Befristeter Mietvertrag in Triest und FVG: was Mieter brauchen

Wer entscheidet, welche Gründe zählen?

Der Rahmen ist national. Das Gesetz 431/1998 (Artikel 5) erlaubt kurze Verträge „per soddisfare particolari esigenze delle parti“ (für besondere Bedürfnisse der Parteien), und das Ministerialdekret vom 16.01.2017 (Artikel 2) regelt den Rest: nicht mehr als achtzehn Monate, der Bedarf im Vertrag erklärt und ab 30 Tagen die Unterlagen beigefügt. Die Liste der Bedarfsfälle dagegen schreibt die Gebietsvereinbarung, die für eine oder mehrere Gemeinden gilt und von den Verbänden der Eigentümer und den Mietergewerkschaften unterzeichnet ist: Deshalb ist sie von Stadt zu Stadt anders.

In Triest gelten zwei Vereinbarungen, wie die Gemeinde auf ihrer Seite zu den Gebietsvereinbarungen erklärt, wo Sie auch die vollständigen Texte finden: die vom 14.12.2022, mit dem Protokoll vom 11.12.2025 für die neun unterzeichnenden Verbände verlängert, und die am 15.12.2025 hinterlegte. Die Liste unten stammt aus der zweiten; die erste hat eine andere. Nach welcher der beiden Ihr Vertrag geschrieben wird, weiß, wer ihn aufsetzt.

Welche Gründe zählen in Triest?

Die Bedarfsfälle derer, die einziehen, nach der Vereinbarung von 2025 (Punkt 3), und die Fälle, die uns jeden Tag erreichen und nicht dazugehören:

• Befristeter Vertrag?ja

  Befristete Anstellung, Versetzung oder vorübergehender Einsatz, und Sie sind in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Ein Beispiel für den Nachweis: der Arbeitsvertrag oder das Schreiben der Firma, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Selbstständige Arbeit: vorübergehende Verlegung oder ein Auftrag (commessa)

  Ein Beispiel für den Nachweis: der Auftrag, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Medizinische Behandlung oder Pflege für Sie oder einen Angehörigen, und Sie sind in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Ein Beispiel für den Nachweis: eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?ja

  Studium außerhalb der Universität, Kurs, Praktikum oder Weiterbildung mit festem Enddatum, und Sie sind in einer anderen Gemeinde gemeldet

  Ein Beispiel für den Nachweis: die Einschreibung oder die Vereinbarung, mit den Daten

• Befristeter Vertrag?ja

  Eine eigene Wohnung, schon gekauft, zugeteilt oder gemietet, die vor Vertragsende frei wird

  Ein Beispiel für den Nachweis: der Vorvertrag (preliminare), die Zuteilung oder der Mietvertrag, mit dem Datum

• Befristeter Vertrag?ja

  Bauarbeiten, die Ihren Hauptwohnsitz eine Zeit lang unbenutzbar machen

  Ein Beispiel für den Nachweis: die Unterlagen zu den Arbeiten

• Befristeter Vertrag?ja

  Trennung, Scheidung, Ende einer eingetragenen Partnerschaft oder eines Zusammenlebens

  Ein Beispiel für den Nachweis: die Unterlagen oder eine Eigenerklärung

• Befristeter Vertrag?zu prüfen

  Ein anderes sicheres Ereignis mit festem Datum

  Ein Beispiel für den Nachweis: im Vertrag angegeben und belegt

• Befristeter Vertrag?allein nicht

  Unbefristet in Triest angestellt

• Befristeter Vertrag?allein nicht

  Befristete Arbeit in Triest, aber Sie wohnen schon hier

• Befristeter Vertrag?nein

  Sie suchen eine Wohnung zum Kauf und haben sie noch nicht gefunden

• Befristeter Vertrag?nein

  „Ich ziehe hierher“, „ich probiere es erst mal“

Dazu kommt ein Wahlkampf außerhalb Ihrer Gemeinde. Und nach der Vereinbarung genügt der Bedarf einer einzigen Partei, also auch der des Eigentümers: In unseren Wohnungen mit dem roten Hinweis „Nur befristet“ fragen wir den Grund aber bei denen ab, die einziehen, schon im Besichtigungsformular.

Wie wird er belegt?

