Cedolare secca oder IRPEF in Triest: wie viel von der Miete bleibt

In Triest spart Ihnen bei einer Zweizimmerwohnung, die frei für 700 € im Monat vermietet ist, die Pauschalsteuer von 21 % (cedolare secca) rund 1.115 € im Jahr gegenüber der normalen Einkommensteuer (IRPEF), wenn Ihr Einkommen in der Stufe von 33 % liegt. Mit regulierter Miete (canone concordato) sinkt die cedolare auf 10 %, und im Beispiel unten bringt dieselbe Wohnung für 600 € im Monat mehr als für 700 € frei vermietet: 6.070,50 € gegenüber 5.745,60 €, nach Steuern und ILIA.

Welche drei Wege gibt es?

• Cedolare von 21 %. Eine feste Steuer auf die ganze Miete, ohne Pauschalen, für Verträge mit freier Miete wie den 4+4.
• Cedolare von 10 %. Für Verträge mit regulierter Miete (3+2, befristet, Studenten) in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt: Triest steht auf der Liste des CIPE-Beschlusses von 2003. Ein Vertrag «ohne Begleitung» braucht die Bestätigung (attestazione), die wir im Leitfaden zur regulierten Miete erklären.
• Normale IRPEF. 95 % der Miete kommen zu Ihren übrigen Einkünften und werden mit Ihrem Satz besteuert: 23 % bis 28.000 €, 33 % bis 50.000 €, 43 % darüber. Bei einem 3+2 oder einem Studentenvertrag werden diese 95 % um weitere 30 % gekürzt: Versteuert werden 66,5 % der Miete. Der befristete Vertrag erhält diese Kürzung nicht: Die Unterschiede der Verträge stehen im Leitfaden zu den Mietverträgen. Dazu kommen Registersteuer und Zuschläge: Wer in Triest wohnt, zahlt 1,23 % regional über 15.000 € Einkommen und 0,8 % kommunal über 12.500 €.

Registersteuer, Stempel und ISTAT: Was ändert sich ohne cedolare?

Ohne cedolare zahlen Sie die Registersteuer (imposta di registro): 2 % der Jahresmiete, mindestens 67 € im ersten Jahr, je zur Hälfte mit dem Mieter. Beim 3+2 mit regulierter Miete sinkt die Grundlage auf 70 % der Miete, die Steuer beträgt also 1,4 %. Bei der Registrierung kommt die Stempelsteuer (bollo) hinzu: 16 € je 4 beschriebene Seiten oder 100 Zeilen, für jede Ausfertigung.

Mit cedolare fallen beide weg. Dafür verzichten Sie für die gesamte Dauer der Option auf die ISTAT-Anpassung, auch wenn der Vertrag sie vorsieht, und teilen dies dem Mieter vorher per Einschreiben (raccomandata) mit. Die Wahl treffen Sie im Formular RLI bei der Registrierung, und Sie können sie in den Folgejahren ändern.

Beispiel 1: Zweizimmerwohnung für 700 € im Monat, freie Miete

Annahmen: Vertrag 4+4 für 700 € im Monat (8.400 € im Jahr), Vermieter mit Wohnsitz in Triest und einem Einkommen, das bereits zwischen 28.000 und 50.000 € liegt, Katasterertrag (rendita) 500 €.

1. Cedolare: 8.400 × 21 % = 1.764 €, ohne Registersteuer und Zuschläge.
2. IRPEF: Einkünfte 8.400 × 95 % = 7.980 €. IRPEF zu 33 %: 2.633,40 €; Zuschläge zu 2,03 %: 161,99 €; Ihre Hälfte der Registersteuer: 84 €. Zusammen 2.879,39 €.
3. Unterschied: 1.115,39 € im Jahr zugunsten der cedolare.

Mit den 35 %, die bis 2025 galten, hätte der Unterschied 1.274,99 € betragen: Die Stufe von 33 % aus dem Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz 199/2025) nimmt 159,60 € von der IRPEF und verkleinert den Vorsprung der cedolare, ohne ihn aufzuheben.

Beispiel 2: dieselbe Wohnung für 600 € im Monat, regulierte Miete 3+2

Annahmen: Miete innerhalb der Spanne der territorialen Vereinbarung, Bestätigung ausgestellt, derselbe Vermieter.

