Začasni najem v Trstu in FJK: kaj potrebuje najemodajalec

Kdo odloča, kateri razlogi veljajo?

Okvir je državni. Zakon 431/1998 (člen 5) dopušča kratke pogodbe »per soddisfare particolari esigenze delle parti« (za posebne potrebe strank), ministrski odlok z dne 16. 1. 2017 (člen 2) pa določa ostalo: ne več kot osemnajst mesecev, potreba, navedena v pogodbi, in pri trajanju nad 30 dni priložena dokumentacija. Seznam potreb pa zapiše teritorialni sporazum, ki ga podpišejo združenja lastnikov in sindikati najemnikov: zato se od mesta do mesta razlikuje.

V Trstu veljata dva sporazuma, kot pojasnjuje občina na svoji strani o teritorialnih sporazumih: sporazum s 14. 12. 2022, s protokolom z 11. 12. 2025 podaljšan za organizacije, ki so ga podpisale, in sporazum, vložen 15. 12. 2025. Spodnji seznam je iz drugega; prvi ima drugačnega. Preden začnete iskati najemnika, vprašajte organizacijo, ki bo pogodbo potrdila, po katerem od obeh dela.

Kateri razlogi veljajo v Trstu?

Potrebe po sporazumu iz leta 2025 (točka 3), vaše in potrebe tistega, ki se vseli, ter primeri, ki jih pogosto slišimo, pa ne sodijo vanje:

• Začasni najem?da

  Stanovanje potrebujete zase, za zakonca, otroke ali svojce, ki živijo z vami: poroka, registrirana partnerska zveza ali skupno življenje, konec dela z izpraznitvijo službenega stanovanja, študij ali delo v občini, ki ni občina stalnega prebivališča, ločitev

  Kaj se priloži, na primer: listine o dogodku ali lastna izjava

• Začasni najem?da

  Stanovanje potrebujete, da v njem odprete ali prevzamete dejavnost, svojo, zakončevo, otrok ali sorodnikov do drugega kolena: pisarna, delavnica, ambulanta, poslovni prostor

  Kaj se priloži, na primer: listine o začetku ali lastna izjava

• Začasni najem?da

  Opraviti morate gradbena dela, ki niso združljiva z naseljenim stanovanjem, z dovoljenjem, za katero ste že zaprosili

  Kaj se priloži, na primer: vloga za gradbeno dovoljenje

• Začasni najem?da

  V bolnišnici ste ali živite v domu za starejše (residenza sanitaria assistenziale)

  Kaj se priloži, na primer: lastna izjava

• Začasni najem?da

  Najemnik ima delo za določen čas, premestitev ali začasno napotitev, stalno prebivališče pa ima v drugi občini

  Kaj se priloži, na primer: pogodba o zaposlitvi ali pismo podjetja, z datumi

• Začasni najem?da

  Najemnik je samozaposlen, z začasno premestitvijo ali naročilom (commessa)

  Kaj se priloži, na primer: naročilo, z datumi

• Začasni najem?da

  Najemnik potrebuje zdravljenje ali skrbi za svojca, stalno prebivališče pa ima v drugi občini

  Kaj se priloži, na primer: lastna izjava

• Začasni najem?da

  Najemnik obiskuje tečaj, pripravništvo ali usposabljanje z določenim datumom konca, ki ni vezano na njegovo zaposlitev in ni dodiplomski ali podiplomski študij (magisterij, doktorat, specializacija, izpopolnjevanje, Erasmus: zanje obstaja pogodba za študente), stalno prebivališče pa ima v drugi občini

  Kaj se priloži, na primer: vpis ali dogovor, z datumi

• Začasni najem?da

  Najemnik že ima kupljeno, dodeljeno ali najeto stanovanje, ki se izprazni pred koncem pogodbe

  Kaj se priloži, na primer: predpogodba (preliminare), odločba o dodelitvi ali najemna pogodba, z datumom

• Začasni najem?da

  V najemnikovem glavnem bivališču potekajo dela, zaradi katerih tam ne more živeti, ali pa se ločuje

  Kaj se priloži, na primer: dokumentacija o delih, listine ali lastna izjava

• Začasni najem?treba presoditi

  Drug gotov dogodek z določenim datumom, vaš ali njegov

  Kaj se priloži, na primer: naveden in dokumentiran v pogodbi

• Začasni najem?ne

  Stanovanje želite samo spet imeti prosto čez leto dni

• Začasni najem?ni na seznamu

  Stanovanje želite prodati čez nekaj mesecev

• Začasni najem?samo po sebi ne

  Najemnik je zaposlen za nedoločen čas v Trstu

• Začasni najem?samo po sebi ne

  Najemnik dela za določen čas v Trstu, a ima tu že stalno prebivališče

• Začasni najem?ne

  Najemnik išče stanovanje za nakup ali »najprej poskusi, potem bo videl«

Sem sodi še volilna kampanja tistega, ki se vseli, zunaj njegove občine. Po sporazumu zadostuje potreba ene same stranke, tisti, ki se vseli, pa mora stanovanje potrebovati največ osemnajst mesecev. Pri stanovanjih, ki nam jih zaupate z rdečo oznako »Samo začasni najem«, razlog vprašamo tistega, ki se vseli, že v obrazcu za ogled.

Kako preverite najemnika?