Das Dekret verlangt den Nachweis mit „apposita documentazione da allegare al contratto“ (eigenen Unterlagen als Anlage zum Vertrag), wenn die Laufzeit dreißig Tage übersteigt. Die Vereinbarung von 2025 nimmt auch die Eigenerklärung an (dichiarazione sostitutiva, DPR 445/2000, Artikel 46 und 47) und schreibt sie vor, wenn ein Dokument Gesundheitsdaten oder andere sensible Daten zeigen würde: Bei einer Behandlung legen Sie kein ärztliches Attest bei.

Die Erklärung muss wahr sein: Wer Falsches erklärt, wird nach dem Strafgesetzbuch bestraft (Artikel 76 desselben DPR). Und ein befristeter Vertrag, der diese Regeln nicht einhält, bleibt es nicht: Das Dekret führt ihn auf die Laufzeit eines 4+4 zurück (Artikel 2, Absatz 6). Der Kassationshof hat es im Urteil 4075 vom 20.02.2014 klar gesagt: „non sono quindi le parti a decidere“ (nicht die Parteien entscheiden), wann ein befristeter Vertrag möglich ist. Deshalb wird der Nachweis vor der Unterschrift geprüft, nicht danach.

Ein Beispiel: drei Menschen, dieselbe Wohnung

Annahme: eine Wohnung, frei ab dem 1. Februar 2027, nur befristet vermietet.

1. Eine Forscherin mit Wohnsitz in Padua, von einem Institut in Triest für 14 Monate befristet eingestellt. Das ist befristete Arbeit in einer anderen Gemeinde: ein Vertrag über 14 Monate, vom 1. Februar 2027 bis 31. März 2028, mit dem Arbeitsvertrag als Anlage. Er bleibt unter achtzehn Monaten.
2. Ein Krankenpfleger mit Wohnsitz in Udine, unbefristet von einem Triester Krankenhaus eingestellt. Er kommt, um zu bleiben: Die Arbeit allein ist kein vorübergehender Bedarf. Hat er aber den Vorvertrag für eine Wohnung in Opicina unterschrieben, mit Übergabe am 30. September 2027, hat er den Bedarf der kommenden Wohnung: ein befristeter Vertrag über 8 Monate, vom 1. Februar bis 30. September 2027, mit dem Vorvertrag als Anlage.
3. Eine Triester Familie, die für die nächsten Jahre eine größere Wohnung will: kein Bedarf aus der Liste. Der richtige Vertrag ist ein 3+2 oder ein 4+4.

Sie suchen eine Wohnung zum Bleiben? Die richtigen Wege

• 3+2 zur regulierten Miete (canone concordato) oder 4+4: In unserem Katalog finden Sie sie mit dem Filter Langfristig. Es sind wenige: Fast alle anderen unserer Wohnungen werden nur befristet oder nur an Firmen vermietet.
• Studierende von auswärts: Es gibt einen eigenen Vertrag, von 6 Monaten bis 3 Jahren, für alle, die in einen Studiengang oder ein Aufbaustudium in einer anderen Gemeinde als ihrer Wohnsitzgemeinde eingeschrieben sind.
• Eine Firma stellt Sie ein oder versetzt Sie: Die Wohnung kann die Firma für Sie nehmen, als Firmenwohnung (uso foresteria).
• Nichts davon, im Moment: Legen Sie Ihr Profil unter Wohnung gesucht an; jede Wohnung, die frei wird, gleichen wir mit den Profilen ab.

Und im übrigen Friaul-Julisch Venetien?

Gesetz und Dekret gelten überall, die Liste der Gründe nicht: Sie steht in der Vereinbarung, die in der jeweiligen Gemeinde gilt.

• Udine: Vereinbarung vom 25.09.2017, mit den späteren Protokollen; sie gilt auch für die Gemeinden der Provinz, die sie aufzählt. Der Wohnsitz in einer anderen Gemeinde ist nur bei befristeter Arbeit nötig.
• Pordenone: Vereinbarung vom 02.02.2018, mit derselben Liste wie Udine.
• Gorizia: Vereinbarung vom 18.04.2018. Der Wohnsitz anderswo ist bei befristeter Arbeit und bei einem Auftrag (commessa) nötig.

In allen drei zählen auch die gekaufte Wohnung, die innerhalb von achtzehn Monaten frei wird, Bauarbeiten an der eigenen Wohnung, eine Behandlung und ein Wahlkampf; das Studium dagegen gehört nicht zu den Gründen der Mieter, und für Studierende gibt es einen eigenen Vertrag. Anderswo, Monfalcone eingeschlossen, fragen Sie, wer den Vertrag aufsetzt, nach welcher Vereinbarung er ihn schreibt.