Garage oder Stellplatz in Triest vermieten: Steuern, Vertrag

Eine Garage mit 15 m² in San Vito vermietet sich nach den OMI-Werten für 145,50 bis 216 € im Monat. Vermieten Sie sie allein an einen Fremden, zahlen Sie auf die Miete die normale Einkommensteuer (IRPEF), nicht die Pauschalsteuer cedolare secca; vermieten Sie sie an den Mieter Ihrer Wohnung, mit einem Vertrag, der auf den Wohnungsvertrag verweist, gilt die Pauschalsteuer auch für die Garage. In beiden Fällen wird der Vertrag registriert.

Wie viel bringt eine Garage in Triest?

Zweimal im Jahr nennt die OMI, die Preisdatenbank der Steuerbehörde, für jede Zone eine Mietspanne je Quadratmeter Bruttofläche. Das sind die Triester Garagen in den Blättern des Semesters 1/2026:

• Garage, €/m² im Monat16,8–25,215 m², € im Monat252–378

  Altstadt (B2)

• Garage, €/m² im Monat10,9–16,315 m², € im Monat163,50–244,50

  Stadtzentrum (B1)

• Garage, €/m² im Monat10,2–15,215 m², € im Monat153–228

  Barcola, Gretta, Costiera (D3)

• Garage, €/m² im Monat9,7–14,415 m², € im Monat145,50–216

  San Vito (C1)

• Garage, €/m² im Monat7,8–11,615 m², € im Monat117–174

  Chiadino, San Giovanni, Rozzol (C4)

• Garage, €/m² im Monat7,5–11,215 m², € im Monat112,50–168

  Opicina (D2)

Ein überdachter Stellplatz ist weniger wert: 6,8–10 €/m² in Barcola, 2,6–3,8 in Opicina. Das sind Zonenwerte, nicht die Miete Ihrer Garage: Zufahrt, Breite der Rampe und eine Steckdose zählen mit.

Garage allein: Pauschalsteuer oder IRPEF?

Die cedolare secca gilt für Wohnungen und ihr Zubehör (pertinenze). Nach der Agenzia delle Entrate (Rundschreiben 26/E von 2011) gilt sie für eine zusammen mit der Wohnung vermietete Garage oder mit einem getrennten, späteren Vertrag, sofern:

1. die Parteien dieselben sind;
2. der Garagenvertrag auf den Wohnungsvertrag verweist;
3. darin die Zubehörbindung an die bereits vermietete Wohnung steht.

Eine Garage, die allein an jemanden vermietet wird, der nicht Ihr Mieter ist, bleibt draußen. Ihr Ertrag geht in die IRPEF: Er ist die Miete abzüglich 5 %, wenn sie über dem Katasterertrag liegt (TUIR, Art. 37), plus regionaler und kommunaler Zuschlag.

Muss der Garagenvertrag registriert werden?

Ja, unabhängig von der Miete, binnen 30 Tagen nach der Unterschrift. Ohne Pauschalsteuer zahlen Sie:

• Registersteuer: jedes Jahr 2 % der Miete dieses Jahres, mit einem Minimum von 67 € nur für das erste Jahr;
• Stempelsteuer von 16 € je Exemplar, je 4 Seiten oder 100 Zeilen.

Sie und der Mieter haften dafür gesamtschuldnerisch. Mit der Pauschalsteuer fallen auf den Vertrag dagegen weder Register- noch Stempelsteuer an: Die cedolare ersetzt sie (Gesetzesdekret 23/2011, Art. 3).

Welcher Vertrag gilt für eine Garage?

Das Gesetz 431/1998 regelt die Vermietung von Immobilien zu Wohnzwecken: Eine allein vermietete Garage folgt dem Zivilgesetzbuch (Art. 1571 ff.).

• Die Dauer wählen Sie, höchstens 30 Jahre (Art. 1573).
• Mit fester Frist endet der Vertrag mit Ablauf, ohne Kündigung (Art. 1596).
• Schreiben Sie den Zweck auf (Abstellen eines Autos oder Motorrads, keine Warenlagerung), wer Strom und Hausgeldanteil zahlt und was mit Fernbedienung und Schlüsseln geschieht.

Garage und Wohnung zusammen: was die regulierte Miete ändert

Im Triester Mietabkommen von 2025 fließt die Garage in die Miete der Wohnung ein: 90 % ihrer Fläche zählen zur konventionellen Fläche (Art. 6), und eine Garage („box auto“) mit Stromanschluss, zusammen mit der Wohnung vermietet, bringt 2 Punkte bei den Parametern des Anhangs. Ein überdachter Stellplatz zählt mit 80 %, ein offener mit 60 %.

Wird die Garage mit einem getrennten Vertrag vermietet, auch an denselben Mieter, zählt sie nicht. Wie die Miete berechnet wird, erklärt der Ratgeber zur regulierten Miete in Triest.

Ein Beispiel: die Garage in San Vito

Erklärte Annahmen: Garage C/6 mit 15 m² in San Vito, Katasterertrag 130 €, kein Zubehör der von Ihnen bewohnten Wohnung; Miete 150 € im Monat; Ihr Einkommen liegt zwischen 28.000 und 50.000 €, also bei 33 % plus regionalem (1,23 %) und Triester (0,8 %) Zuschlag.

An einen Fremden, ohne Pauschalsteuer

1. Miete: 12 × 150 = 1.800 €.
2. Ertrag: 1.800 − 5 % = 1.710 €, mehr als der aufgewertete Katasterertrag (130 × 1,05 = 136,50 €).
3. IRPEF und Zuschläge: 1.710 × 35,03 % = 599,01 €.
4. Registersteuer: 2 % sind 36 €, im ersten Jahr aber mindestens 67 €, plus Stempelsteuer.
5. ILIA: 130 × 1,05 × 160 = 21.840 € Grundlage, zu 1,06 %: 231,50 €.

Im ersten Jahr bleiben Ihnen 1.800 − 599,01 − 67 − 231,50 = 902,49 €, vor Stempelsteuer und Hausgeld.

An Ihren Mieter, mit getrenntem Vertrag zu freier Miete und Pauschalsteuer 21 %

1. Pauschalsteuer: 1.800 × 21 % = 378 €, keine Register- und Stempelsteuer.
2. ILIA: dieselbe, 231,50 €.
3. Ihnen bleiben 1.190,50 €.

• An einen FremdenIRPEF 599,01 €An Ihren Mieter, mit Pauschalsteuercedolare 378 €

  Steuer auf die Miete

• An einen Fremden67 € + Stempelsteuer

  Registersteuer, erstes Jahr

• An einen Fremden231,50 €An Ihren Mieter, mit Pauschalsteuer231,50 €

  ILIA

• An einen Fremden902,49 €An Ihren Mieter, mit Pauschalsteuer1.190,50 €

  Ihnen bleiben

Die ILIA zahlen Sie auch bei leerer Garage. Die Vermietung an einen Fremden bringt also im ersten Jahr zusätzlich 1.800 − 599,01 − 67 = 1.133,99 €.