Štiri vprašanja, pred ogledom in ne šele ob podpisu:

1. Kje ima stalno prebivališče? Po sporazumu iz leta 2025 je za delo za določen čas, premestitev ali začasno napotitev, zdravljenje, študij, usposabljanje in volilno kampanjo potrebno stalno prebivališče v občini, ki ni Trst.
2. Do kdaj potrebuje stanovanje? Razlog mora imeti konec, pogodba pa ne traja več kot osemnajst mesecev.
3. Kateri dokument ga dokazuje? Pri trajanju nad trideset dni se priloži pogodbi. Sporazum iz leta 2025 sprejema lastno izjavo (dichiarazione sostitutiva, DPR 445/2000, člena 46 in 47) in jo zahteva, kadar bi dokument razkril zdravstvene ali druge občutljive podatke: zdravniškega potrdila se ne zahteva.
4. Je natančno zapisan? Sporazum iz leta 2025 zahteva, da so razlogi navedeni »con precisione« (natančno): kdo, zakaj in do kdaj.

Lastna izjava mora biti resnična: kdor izjavi neresnico, se kaznuje po kazenskem zakoniku (člen 76 istega DPR). Podpis pa ne ustvari razloga, ki ga ni.

Kaj tvegate, če razlog ne zdrži?

Odlok iz leta 2017 (člen 2, odstavek 6) pogodbo vrne na trajanje pogodbe 4+4, če ne spoštuje pravil o trajanju, najemnini, izjavi in dokazilu o potrebi: štiri leta, podaljšana za nadaljnja štiri, razen iz razlogov po členu 3 zakona 431/1998. Kasacijsko sodišče je to jasno zapisalo v sodbi 4075 z dne 20. 2. 2014: »non sono quindi le parti a decidere« (ne odločata stranki), kdaj je začasni najem mogoč.

Če je razlog vaš, je tveganje še eno. Če dobite stanovanje nazaj z izjavo o določeni uporabi, a ga brez upravičenega razloga v šestih mesecih tako ne uporabite, ima najemnik pravico do obnovitve pogodbe pod pogoji pogodbe 4+4 ali do odškodnine v višini 36 mesečnih zneskov zadnje najemnine (ministrski vzorec, Priloga B, člen 3). Pri 650 € na mesec je to 23.400 €.

Koliko lahko zahtevate in davki

Najemnina je v razponih sporazuma, ker ima Trst več kot 10.000 prebivalcev, tudi če ne izberete pavšalnega davka: sporazum iz leta 2025 začasnim pogodbam dovoljuje do 20 % več, sporazum iz leta 2022 do 5 %. V zameno imate 10-odstotni pavšalni davek (cedolare), s potrdilom ene od organizacij podpisnic, če pogodba ni sklenjena ob njihovi pomoči; nimate pa dohodka, znižanega za dodatnih 30 %, niti registrske takse na 70 % najemnine, ki ju zakon 431/1998 (člen 8) za začasne pogodbe izključuje. Pri pogodbah do 30 dni sta najemnina in delitev obratovalnih stroškov prosta.

Izračun korak za korakom, ILIA (lokalni davek na nepremičnine) in potrdilo so v vodniku o potrebah za začasni najem; razpon za vaše stanovanje pove kalkulator regulirane najemnine.

Primer: eno stanovanje, tri povpraševanja

Predpostavka: dvosobno stanovanje, prosto od 1. februarja 2027, ki ga oddajate samo z začasno pogodbo. Pridejo tri povpraševanja.

1. Raziskovalka s stalnim prebivališčem v Padovi, ki jo je inštitut v Trstu zaposlil za določen čas 14 mesecev. To je delo za določen čas v drugi občini: pogodba za 14 mesecev, od 1. februarja 2027 do 31. marca 2028, s priloženo pogodbo o zaposlitvi. Konec marca je stanovanje spet prosto.
2. Zdravstvenik s stalnim prebivališčem v Vidmu, ki ga je tržaška bolnišnica zaposlila za nedoločen čas. Samo delo ni začasna potreba. Če pa je podpisal predpogodbo za stanovanje na Opčinah, s predajo 30. septembra 2027, ima potrebo stanovanja, ki prihaja: začasni najem za 8 mesecev, s priloženo predpogodbo.
3. Tržaška družina, ki želi za prihodnja leta večje stanovanje: nobene potrebe s seznama. Z začasno pogodbo bi tvegali pogodbo 4+4, ne da bi to vedeli; prava pot, zanjo in za vas, je pogodba 3+2 ali 4+4, tudi zapisana kot taka.

Kaj pa, če razloga ni?

Če ne vi ne tisti, ki stanovanje želi, nimata razloga s seznama, začasna pogodba ni prava. Pogodba 3+2 z regulirano najemnino (canone concordato) ali 4+4 vaše stanovanje odpre tudi najemnikom, ki iščejo stanovanje za več let; katera ustreza vašemu stanovanju, pojasnjujemo v vodniku katero pogodbo izbrati. Če podjetje išče stanovanje za svojega zaposlenega, je tu službeno stanovanje (uso foresteria).

Kaj pa v preostali Furlaniji - Julijski krajini?

Zakon in odlok veljata povsod, seznam razlogov pa ne: zapiše ga sporazum, ki velja v tisti občini.

• Videm (Udine): sporazum s 25. 9. 2017, s poznejšimi protokoli, ki velja tudi za občine pokrajine, ki jih navaja. Stalno prebivališče najemnika v drugi občini je potrebno samo pri delu za določen čas.
• Pordenone: sporazum z 2. 2. 2018, z enakim seznamom kot v Vidmu.
• Gorica (Gorizia): sporazum z 18. 4. 2018. Prebivališče drugje je potrebno pri delu za določen čas in pri delovnem naročilu ali naročilu (commessa).

V vseh treh na strani tistega, ki se vseli, veljajo tudi kupljeno stanovanje, ki se sprosti v osemnajstih mesecih, dela v njegovem stanovanju, zdravljenje in volilna kampanja; študij pa ni med razlogi najemnika, za študente pa obstaja posebna pogodba. Drugod, tudi v Tržiču (Monfalcone), vprašajte tistega, ki pripravlja pogodbo, po katerem sporazumu jo piše.