Leihe oder Miete an das Kind in Triest: ILIA, Steuern, Vertrag

Wenn Sie Ihre zweite Wohnung in Triest Ihrem Kind unentgeltlich leihen (comodato) und den Vertrag registrieren, halbiert sich die Bemessungsgrundlage der ILIA: Im Beispiel dieses Ratgebers zahlen Sie 311,64 € im Jahr statt 1.246,56. Vermieten Sie sie ihm stattdessen mit einem regulierten 3+2-Vertrag (canone concordato) für 400 € im Monat, nehmen Sie 4.800 € ein und führen davon 1.053,30 als Pauschalsteuer (cedolare secca) und ILIA ab. Auch für die Rückgabe der Wohnung gelten unterschiedliche Regeln.

Was eine Leihe ist und wie sie sich von der Miete unterscheidet

Bei der Leihe übergibt eine Partei der anderen eine Wohnung zum Gebrauch für eine bestimmte Zeit oder einen bestimmten Zweck, danach wird sie zurückgegeben. Sie ist wesentlich unentgeltlich (Zivilgesetzbuch, Art. 1803): Zahlt Ihr Kind Ihnen etwas fürs Wohnen, ist es eine Miete, mit ihren eigenen Regeln und Steuern.

Wer die Wohnung erhält, trägt die Kosten des Gebrauchs ohne Erstattung; Sie erstatten nur außerordentliche Kosten, die zur Erhaltung notwendig und dringend waren (Art. 1808). Die Müllgebühr (TARI) schulden in Triest Eigentümer und Bewohner gesamtschuldnerisch (TARI-Verordnung der Stadt, Art. 5): meist zahlt sie, wer dort wohnt.

Muss die Leihe registriert werden?

Ist sie schriftlich, ja: binnen 30 Tagen nach der Unterschrift, mit der festen Registersteuer von 200 € und der Stempelsteuer (16 € für jeden Block von 4 Seiten bzw. 100 Zeilen). Das Formular heißt RAP: online senden oder am Schalter der Agenzia delle Entrate abgeben.

Ist sie mündlich, ist die Registrierung nur Pflicht, wenn die Leihe in einer anderen registrierungspflichtigen Urkunde erwähnt wird. Für die ermäßigte ILIA braucht es aber einen registrierten Vertrag: Es lohnt sich also, ihn aufzuschreiben.

Wie viel ILIA zahlt man in Triest auf eine verliehene Wohnung?

Nach dem regionalen ILIA-Gesetz (seit 2023 anstelle der IMU in der Region) sinkt die Grundlage um 50 % für eine Wohnung, die Verwandten ersten Grades in gerader Linie geliehen wird, also Kindern oder Eltern (Regionalgesetz 17/2022, Art. 8). Die Stadt Triest nennt die Bedingungen, alle zusammen:

1. die Wohnung ist nicht als Luxuswohnung eingetragen (im Kataster A/9, A/8 oder A/1);
2. der Vertrag ist bei der Agenzia delle Entrate registriert;
3. das Kind oder der Elternteil hat dort gewöhnlichen Aufenthalt und Meldewohnsitz;
4. Sie besitzen nur eine Wohnung in der Region; zusätzlich erlaubt ist, in derselben Gemeinde, die Wohnung, in der Sie leben, wenn sie keine Luxuswohnung ist;
5. Sie haben Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in derselben Gemeinde wie die verliehene Wohnung.

Fehlt eine einzige Bedingung, entfällt die Ermäßigung. Beantragt wird sie im entsprechenden Feld der ILIA-Erklärung.

Beim Steuersatz sieht Triest 0,53 % für eine unter denselben Bedingungen verliehene Wohnung vor, wenn sie zudem das erste Gebäude zu Wohnzwecken neben der Hauptwohnung ist, der Region gemeldet (Art. 13 bis) bis zum 30. Juni des Folgejahres. Ohne Meldung gelten die 1,06 % der übrigen Wohngebäude.

Und die Einkommensteuer?

