Bedingungen.

Mit der cedolare von 21 % verzichten Sie für die gesamte Dauer der Option auf jede Mietanpassung, ISTAT eingeschlossen, auch wenn der Vertrag sie vorsieht.

Studierende und Doktoranden

Triest ist Universitätsstadt: Der Studentenvertrag gilt für alle, die in einem Studium oder Postgraduiertenstudium eingeschrieben sind (die Vereinbarung 2025 nennt auch Erasmus) und ihren Wohnsitz in einer anderen Gemeinde haben. Er dauert 6 Monate bis 3 Jahre und verlängert sich beim ersten Ablauf um denselben Zeitraum, sofern der Student nicht 1 bis 3 Monate vor Ablauf kündigt. Er kann aus schwerwiegenden Gründen per Einschreiben mindestens 3 Monate vorher zurücktreten.

Steuerlich gilt das Gleiche wie beim 3+2: Art. 8 des Gesetzes schließt die Vorteile für befristete Verträge aus, nicht aber für Studenten, das Dekret von 2017 (Art. 5) gewährt ihnen die ermäßigte cedolare, und auch die ILIA ist reduziert. Die Vereinbarung 2025 erlaubt bis zu 10 % mehr für Verträge über 18 Monate.

Und wenn der Mieter ein Unternehmen ist?

Unterschreibt ein Unternehmen, um einen Mitarbeiter unterzubringen («uso foresteria»), gibt es für die Agenzia delle Entrate keine cedolare: Sie ist ausgeschlossen bei Mietern, die als Unternehmen oder Selbständige handeln, «unabhängig von der späteren Nutzung» für Mitarbeiter (Seite aktualisiert am 29.05.2026). Der Kassationsgerichtshof hat mit dem Zwischenbeschluss 30016 vom 13.11.2025 die Frage dem Ersten Präsidenten zur möglichen Zuweisung an die Vereinigten Senate (Sezioni Unite) übermittelt: Fragen Sie vor der Unterschrift Ihren Steuerberater, ob sie entschieden haben.

Die Alternative ist ein Vertrag auf den Namen des Mitarbeiters: Für die Unterbringung nicht ansässiger Arbeitnehmer sieht das Dekret von 2017 Verträge mit regulierter Miete «mit den direkten Nutzern» (con i diretti fruitori) vor.