1. Cedolare: 7.200 × 10 % = 720 €.
2. IRPEF: Einkünfte 7.200 × 95 % × 70 % = 4.788 €. IRPEF zu 33 %: 1.580,04 €; Zuschläge: 97,20 €; Registersteuer auf 70 % der Miete: 100,80 €, davon 50,40 € für Sie. Zusammen 1.727,64 €.
3. Unterschied: 1.007,64 € im Jahr zugunsten der cedolare.

Wie viel bleibt Ihnen, mit ILIA?

Die cedolare berührt die ILIA nicht, die seit 2023 in der Region an die Stelle der IMU getreten ist. Grundlage ist rendita × 1,05 × 160: bei 500 € rendita 84.000 €. In Triest beträgt der Satz 2026 bei freier Miete 1,06 % und bei regulierter Miete 0,65 %, deren Steuer dann auf 75 % reduziert wird.

• Frei, cedolare 21 %8.400 €Frei, IRPEF8.400 €Reguliert, cedolare 10 %7.200 €Reguliert, IRPEF7.200 €

  Jahresmiete

• Frei, cedolare 21 %1.764 €Frei, IRPEF2.879,39 €Reguliert, cedolare 10 %720 €Reguliert, IRPEF1.727,64 €

  Steuern und Register

• Frei, cedolare 21 %890,40 €Frei, IRPEF890,40 €Reguliert, cedolare 10 %409,50 €Reguliert, IRPEF409,50 €

  ILIA

• Frei, cedolare 21 %5.745,60 €Frei, IRPEF4.630,21 €Reguliert, cedolare 10 %6.070,50 €Reguliert, IRPEF5.062,86 €

  Netto

Mit 100 € weniger Miete im Monat bringt die regulierte Miete mit cedolare 324,90 € mehr im Jahr als die freie. Anders ist es, wenn die Wohnung Ihre «erste Zweitwohnung» (prima seconda casa) ist: die Wohnung, nur eine in der ganzen Region neben der, in der Sie leben, die Sie der Region mit der Online-Mitteilung bis zum 30. Juni des Folgejahres genannt haben. Dann sinkt die ILIA der freien Vermietung auf 0,70 %, also 588 €, das Netto steigt auf 6.048 €, und beide Wege liegen fast gleichauf: 22,50 € Abstand.

Wann lohnt sich die IRPEF?

Nach den Sätzen allein fast nie. Selbst mit 23 % in der ersten Stufe macht die IRPEF auf 95 % einer freien Miete 21,85 % der Miete aus, mehr als 21 %. Im Beispiel 1 wären das 1.835,40 € plus 84 € Registersteuer gegenüber 1.764 €: 155,40 € Abstand, ohne Zuschläge. Bei der regulierten Miete bleibt der Abstand groß: 1.101,24 € IRPEF gegenüber 720 € cedolare.

Die IRPEF kann in zwei Fällen helfen:

• Abzüge, die Sie nutzen wollen. Auf Einkünfte unter cedolare lassen sich weder abziehbare Aufwendungen noch Steuerabzüge (detrazioni) anrechnen. Haben Sie Abzüge, etwa für Bauarbeiten, und ist Ihre IRPEF ohne die Miete zu niedrig, um sie aufzunehmen, erhöht die normale Besteuerung die Steuer, von der sie abgezogen werden.
• Niedriges Einkommen und langer Vertrag. Nur ohne cedolare können Sie die ISTAT-Anpassung verlangen, wenn der Vertrag sie vorsieht: Bei 8.400 € im Jahr ist jeder Inflationspunkt 84 € Miete wert. In der ersten Stufe kann das über einen 4+4 den Abstand schließen.

Instandhaltungskosten ändern die Wahl nicht: Die 5 % sind eine Pauschale, und tatsächliche Kosten lassen sich auf keinem der beiden Wege von den Mieteinkünften abziehen.

Was ändert sich ab 2027?

Die Regeln bleiben, die Artikel ändern sich: Ab dem 1. Januar 2027 führt das Gesetzesdekret 117/2026, das die Regeln der Einkommensteuern in einem Einheitstext sammelt, die 5 % und die weiteren 30 % in Artikel 39 und die cedolare in den Artikeln 203 bis 206, mit denselben Sätzen. Für das Haushaltsgesetz 2027 wurde eine cedolare von 5 % auf regulierte Mieten vorgeschlagen: Am 25.10.2026 ist sie nicht beschlossen.