In der Regel ersetzt die ILIA die IRPEF auf nicht vermietete Wohnungen, auch auf verliehene. Die Ausnahme: Liegt die Wohnung in derselben Gemeinde wie Ihre Hauptwohnung, geht ihr Ertrag zu 50 % in die IRPEF ein (Anleitung zur Steuererklärung 730/2026, Code 3 der Spalte „Sonderfälle“).

In der Erklärung 730 wird die Wohnung, die einem Familienangehörigen mit Wohnsitz überlassen ist, mit Code 10 angegeben. Der Ertrag ist der um 5 % aufgewertete Katasterertrag, ohne den Zuschlag von einem Drittel für Wohnungen zur eigenen Verfügung.

Kann ich die verliehene Wohnung zurückverlangen?

Das hängt davon ab, wie der Vertrag geschrieben ist.

• Mit einer Frist (etwa drei Jahre) gibt Ihr Kind die Wohnung bei Ablauf zurück. Vorher nur, wenn Sie einen dringenden und unvorhergesehenen Bedarf haben (Art. 1809).
• Mit einem Zweck („um dort mit seiner Familie zu wohnen“) kann sich die Frist gerade aus diesem Zweck ergeben: Solange er besteht, gilt dieselbe Regel des dringenden Bedarfs.
• Ohne Frist und ohne Zweck, der eine bestimmt, kommt die Wohnung zurück, sobald Sie sie verlangen (Art. 1810).

Wenn Sie verkaufen oder die Wohnung zurückhaben möchten, schreiben Sie eine Frist hinein.

Ein Beispiel: die Zweizimmerwohnung in Rozzol

Erklärte Annahmen: Sie wohnen in Triest in eigener Wohnung; Sie besitzen in Rozzol eine Zweizimmerwohnung A/2 mit 700 € Katasterertrag; keine weiteren Wohnungen in der Region; Ihre Tochter zieht ein und meldet sich an; Ihr Einkommen liegt zwischen 28.000 und 50.000 €, also bei 33 % plus regionalem (1,23 %) und Triester (0,8 %) Zuschlag.

Registrierte Leihe

1. ILIA-Grundlage: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 €; um 50 % gesenkt: 58.800 €.
2. ILIA zu 0,53 % (erstes Gebäude gemeldet): 311,64 €. Ohne Meldung, zu 1,06 %: 623,28 €.
3. IRPEF: 700 × 1,05 × 50 % = 367,50 € Ertrag, zu 35,03 %: 128,74 €.
4. Summe im Jahr: 440,38 €, dazu einmalig 200 € Registersteuer und die Stempelsteuer.

Regulierte 3+2-Miete zu 400 € im Monat (angenommene Miete, an den Bandbreiten des Mietabkommens zu prüfen)

1. Miete: 12 × 400 = 4.800 €.
2. Pauschalsteuer 10 %: 480 €.
3. ILIA: 117.600 × 0,65 % × 75 % = 573,30 €.
4. Steuern: 1.053,30 €; Ihnen bleiben 3.746,70 € im Jahr.

• Einnahme für Sie

  4.800 €

  Leihe: 0 €

• Steuern im Jahr

  1.053,30 €

  Leihe: 440,38 €

• Einmalig

  Konformitätsbescheinigung (attestazione di rispondenza), der ILIA-Erklärung beizulegen

  Leihe: 200 € + Stempelsteuer

• Rückgabe

  zu den Fristen des 3+2, aus den gesetzlichen Gründen

  Leihe: bei Fristablauf oder bei dringendem Bedarf

Hat Ihre Tochter die 400 € im Monat wirklich, verschiebt die Miete netto 3.746,70 € im Jahr innerhalb der Familie. Hat sie sie nicht, kostet die Leihe 440,38 €.

Wann die Miete sinnvoller ist

• Wenn Ihr Kind Miete zahlen kann und will: Mit 10 % Pauschalsteuer und ermäßigter ILIA nimmt der Fiskus etwa ein Fünftel.
• Wenn Sie mehrere Wohnungen in der Region haben und die ILIA-Ermäßigung der Leihe daher nicht zusteht.
• Wenn Sie klare Regeln zur Dauer wollen. Die Fristen des 3+2 sind die des Gesetzes 431/1998; wie der Vertrag funktioniert, erklärt der Ratgeber zur regulierten Miete in Triest.